1、行贷款万元，占比 第六章项目财务效益评价 项目财务效益分析 估算在项目经济效益的前提条件 营业税按销售收入的计提 城建税按营业税的计提 教育费附加按营业税的计提 所得税按利润总额的计提 银行贷款利率按上浮系数测算 贴现率以银行贷款利率为准。 同城项目销售价格对比分析 序号楼盘名称地理位置销售 价格 优点缺点 兴科金地 正热销 大桥路 桥桥头 临江视野开阔 有绿化广场 密度大车辆噪 音大 贵豪领郡 已开盘 金州路原 安康日报 社 处于闹市区，交 通便利，购物方 便 体量小无公配 环境和视野差南城国际 未开盘 大桥路和 兴安路交 汇处 处于闹市区，交 通便利，购物方 便 密度大。
2、积和销 售额的比重分别为和。居民个人购房支出已经成为安 康房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。 房地产的发展有力地推动了城镇住宅建设，年安康市城镇 人均住宅建筑面积达到平方米，比年提高平方米，接近 陕西省人均住宅建筑面积。同时，住宅房屋质量不断提高，配套设施 和居住环境得到了很大的改善。安康市房地产市场供需两旺，年至年仅安康市汉滨区 城内累计开发商品房平方米，销售平方米，销售率 。年至年累计开发平方米，销售达 平方米销售达。 房地产价格稳中有升，年商品房平均价格元 平方米年平均价格元平方米年平均价格 元平方米，其中高层价格最高价达到元平方米， 多层最高达元平方米，年上半年多层最高价达元 平方米，高层最高价达元平方。
3、 建安工程费用 前期工程及勘测设计费 基础实施配套费 报建费 管理费 销售费用 不可预欠费 建设期利息 项目投入总资金 项目分年度投资结算 本项目计划工期为年，分批分布滚动实施，根据工程建设进度项目 分年度投资计划如下 项目期工程分年度投资计划表 单位万元 二资金筹措 长兴国际广场期开发项目总投资万元，投资来源 序号项目建设费用名称第年第二年第三年合计 土地费用 建安工程费用 前期工程及勘测设计费 基础实施配套费 报建费 管理费 销售费用 不可预欠费 建设期利息 项目投入总资金自筹万元，占项目总投资的，目前已支付土地款 万元。 预收售房资金万元，占比 申请。
4、可证建设工程规划许可证施工许可证已取得。 第四章市场调查及预测 安康市房地产现状分析 据安康市统计局统计公告显示，安康市从年至年，年 商品房竣工面积分别为平方米平方米平方米 平方米平方米平方米，年均竣工面积达 平方米。年万平方米，其中汉滨区占 。销售率达以上，安康市现有房地产开发公司余家，其 中二级资质家，有长兴房地产开发公司兴科房建集团开发公司 兴安地产有限公司兴华房地产公司安建地产开发公司，年开发商 品住房占据全市以上的市场份额。 年至年，安康市个人购买商品住房占商品住房销售 额的比重由上升到，个人购房已成为房地产市场的消费 主流。年安康市个人购买商品房住宅面积平方米，个 人购房平均消费支出万元，个人购房占商品住宅销售。
5、。 从以上逐年上涨的安康房价来看，随着居住生活水平的提高，原 材料人工费的不断上涨，安康的商品房价格还有上升的空间。整个 城区目前都是期房，现房很少，房屋空置率基本为零。 目前开发的多层有江南品水上山城金城美墅二期金州 康城三期兴华都市花园三期金州城五期圆中苑小区。高层小区 有兴科金地皇上皇大厦秦巴铭座兆亿大厦贵豪领郡南城国 际城市映象金城首府。上述商品房销售情况非常好，销售率均在 以上，而且价格仍有上涨趋势，综合以上信息显示，安康市 商品房的价格仍在稳步上升，随着城市化进程的加大，商品房的需求 量将不断增加。尤其是江南城区大块土地极为稀缺，多层商品房在老 城已没有立足之地，人们逐渐的接受了高层住宅，尤其是在金州广场 边上这样个大。
6、 仍然愿意住在江南，随着南环快速干道高井路香溪大道等项目的 实施，江南南区的大骨架已基本形成，南片可开发地块较多，但整个 南环快速干道内沿各项目普遍存在购物入学就医远的现状，要改 变这些大的市政配套也有个逐渐形成的过程。而长兴国际广场项目 位于老城新城交界处，紧邻金州广场，是个独有的居住休闲 锻炼养老的好地方。因此，该处的房地产开发市场前景非常看好。 第五章项目投资估算与资金筹措 项目投资估算 项目投资估算依据 陕西省建筑安装工程综合预算定额。 陕西省工程建设其他费用定额。 房地产开发项目经济评价方法。 项目规划设计。 建安工程概算书。 项目投资估算原则 项目投资估算尽可能反映项目的实际情况。 项目投资尽量符合。
7、积和销 售额的比重分别为和。居民个人购房支出已经成为安 康房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。 房地产的发展有力地推动了城镇住宅建设，年安康市城镇 人均住宅建筑面积达到平方米，比年提高平方米，接近 陕西省人均住宅建筑面积。同时，住宅房屋质量不断提高，配套设施 和居住环境得到了很大的改善。安康市房地产市场供需两旺，年至年仅安康市汉滨区 城内累计开发商品房平方米，销售平方米，销售率 。年至年累计开发平方米，销售达 平方米销售达。 房地产价格稳中有升，年商品房平均价格元 平方米年平均价格元平方米年平均价格 元平方米，其中高层价格最高价达到元平方米， 多层最高达元平方米，年上半年多层最高价达元 平方米，高层最高价达元平方。
8、约和安全的原则。 项目的总投资对于无法准确估算的内容在不可预见费用中考虑。 项目建设投资估算 长兴国际广场项目，占地亩，规划总建筑面积万，其中 住宅平方米商业平方米总规划户数户，总居住人口人， 项目计划工期个月，估算总投资万元人民币。其中期占地亩， 规划建设住宅万，规划户数户，总居住人口人，项目计划工 期个月，估算总投资万元人民币。二期占地亩，规划建筑面 积万，其中住宅万平方米商业平方米总规划户数户， 总居住人口人，项目计划工期个月，估算总投资万元人民币。 按照项目开发建设分批实施方案，小区基础配套设施等规划按照项目整体设计配 套建设。 长兴国际广场期工程项目总投资估算表单位万元 序号项目建设费用名称投资额占总投资比例 土地费。
9、高档高层小区，这样的环境区位在城区内再没 有了。所以该小区的开发建设必将成为抢手的楼盘。二人口经济总量分析 安康市辖区九县，个镇，个乡。人口总数万人。其 中市区这是安康市总体战略发展的需要， 尤其是城区人口增长外来人口增加购买力增加后对住宅的实际需 要。安康目前的城镇居民人均建筑面积只有平方米，尚未达到陕 西平均水平。这于安康近几年的实际发展及消费水平不相适应，市场 还有很大的潜力可挖。 政府取消福利分房制度以后，实行住房分配货币化商品化，政 府按统规划合理布局综合开发配套建设的方针，结合安 康中等城市规划建设总体布局，明确商品住房开发建设的要求，停止 单位集资建房。以上政策的实施，为商品房开发提供了广阔的市场。 三市场前景分析 。
10、 长兴房地产开发公司从事房地产开发多年，在项目开发过程中充 分依据市场的不同需求，建设不同布局不同格局不同面积的户型，满足不同的需求，从规划设计方面充分考虑住宅现代实用性与自然 和谐的致性，基础设施及公共配套布局合理居住安全舒适，写字 楼适用经济，商用房便捷适用，力争达到居住性安全性舒适性， 充分考虑户型的实用性及多样性，力求结构合理，功能齐全生活配 套设施应俱全，通过先进的设计，提高人气和凝聚力。根据安康近 年的销售情况分析，好的区位，好的规划好的户型景观绿化到位 的楼盘是非常抢手的，从销售量和价格来看都具有很大的潜力。 根据城市发展情况看，发展江北提升江南的建设格局，江 北人居环境还有个逐渐形成的过程。多数人尤其是江南老住户。
11、江公园的建成和投入使用，使该区域成 为了江南最大最集中的活动中心和休闲锻炼的最佳去处，每天有数以万计的人员 云集于此休闲锻炼，凝聚了难得的人气人气旺必将带来住宅和商业的需求，拟 建的长兴小区正是顺应了这种需求，首先解决了市中心工厂企业的搬迁问题，盘 活了资产，其次在此建设个高档的高层居住小区，极大的满足了人们的需求， 必将成为提升江南城区品位的个重要的里程碑。 二建设规划和用地情况 规划设计 该项目由具有国家甲级设计资质的西安方园建筑规划设计院规划设计，该项 目本着以人为本的设计理念，充分利用现有地形，发挥该项目居住区位优势。力 图设计建设出舒适安全大气前卫时尚的现代居住环境，为市民提供便捷 高雅的居住空间，让市民在优美的环境中享受。
12、生活，打造安康流的高层居住小 区。 总规划建设建筑面积平方米，其中住宅万平方米，商业 万平方米，总投资亿元万元，分两期年完成投资。 其中期建设建筑面积平方米，总投资万元，按三年完成投资。 该项目用地亩，通过二级市场购买取得，总地价款万元，每亩 地款万元。其中期用地亩，地价万元，折合万元亩。 三建设内容及户型安排 该小区共计划建栋高层住宅，停车位个，居住人口人。规划总户的户，计划安排规划户型为户型占总比例， 占总比例，占总比例，以上的占总比 例。详见户型结构表。 小区房屋开发户型结构表 户型面积套数户面积合计 室厨卫 室厨卫 室厨卫 两室厨卫 两室两厅厨卫 两室两厅厨卫 两室两厅厨卫 两室厅厨卫 两室两厅厨。
参考资料：
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安康长兴高层住宅小区项目立项投资计划报告书.doc