（定稿）皇岛市北戴河新区地块项目可行性论证送审报告㊣精品文档值得下载

石家庄南京廊坊徐州唐山秦皇岛济南石家庄南京廊坊徐州唐山数据来源各市房管局统计公报四交通运输秦皇岛具有较为发达铁路公路航空和海运交通网络。

京山京哈大秦秦沈客运专线四大铁路干线于境内交汇，津秦客运专线已经开始施工。

规划大字型高速公路网及三纵六横九条线公路主骨架逐步形成，为构建小时经济圈奠定了基础。

京秦客列专线有望年底通车，京唐秦城际列车年争取通车。

城际铁路建设和使用，为京津唐地区居民来秦皇岛休闲旅游安家置业提供了便捷交通条件。

年末，秦皇岛全市公路通车里程公里，路网密度为公里百平方公里，高于全省平均水平。

秦皇岛山海关机场为军民合用机场，距秦皇岛市海港区约公里，已开通多条国内国际航线。

秦皇岛港业已成为以煤炭原油输出为主综合性国际港口，是我国晋煤外运北煤南运主要枢纽港。

年完成铁路旅客运输量万人次，增长公路万人次，增长航空万人次，增长。

完成铁路货物运输分析优势面积秦皇岛市超大面积土地，纵观全国土地市场少有土地市场，绝佳自然资源，利于整体规划开发。

土地储备公司大块土地储备，与政府次性签约，解决以后政策风险。

地政关系良好主管领导了解和熟悉公司，对项目推进合作态度积极。

地产开发为主运作符合公司发展战略劣势资金压力整体资金投入量较大，项目操作和运营周期较长，有定资金压力和运营压力。

首次介入公司首次介入此类项目，规划设计及运营都需要迅速学习，还需补充旅游策划高尔夫运营等相关专业人才。

机会秦皇岛大旅游立市策略省市两级政府态度鲜明政策倾斜。

实力企业共同打造沿海各项目同时起步，共同打造，容易形成规模，出整体效应。

国华置业及河北省建投等几个大企业介入，能够实现共同打造。

新业态尝试能够进行公司在养老候鸟度假及旅游地产等方向上实践性探索。

威胁配套项目基本处于规划阶段，周边配套有待完善市场风险由于建设进度问题，营造项目整体氛围难度加大，如何控制项目市场培育期是今后经营重点政府投入基础配套设施建设周期较长也是影响此项目因素之，可能会参与部分项目建设。

二结论此项目潜力巨大，但也是机遇与挑战共存，流自然资源与良好地政关系是支撑项目全盘规划整体操作基础性优势但是首次尝试所面临运营经验匮乏及缺少专业人员也给项目操作带来了不确定性风险。

在如今市场形势下，能够通过框架协议绑定超大优质地块机会已经越来越少，此项目从中国地产大环境和公司长远利益考虑，符合公司发展方向，同时也是公司尝试多种业态探索综合发展良好机会。

对于这块具有稀缺性自然环境资源土地，发展部认为符合公司未来战略发展需求，建议进行项目操作。

发展部公报四交通运输秦皇岛具有较为发达铁路公路航空和海运交通网络。

京山京哈大秦秦沈客运专线四大铁路干线于境内交汇，津秦客运专线已经开始施工。

规划大字型高速公路网及三纵六横九条线公路主骨架逐步形成，为构建小时经济圈奠定了基础。

京秦客列专线有望年底通车，京唐秦城际列车年争取通车。

城际铁路建设和使用，为京津唐地区居民来秦皇岛休闲旅游安家置业提供了便捷交通条件。

年末，秦皇岛全市公路通车里程公里，路网密度为公里百平方公里，高于全省平均水平。

秦皇岛山海关机场为军民合用机场，距秦皇岛市海港区约公里，已开通多条国内国际航线。

秦皇岛港业已成为以煤炭原油输出为主综合性国际港口，是我国晋煤外运北煤南运主要枢纽港。

年完成铁路旅客运输量万人次，增长公路万人次，增长航空万人次，增长。

完成铁路货物运输量万吨，增长公路万吨，增长港口货物吞吐量万吨，比上年增长，其中集装箱吞吐量万箱，目录第部分可行性研究报告编制依据及结论项目投资意向书名称二投资意向书编制单位三投资意向书编制依据四项目概况秦皇岛市北戴河新区地块概况二北戴河新区地块规划指标及其它要求三地块获取方式第二部分城市背景综述城市概况地理位置及区划二面积人口三经济概况经济总量固定资产投资购买力和消费水平城市居民居住水平房价收入比四交通运输五城市发展规划期限和规划范围市域城镇体系规划滨海地区空间协调发展规划主城区昌公路路网格局。

主城区空间发展规划城市性质和城市规模城市性质我国著名滨海旅游休闲度假胜地，环渤海地区重要综合性港口城市。

城市远景发展目标建设富有实力充满活整体资金投入量较大，有定未知风险首次尝试此类项目，运营经验及人力欠缺四项目前期进展概况通过与秦皇岛市政府及北戴河新区政府多次谈判与沟通，我公司选定地块面积四至范围，已取得政府致意见。

框架性合作协议草案内容也经双方修改后定稿。

同时根据秦皇岛市政府要求，进行项目整体规划设计功能分区等工作前期准备，如完成协议签署，可以展开。

五成本预测打造国内领先国际知名集休闲养老旅游度假高尚运动高档居住于体颐养旅游高品味生活功能新城。

总投资约亿元。

北戴河新区七里海地块项目采取统规划分期开发模式建设，预计全部建设周期为年。

乙方在获得项目土地使用权后半年内部分项目开工。

期高尔夫球场五星级酒店运动中心力争开工后两年内局部投入使用健康管理中心游艇俱乐部主题商业街五星级影院等休闲配套设施及建筑力争在四年内建设完成顶级老年颐养山庄世界建筑博览园等项目同期开工，分批建设全部项目力争在年月日前完成。

第五部分项目市场展望及未来价值定位定位打造国内领先国际知名集休闲养老旅游度假高尚运动高档居住于体颐养旅游高品味生活功能新城。

三项原则原则北戴河拥有中国北方顶级旅游资源，新机场建设已经获得批准，本项目定位为新区规划建设样板项目，充分发挥这些资源优势，迅速将北戴河新区发展带运动文化等相关建设用地，符合新区政府大旅游立市思路，享受划拨用地政策。

地块地块二宗地来源及现状地块为北戴河新区政府重点推荐项目，地块属于滨海空地当地农民养殖厂等。

拥有公里长海岸线可供开发利用。

三地块获取方式由秦皇岛市及北戴河新区政府和荣盛公司共同协商确定整体建设规划，签订全面框架协议，分阶段实施建设采取充分考虑本地区环境经济和社会文化平衡发展，综合规划分阶段实施综合开发模式可以考虑通过或形式为政府建设公共基础设施土地挂牌方式政府招商引入我公司，双方签订投资协议，通过前期规划，锁定部分设计条件，公开挂牌。

项目设想鉴于旅游疗养居住综合体体量较大，我们暂定为三期开发，开发周期交错展开，全部建成周期暂定年。

第期为高尔夫球场室内海水娱乐中心五星级影院主题酒店会议中心部分别墅公寓配套设施等第二期为高端老年疗养会所美食天地小型商业街及部分情景洋房别墅配套设施第三期为其余休闲娱乐设施及剩余配套别墅公寓等第二部分城市背景综述城市概况地理位置及区划皇岛市位于河北省东北部，东北接辽宁省绥中县，西北临河北省承德市，西靠唐山市滦县迁安，南临渤海，是河北省重要经济大市，全国首批个沿海开放城市之，也是中国北方重要外贸口岸。

西南距石家庄公里，西距首都北京公里，距天津公里，距离沈阳公里。

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二面积人口秦皇岛市辖区面积平方公里，其中市区面积平方公里其中建成区面积平方公里。

下辖区海港区北戴河区山海关区和县抚宁县昌黎县卢龙县和青龙满族自治县。

截至年底，秦皇岛市户籍人口万人，其中市区人口万人。

年，统计公报。

三经济概况经济总量年，秦皇岛市实现生产总值亿元，比上年增长。

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按户籍人口计算人均生产总值达元，比上年增。

年秦皇岛及增长率年份亿元增长率亿元增长率年秦皇岛人均增长情况年，秦皇岛市全部财政收入突破百亿元大关，完成亿元，比上年增长其中税收收入达亿元，增长。

全部财政收入占比重为，比上年提高个百分点全市税收收入比重为，比上年提高百分点。

完成地方般预算收入亿元，增长。