（定稿）广州番禺罗家商业中心项目立项可行性策划方案（完整版） ㊣ 精品文档 值得下载

发展带南沙地区沿蕉门水道发展南沙区已单独设区。

四条结构性生态隔离带北部生态廊道沿珠江后航道城市发展带和沿沙湾水道城市发展带之间东西向生态隔离带，西起大石钟村镇西部农业生态保护区，向东经过化龙农业大观园莲花山，延伸至珠江。

中部南北向生态廊道北部调整完善区市桥调整完善区与广州大学城重点发展区广州新城重点发展区之间生态隔离带，南起蕉门水道入海口，经市桥组团东侧生态隔离带向北延伸至珠江后航道。

中部东西向生态廊道广州新城重点发展区市桥调整完善区与南沙重点发展区之间生态隔离带，西起滴出行之有效招商经营策略建议，实现项目最大市场价值。

具体采用研究方法有研究方法定量定性分析法根据客观科学公正原则，针对研究目标，通过戴德梁行资料库政府统计文献城市规划和政策法规公告房地产刊物互联网实地探访等形式，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究关键部分进行量化推测，使之具有科学论据支撑，并在此基础上进行定性研究，做到定量与定性相结合。

研究方法二类比法在本次研究中，我司通过考察番禺各种类型商业物业，通过对其优劣势分析，并结合我司积累商业地产方面经验，将项目与潜在竞争对手进行比较，通过研究竞争对手发展现状以及其成功与失败之处，为项目扬长避短提供有效参考。

番禺区整体经济情况万地区生产总值人均地区生产总值年年年年年广州市及番禺区社会经济状况及城市发展趋势广州市及番禺区社会和经济运行情况分析国民经济发展情况分析国民经济持续快速发展，人均国民生产总值不断攀升年广州市生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。

番禺区年生产总值亿元，比上年增长，增长速度比广州市全市高个百分点其中南沙分区后番禺区生产总值亿元，比上年增长，人均国内生产总值为元。

番禺区自年以来生产总值都保持以上增长速度，经济实力进步加强。

数据来源番禺统计年鉴番禺统计信息网产业结构优化年南沙分区后番禺区三次产业分别为亿元，亿元，亿元，分别比年增长，和第三产业所占比重为不含南沙，且增长速度分别比第产业和第二产业高和，比广州市全市平均水平高个百分点，在全市个区县级市中，增速居第位，产业结构分析年年年年年年年不含南沙第产业第二产业第三产业显示出番禺区第三产业增长幅度比第产业和第二产业快，产业结构优化调整正在加速进行中。

投资力度继续加大，投资结构有所调整广州市全年完成全社会固定资产投资亿元，增长新增固定资产亿元，下降固定资产投资率为，比上年下降个百分点。

房地产开发投资亿元，增长，占，比重比上年下降个百分点。

番禺区受广州固定资产投资影响下，固定资产投资总额增长激烈，自年以来直保持以上增长速度发展，年达到近年最高速度。

房地产投资在宏观环境影响下有所调整，番禺区年和年投资额都有所降低，出现负增长。

商贸业发达番禺区常住人口情况万人常住人口年年年年年广州市年全年实现社率四楼餐饮空置率车位租金收入每日小时整体出租经营模式收入估算根据目前潜在客户出价，重点参考项目周边物业目前租金水平，预测项目整体出租初始月租金为元平方米，年增长率为，则第年即年月租金水平为元平方米。

表项目整体出租年租金收入估算表单位万元序号项目指标备注年经营收入，商业物业租金收入，每平方米月租金元车位租金收入每日小时项目财务评价评价指标及评价参数选取两项静态指标投资回收期及投资收益率作为评价指标。

评价参数根据广州市及番禺区类似商业物业投资回首期和投资收益率确定投资回收期为年，投资收益率为。

分拆招商经营模式财务评价根据以上条件设定及预测，计算项目静态财务评价指标如下表表项目分拆出租财务评价表序号项目指标备注经营收入，商业物业租金收入，超市，百货，楼服饰，空置率二楼通信数码空置率三楼家居用品空置率三楼儿童天地空置率四楼影院空置率四楼游乐场空置率四楼餐饮空置率车位租金收入每日小时经营税费，营业税及附加房地产税其它税后经营收入，经营成本，折旧及摊销，固定资产按年折旧土地租金按年摊销其它投资按年摊销经营管理费用经营收入大修理费经营收入银行贷款利息前年土地租金按年利率为计算利润总额，企业所得税净利润，投资回收期年投资收益率所得税前投资回收期年所得税前投资收益率在分拆招商出租经营模式下，项目投资回收期及投资收益率达到评价参数水平，方案可行，并具有定赢利能力。

整体出租模式财务评价根据以上条件设定及预测，计算项目静态财务评价指标如下表序号项目指标备注经营收入，商业物业租金收入，每平方米月租金元车位租金收入每日小