交汇处东北角米位置，四周为农用地，配套设施严重缺乏，在目前经济形势恶化房地产形势严峻背景下，开发房地产项目实现快速回本套现有定难度。

第三部分法律及政策性风险分析土地法律性质评估现状土地所有权归属已收回到土地储备中心，属于国有用地，编号荥政储荥政储荥政储，共亩用地。

土地使用权归属已收回到荥阳土地储备中心，取得郑上路项目土地使用权难度相对较小，风险相对较低，实现拿地现实性更强。

土地用途目前荥阳国营农牧场用地将来住宅用地项目用地现状文件土地储备中心挂牌出让规划规划用途住宅用地规划批文用地红线图建筑密度要求容积率要求企业河南世纪金源置业公司企业单位资质等级河南世纪金源置业公司城市综合开发二级企业企业概况郑州煤炭工业集团有限责任公司，始建于年，原名新密矿务局，年月更名为郑州矿务局，年月经原煤炭部批准组建为国有独资公司，年月与中国信达中国华融资产管理公司联合组建为产权多元化新公司，国家大型类企业，国家二级企业，河南省重点企业。

先后荣获中国煤炭工业优秀企业金石奖河南省重合同守信用企业国有重点煤矿科技进步十佳企业质量标准化矿务局等称号。

郑煤集团公司是个以煤炭生产为主，集电力铁路电解铝建材煤化工和机械制造等多元发展现代能源企业集团。

集团总部于年月日迁入郑州市中原区，所辖企业遍布河南山西湖南内蒙古省区地市近个县市，是全国规划个亿吨级大型煤炭基地豫西基地重要组成部分。

年生产原煤万吨，目前拥有固定资产亿元，年产值超过亿元，是河南省重点企业，位列年中国煤炭工业强第位，强势进入中国工业企业强。

近年来，郑煤集团依托技术及管理优势，积极整合周边煤炭资源，努力扩大煤炭资源储备。

同时，郑煤集团公司加强与国际知名企业集团联系合作，积极走强强联合，扩张发展之路，先后与美国摩根香港协鑫国电集团华电集团大唐集团华润集团等大型企业集团建立战略合作关系，开辟了煤炭企业同非煤企业友好合作互利双赢发展道路，为企业进步发展壮大注入了新活力，奠定了更加坚实基础。

到十五末，郑煤集团将建设成为煤炭产量万吨以上，销售收入亿元，在全国具有较大影响力现代化大型能源企业集团。

河南世纪金源置业公司是北京世纪领航投资公司于年月在郑州投资设立家专业房地产开发公司，公司注册资本万元。

北京世纪领航投资公司投资范围涵盖房地产教育高科技资本运作，具有丰富开发资源和资金运作能力。

先后开发了金源第城金源城上城项目。

河南世纪金源置业公司将本着诚信超越创新开发理念，以提升大众生活品质为己任，以创建流企业产品管理为目标，塑造起个充满朝气与活力企业，集合国内顶级规划建设物业精英凝聚成个有勃勃生机团队，携手并进，不断追求完美及卓越，共同铸起郑州西区房地产辉煌。

房地产开发业绩郑煤集团沉陷治理工程指挥部先后开发了占地亩登封安置小区亩新密安置小区，正在开发亩新郑阳光港湾等项目，开发经验丰富。

用地概况地块位于郑上路与绕城高速交汇处东北角米左右，国营荥阳农牧场用地，共占地亩。

资金来源本项目建设资金主要来自于郑煤集团沉陷治理工程专项资金以及职工筹资。

三可行性研究报告编制目和依据编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处区位环境，对地块市场价值进行合理评估。

对项目可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目规划高速公路小时内从荥阳可到达现场办公临时设施费用，土方回填垃圾清运等费用及零星工程费用。

建安工程费用包括多层小高层高层公建配套幼儿园会所等建筑物构筑物建安费用。

多层按照元计算，会所按照元带简装计算，商业幼儿园按照元计算，公建设施按照元计算等，监理费按照建安成本计算。

基础设施建设费用包括给排水工程费用供配电工程费用供气费用供暖费用其他费用。

其中供气费用和供暖费用客户自理，这部分费用由开发商提前垫付，将来有业主自己承担费用，但作为静态财务指标分析，本分析不计入开发成本其他费用包括通信管网费用通信公司免费安装，智能化系统工程客户自理，有线电视宽带入网费客户自理。

绿化配套建设费用包括样板区销售区绿化，景观绿化费用，园区土建安装，导视系统健身器材垃圾箱等，大门及附属工程，永久围墙，照明，道路广场建设费用等，按照占地面积每平米元计算。

开发期间其他费用按投资总额计算。

销售费用安置部分按照销售额计算，对外销售部分按投销售额计算。

不可预见费