区经济发展状况方大桂花城位于湖南省邵阳市隆回县。

邵阳市隆回县地处湘中偏西南，雪峰山脉西南端，东西窄，南北长。

隆回境内南部多为丘岗，北部多为山地，丘陵起伏，山峦叠嶂，自然景色蔚为壮观受中亚热带气候影响，四季阳光充沛，雨水丰盈，冬冷夏热，四季分明。

年撤区并乡后，设个乡镇，辖个行政村个居委会。

居住着汉族回族瑶族苗族蒙古族等个民族。

年底，全县总人口万，少数民族万人。

项目发起缘由国家统筹城乡发展宏观政策已由重点城市转向为偏重中小城市开发建设。

湖南省提出在年前实现城镇化人口达到宏伟目标。

小城市建设开发热潮正在各地高速发展，这既符合国家宏观产业政策导向，也满足了城市市民发展现实需要。

房地产市场但是在宗地内养有大量牲猪和鸭子，严重影响周边空气质量。

噪声情况周边无工厂噪声源。

污染情况无化工厂，仅有区域内生活污水。

市政配套道路现状及规划发展宗地四条主干道路幅不变，西环路方大路和金龙路均已修好，党校路现状还未修好，但已经提上日程，交通四通八达。

供水状况现有管线能满足内部居民优质生活用水，未来须根据方大桂花城建设统规划。

污水雨水排放随着规划道路拉通，逐步实现了雨污分流。

通讯有线电视电话网路现有管线均已到达宗地范围，但涉及线路改造成本。

永久性供电和临时施工用电现有供电管线已到达宗地范围涉及线路改造成本。

燃气燃气已经设到本项目区周边范围，最终实现通气到户。

项目规划控制要点规划控制要点总用地面积平方米，折合亩。

总建筑面积平方米，住宅建筑面积平方米。

容积率。

建筑密度。

高层总建筑面积，多层建筑面积，户型面积在，建筑控高为。

项目发展概况项目从设想建议到研究，始终与当地政府保持密切联系，充分听取当地政府意见，并实地走访不同阶层市民，了解市民对项目真实想法。

了解到市民对项目认可度很高，期望值很高。

可行性研究报告编制依据城市居住区规划设计规范城市拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范第二部分市场研究宏观环境分析隆回位于邵阳市北部地区，境内南部多为丘岗，北部多为山地，丘陵起伏，山峦叠嶂，自然景色蔚为壮观受中亚热带气候影响，四季阳光充沛，雨水丰盈，冬冷夏热，四季分明。

隆回从地域分工上是邵阳市次中心是邵阳市北部地区文化教育经济中心。

全国房地产行业发展分析行业政策年中央号文件指出年工作总体要求包含把统筹城乡发展作为全面建设小康社会根本要求。

第条更是明确指出要推进城镇化发展制度创新。

积极稳妥推进城镇化，提高城镇规划水平和发展质量。

当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重点。

促进特色产业优势项目向县城和重点乡镇集聚，提高城镇综合承载能力。

中国城市发展报告年卷进部指出，中国已进入城镇化加速发展时期。

各项政策面信息表明，国家统筹城乡发展宏观政策已由重点城市转向为偏重中小城镇开发建设小城镇建设开发热潮符合国家宏观产业政策导向。

从年末至年初国四条国条等各项政策表述来看，国家住房政策注重住房保障和市场化发展相结合体制，首要任务是解决低收入家庭住房问题，这个问题已经逐步提升到了政治高度。

对于市场化住房，国家不会限制和禁止，但是土地，税收等环节会给予相关指导和调节，总体而言，住房保障工规模开发状态。

购买人群目前，隆回商品房购买人群主要分为三部分隆回本地居民，隆回周边农村进城农民隆回区域外出打工者回乡置业，各占三成。

区域内供应产品特征产品供应状况区域内已经开发楼盘开发量供应量规模均较少。

现有住宅小区楼盘供应量在几百户左右。

供应户型均以平方米户大户型为主。

产品集合特征隆回现有开发项目规模均较小，开发形式单，配套设施简单，只实现了居住功能，并没有在环境配套上有质提升。

未来年内，区域内可供土地和产品供应量产品类型与现在开发楼盘状况相差不大，仍然以单位改制在改造后土地上进行开发为主。

本案机会点在区域市场内，本案遵循整体规划综合开发原则，打破现有零散小规模开发模式，大幅度提升居住环境，必将成为区域内开发样板，成为人们追捧精品住宅项目。

区域市场目标客户研究产品目标客户特征改善住房条件者，外出打工返乡置业者，以及在隆回经商安居置业者。

结论本案目标人群区域来源比较广泛，加上高标准步行街及高标准休闲广场，精品住宅小区吸引力，消费者相对固定，且目标性强，会随着经济快速发展，目标人群会越