后成本利润率净利润总投资销售税金及附加测算销售税金及附加计算基数中不包含保障性住房返还收入。

按规定，深圳市房地产二级市场转让税费主要是营业税销售额，教育费附加营业税，城市建设维护税营业税，印花税销售额，堤围费收入额亿以下按照计算，亿以上按照计算，本报告统按照计算合计为销售额，即，万元。

经营费用税金及附加测算费用房屋租赁管理费为交给房屋租赁管理所费用，按照租金计算，房屋租赁管理费为出租房屋费用，参照中介佣金，取租金，维护费根据世联经验取租金，合计为租金。

税金及附加按规定，深圳市房地产租赁税费主要是营业税租金，教育费附加营业税，城市建设维护税营业税，印车行便利度较高生活配套匮乏总投资估算中成本投入约，万元，即至项之和项，万元。

表项目总投资估算序号项目名称项目整体投资估算其中保障性住房投资估算总额万元单价元占总投资比例总额万元单价元占总投资比例土地成本土地价值平台搭建费用前期工程费建筑安装工程费公共设施费不可预见费开发期间税费财务费用销售费用，销售税金及附加，公用设施专用基金合计注土地投入额度引自土地价值评估报告，为地块包含平台建设成本土地价值，是评估净值加上购地税号地块土地成本则主要为平台建设成本平台建设费用前期工程费建筑安装工程费公共设施费开发期间税费引自委托方提供数据其中保障性住房建安成本为带装修成本，其它不带装修不可预见费般为建安工程费，考虑到本项目特殊性取公共维修基金根据相关规定按照建安工程计算销售费用按照销售额计算单方造价按照计容积率建筑面积分摊，具体地块为主要建筑加上分摊配套面积为分摊基数。

项目资金构成投资资金来源包括自有资金银行融资及销售收入。

项目总投资为，万元，企业自筹资金为，万元，满足普通商品住房自有资金要求。

银行融资，万元，销售回款支持约，万元。

资金构成情况如下表所示表项目资金构成表序号项目资金万元比例自有资金，银行融资，销售回款，总投资，投资使用计划结合项目开发工程进度资金使用计划如下表投资计划表序号项目名称投资金额上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年土地投入，前期工程费，建筑安装工程费公共设施费，不可预见费，开发期间税费，公共维修基金小计，收入分析收入估算物业类型中保障性住房，平方米，成本返还，万元不含财务费用，销售类物业面积约为，平方米，销售收入约为，万元，经营类物业面积约为，平方米，经营收入约为，万元。

表收益物业面积列表序号项目方式建筑面积总额万元备注保障性住房按成本返还政府表销售类物业销售住宅销售单身宿舍销售经营类物业持有经营合计注计算期内住宅销售率为，单身宿舍销售率为，商业年开始出租率，经过年运营期在期末达到稳定出租率，年以后谨慎原则按照元平方米，销售率为原则租转售表利润表序号项目计算公式金额万元收入总额，保障性住房返还，销售类物业，经营类物业，开发成本，销售费用，经营成本销售经营税金及附加取费标准见下文，土地增值税财务费用，利润总额，所得税所得税，净利润，成本居委会社区服务站邮政所其它公共配套幼儿园，车辆段派出所，核增建筑面积，住宅首层架空面积，停车库及设备面积，车库层架空面积，机动车停车位个地块利用规划图如下项目区域环境分析项目区域环境概况单身宿舍幼儿园保障性住房住宅用地项目西南侧临近兴海大道，兴海大道为城市交通主干道，分别与南海大道月亮湾大道相连，对外车行交通比较便利。

经过本项目地块公交交通线路较少，但到达项目地块附近公交线路较多。

地铁方面，未来将有地铁号线和号线途经兴海大道，将大大提高项目公共交通便捷性。

从片区氛围来看目前地块附近居住人口稀少，有定荒芜感，生活便利性配套如餐饮便利店等缺乏，区域生活氛围十分不足。

另外，兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目发展带来定不利用影响。

项目东北侧临近大南山别墅区如鲸山别墅等。

别墅区相对独立，对本项目影响不明显。

因此，项目未来发展不能局限于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套建设，以规避近期不足带来风