眷属共万人。

海外侨胞主要分布于马来西亚新加坡印尼泰国缅甸越南澳大利亚美国英国加拿大等国家。

惠州自然资源尤其是旅游资源非常丰富。

全市具有旅游开发潜力景点有多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性特点，集山江湖海泉瀑林涧岛为体，融自然景观与人影响利润。

故销售中，要合理定价，加快工期，缩短销售期。

资金成本本项目投资量大，所需资金多，银行开发贷款资金是重要融资渠道。

贷款利率高，资金成本高，则经济效益低。

售价本项目功能为酒店物业，建筑成本高，景观优势佳，销售价格或小型会议所需。

酒店目标客户特征在年龄上并没有明显区隔，般可界定岁成年人范围在收入上家庭资产在万元以上，有足够收入支付生活必需品之外休闲娱乐消费在行业上主要是收入较高诸如金融保险商贸等行业在消费结构上每年至少次以上选择居住城市以外区域旅游，旅游支出占个人娱乐休闲消费支出以上在消费心态上多为温馨浪漫型，寄情山水间，注重生活质素，提倡休闲生活。

总之，投资金果湾酒店人士多为在消费心态上趋于休闲族，收入上是富有族，时间上是富足族，这三者缺不可。

否则，无法划入金果湾酒店目标消费群当中。

另外，投资型和公用型福利型目标客户，多具备投资眼光，看好金果湾良好发展前景和投资回报前途。

第六章项目不确定性和市场风险规避策略本项目开发是动态过程，周期较长，资金成本投入大。

所以，我们很难对开发过程中有关费用和建成后收益情况作出精确评估，即计算中涉及因素如地价建筑成本利息税金代理费开发周期贷款利率售价租金出租率客房率等都是理想状态下估计值。

实际上，这些值确定取决于许多变量。

其中，地价建筑成本租金售价等是主要变动因素，这些因素对房地产开发项目财务评价影响很大。

因此，本部分就上述因素或参数变化对评估结果产生影响进行深入研究，以便使开发项目财务评价结果更加真实可靠，从而为本项目决策提供更科学依据。

主要变量分析本部分主要从项目开发财务评价角度定性分析影响本项目经济效益主要变量因素，主要有建筑成本开发建设周期销售周期贷款利率售价等，分析如下地价地价在项目开发成本中重要因素，在项目总投资成本中所占比重大，对项目经济效益影响大。

上述评估中，我们引用是目前该区域市场地价。

实际操作中，可想办法取得优惠地价。

总开发成本建设成本建筑成本在项目成本中所占比重最高，涉及环节最多，故是重要风险因子，开发过程中要严格控制该项费用。

开发建设周期开发建设周期对资金成本管理费用等有直接影响，并对销售价格有间接影响，从而影响项目经济效益。

开发周期拉长，则资金成本管理费用加大。

另方面，开发周期拉长后影响楼盘形象，降低业主购楼信心，降低售价，从而减少利润。

而开发建设过程中需加快工程进度，关键是保证足够资金到位并监督施工工程。

销售周期按惯例，项目建至总楼层第楼即可销售。

若公司急需工程款，而项目宣传到位时，可提前销售这样，前期价位较低，影响总体售价若资金充足，公司可推迟至封顶销售，总体售价会提高。

销售期长短受定价工期影响较大。

定价高，工期慢，销售期长。

销售期拉长后，又增加了各方面费用成本，特别是资金成本，最终影响售价区看，城乡居民储蓄存款增幅分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示全市居民储蓄存款保持平稳增长。

物价水平高企年，城市居民消费价格总水平上涨，比控制线高出个百分点，主要拉动因素是食品类价格高企上涨个百分点。

小结年惠州经济得到了高速发展，也吸收了大量港澳投资，其中电子同石化两大工业产业继续保持了强劲发展势头，而房地产行业兴起，也带动了第三产业快速兴起。

惠州房地产市场回顾与展望年上半年惠州宏观市场各项指标情况物价仍呈上涨态势月，市区指数即居民消费价格指数比上年同期上涨，其中食品类价格指数上涨达，上涨主要来自于食品价格。

显示，当前价格上涨仍是结构性上涨，并不是价格全面上涨通货膨胀。

受去年物价上涨翘尾因素低温雨雪冰冻灾害等因素影响，市区指数仍继续攀升，影响着全市经济建设和社会发展方方面面，更直接影响了全市居民生活质量。

金融贷款增速放缓月末，全市金融机构本外币存款余额亿元，比年初增长，增幅同比回落个百分点。

同期，全市金融机构本外币贷款余额亿元，比年初增长，增幅同比回落个百分点。

金融贷款增速放缓，显示从紧货币政策效应显现，特别是房地产信贷快速增长势头得到有效抑制。

固定资产投资增长仍显强劲月，全社会固定资产投资总额为亿元，增长，对比月，增幅虽