变化，因此计算结果和分析结论是相对粗略。

鉴于北京南城经济发展现状以及北京房地产市场变化，本项目应尽量缩短前期开发准备时间，并且加紧与政府及原土地方谈判工作，争取在四环通车地铁五号线动工南城拆迁改造力度加大经济适用房需求升温等系列利好市场时机之下，快速将项目投入市场，先期抢占市场份额，并且以极大价格优势和极富口碑开发品质提升二期项目知名度及美誉度，为后续开发工作打下良好基础。

八附件致谢在本报高编撰过程中，参考了有关作者论著和研究成果，并且得到了北京嘉铭房地产开发有限责任公司王达明先生，华中科技大学土木学院苏公升教授以及校内其他专业老师和领导关心和帮助，在此表示诚挚谢意。

来市政配套设施而为城市整体景观有机组成部分。

控制价格，抢占市场本案西侧嘉和人家紧邻本项目所在地，对本项目开发运作构成了直接威胁，中低价位商品房市场定位策略在定程度上抢夺成本为单位边际贡献为加权平均边际贡献率本项目临界点销售量为住宅平米减去以实物偿还原土地方万平米后，实际临界销售量为平米底商平米减去以实物偿还原土地方万平米后，实际临界销售量为平米住宅与底商单位边际贡献单位边际贡献单价销售税率单位变动成本即住宅元底商元加权平均边际贡献率确定加权平均边际贡献率各产品边际贡献各产品销售收入销售税率盈亏临界点销售额确定元敏感性分析本案为经济适用房项目，北京市政府北京市建委对本项目最高限价为元平方米，开发商利润率被控制在了，售价成本都是相对确定因素。

因而下面仅对底商出售部分售价成本变动以及销售量这三个不确定因素，进行单因素敏感性分析在不计各类不确定因素条件下，本项目底商部分预期利润为万元底商价格变动，其他因素固定不变设售价变动幅度为。

当单价增长时，元平米按新单价，预期利润变为万元同理可以求得当售价增长时，预期利润为万元售价减少时，预期利润为万元售价减少时，预期利润为万元。

底商成本变动，其他因素固定不变设成本变动变化幅度也为，。

当成本变动幅度为时，元平米按此成本计算，预期利润为万元同理可以求得当成本增长时，预期利润为万元成本减少时，预期利润为万元成本减少时，预期利润为万元。

底商销售量变动，其他因素固定不变设变动幅度依然为，。

同理可以求得当底商销售量增长时，预期利润为万元当底商销售量增长时，预期利润为万元底商销售量减少时，预期利润为万元底商销售量减少时，预期利润为万元。

根据上述有关资料和分析结果，编制单因素敏感性分析表单因素敏感性分析表变幅项目售价单方变动成本单方变动销量单方变动表各因素对利润敏感性分析说明列表法缺陷是不能连续地表示变量之间关系，为此，利用以上分析资料，绘制了敏感性分析图。

图中横轴代表单位变动成本，售价和销量等各因素变动百分比，纵轴代表利润额。

直线与利润线夹角越小，表明直线相应因素对利润敏感程度越高。

从敏感性分析中可以看出，本项目最为敏感因素为售价，对利润最不敏感为万万万万万万万销售量。

从表格数据反映可以看出，即使在最不利条件下，项目仍能保持定营业额，说明项目具有较强抗风险能力。

七可行性研究结论与建议项目社会效益综合评价从年上半年北京房地产市场供应情况来看，普通商品住宅和经济适用房供应量占到了市场总量，加之自去年年底，由大批工薪阶层购房者组成购房大军涌入，中低价位大众化住宅已逐步成为了市场主流产品。

另外，自年开始中较少出现以板式小高层为主打项目。

从户型设计来看，该区域内经济适用房主打户型为建筑面积在平米之间两居和三居。

另从下表统计数据可以看出，建筑面积在平米均值上下户型最受市场青睐详见下表。

其市场定位侧重于满足二人世界或三口之家日常生活起居，不贪大，不浮夸，尽量做到有创造有特点有个性，这与经济适用房定价适中实用主义规模户型紧凑等特点不谋而合。

值得注意是，部分项目设计了总面积在平米以上跃层及错层，该类户型总价超过万，据市场反应，销售情况不甚良好。

项目建筑形式及户型设计对照表建筑形式畅销户型平均建面多层板楼板式小高层塔楼