上三点，这也是我们判断项目可行性基本准则。

二项目自身条件项目地块总面积亩，位于原成都野生动物园区域。

该区域东北临中河，与未来成都游乐中心隔河相望东南向连新城区，毗邻客运中心三星级酒店东面为青白江地界现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地。

根据我方对地块实地勘察，结合对国土部其中，来自成都东北面新都清白江龙泉竞争压力将大于区域市场内部压力，规避竞争风险有效手段是通过差异化项目特色塑造。

对于高档物业，可能竞争源自第圈层与第二圈层中青城山都江堰大邑新津崇州等区域。

根据我们分析，从显高于国分析本项目作为大型综合性高尔夫类型物业开发项目，开发周期长，资金占用大，面临各种具有不确定性系统风险。

本案风险主要来源于三方面，政策风险市场竞争风险经营性风险。

现分别阐述如下政策风险审批风险审批风险，主要是指高球球场立项审批别墅项目报批。

目前国家已经停止了对高尔夫别墅项目用地审批工作。

在高球球场报批方面，如果按照常规方式进行运作，那么审批通过可能性不易预测，同时如果球场报批时间过长，无疑将会增加本案财务成本，同时贻误开发时机。

对照其他城市球场情况，在国家发出关于暂停新建高尔夫球场通知国办发号之后，通过严格审批球场也为极少数，基本上都是以体育综合用地形式休闲娱乐综合用地，甚至是以市政绿化用地形式，形成与政策擦边球。

根据上轮宏观调控精神，国家对别墅项目用地审批维持着暂停阶段，但是对别墅项目建设控制上，国家政策依然给予别墅项目充足市场选择空间，所以此类风险完全可以以技术手段，在报规中得以规避。

对策高球球场用地以其他土地性质进行报批别墅用地，调整其规划指标后，以多层或其他物业类型进行报批。

宏观调控风险可以预见，对房地产宏观调控将是长期持续波动性，同时对于未来政策也难以严格预测，因此存在定风险。

从最新轮调控政策来说，对本案可能产生影响是今年月日国家出台双限政策。

但这种更多着力点是在都市核心圈层房地产，对本案这种郊区综合性楼盘影响相对较小，只要与政府沟通工作到位，风险般不大。

从中国对房地产行业宏观调控历程来看，在年以前是立足市场建设，实现从计划经济时代转型，而年以后，更多是立足于市场秩序规范市场结构性矛盾调整，因此从这个角度来说，未来出台政策不太可能出现更多刀切棍子打死状况从另方面来说，房地产由于其行业是兼顾民生与民富行业，其状况更多是由整个社会经济运行结构所决定，历来房地产重大调控例如年，无不是在整体经济运行出现矛盾时发生，因此只要中国经济走向不发生重大变化，未来可能出台宏观调控政策将趋于平稳。

需要着重提出是，对于成都这个城市，房地产市场依然处于补涨阶段，因此宏观调控下所产生风险，将弱于其他省会城市，对于本案而言，即使有不利于市场整体向上发展政策出台，自身风险也将决定于企业与政府之间微观操作层面。

对策积极与政府沟通，与政府达成相关用地协议，获取土地前要求政府明确开发内容。

二市场竞争风险作为个郊区综合性大盘，其市场竞争可能来源于整个大成都各个市场版块，而针对本案不同类型档次休闲物业，可能竞争来源有所不同。

对于中高档物业，可能竞争源自成都东北面新都清白江龙泉，及本案所属区域内部市场。

各个区域发展休闲产业类型与档次。

般来讲，稀缺资源可以分为先天资源与后天资源先天稀缺性资源自然生态资源历史人文资源后天稀缺性资源人造休闲设施本案发展休闲产业资源基础评价整体来看，依托于成都这个西南中心城市，横向比较成都各个区县，在小时交通圈内，适宜发展休闲产业区域主要包括了青城山都江堰龙泉大邑崇州温江牧马山等区域，其资源基础分析如下区域拥有资源评价青城山都江堰极其稀缺自然生态资源浓厚人文历史积淀自然生态资源历史人文资源稀缺性突出，为成都最具发展潜力地域温江生态农业区，水土质量成都最佳国色天乡主题公园先天资源般，但近年通过人造休闲设施成功打开了成都休闲市场。

龙泉独特人文历史风情生态农业自然山体植被大型运动基地先天资源具有定稀缺性，但多样性相当突出，具有很好休闲产业发展基础大邑稀缺自然资源西岭雪山温泉定历史知名度先天资源稀缺性突出，但资源过于单，具有定休闲产业发展基础牧马山高尔夫景观球场森林公园先天资源条件般，但通过具有稀缺性高尔夫建设，已成功启动休闲产业崇州文景江温泉开发区先天资源稀缺性般，过于单赵镇丰富水系资源先天资源具有定稀缺性，但多样性不足对比其