地带，因此，市区边缘地带房价大幅度提升将推动总体房价较大幅度提升。

从年及年市场竞争情况看，长沙房地产市场已经逐步从价格竞争转向品质竞争。

特别是外来豪强对房屋品质较高要求，使整个房地产市场房屋品质会有较大提升。

而品质提升必然导致建造成本提升，从而也会导致房价提升。

受国家宏观调控及金融政策紧缩影响，房地产开发商融资成本将会较大提高。

由于土地交易在付款方式上已经从过去较长期付款转变为次性付款或短期分期付款，因此对开发商资金实力要求更高，从而也进步提高了开发资金成本。

由于市场竞争加剧，在定程度上将导致营销成本提高。

由于对房屋品质高要求，在定程度上将提高项目设计成本。

由于预售门槛提高，分结论核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第章项目背景项目基本情况地理位置项目位于长沙市芙蓉区东城板块，西临万家丽路，南临人民路，北临远大线。

周边环境东区未来最大商业中心上河街区距本案仅站之遥，芙蓉区政府位于本案南侧几十米处，万家丽建材超市东方家园马王堆蔬菜水果批发市场等环伺左右，本案商业价值交通状况项目紧邻万家丽路，作为长沙东区南北主干道，交通发达，公交线路较多，包括路等。

生活配套周边商场上河街区沃尔玛及其它百货万家丽建材超市东方家园马王堆蔬菜水果批发市场生活超市家医院旺旺医院学校长房东郡幼儿园小学银行建设银行兴业银行商业银行农村信用社酒店中国联通延年酒店和府大酒店三良大酒店君和宾馆古汉宾馆原龙宾馆娱乐天之道保健活力健身中心碧海云天洗浴巴蜀金源保健餐饮大碗厨玉楼东新湘银酒家新人民公社天马第生产力阿呀呀味道工厂大容和米萝咖啡迪欧咖啡项目规划指标总占地面积平方米规划容积率建筑密度建筑高度不限第二章市场分析长沙市宏观经济背景近年来，长沙市经济发展进入快车道，年，长沙市经济增长率直保持在以上。

年长沙市人均达元，同比增长社会消费品零售总额亿元，同比增长人均可支配收人元，同比增长。

年全市总人口万，其中市区人口万人。

通过年努力，长沙将建成个人口万，城区面积平方公里大都市。

由于经济及人民收入快速增长，长沙房地产市场也面临良好发展机遇。

二长沙房地产市场总体运行状况分析近六年长沙市房地产数据览表二长沙历年房地产市场发展概况年年年年年年年年年均增长率历年房地产开发投资额亿元年增长率历年土地开发投资额亿元年增长率历年购置土地面积万平方米年增长率历年商品房销售面积万平方米年增长率历年房屋施工面积万平方米年增长率历年房屋竣工面积万平方米年增长率历年商品房销售额亿元年增长率历年商品房销售均价万元年增长率概况分析说明房地产开发投资高速增长说明长沙房地产开发具有较好投资回报率，吸引大量投资进入对未来市场良好预期促使更多资本投入或者流入长沙房地产市场土地开发投资额及土地开发面积高速增长说明房地产市场极为活跃政府对土地供给未加以有效控制。

购置土地面积超高速增长说明市场对长沙房地产市场未来普遍看好土地购置具有较大投机性政府对土地市场缺乏有效控制商品房销售总额高速增长是基于商品房销售面积高速增长，销售单价提升对销售总额提升作用微乎其微。

年年，商品房累计竣工面积与累计销售面积差额高达万平方米，说明市场供过于求始终为买方市场商品房空置率高导致销售均价难以提升。

从年全国个大中城市房价与人均可支配收入比较来看，长沙人均可支配收入排名第位，房价元平方米排名却为位。

而排名第位房价为元平方米，说明土地价格增幅与房价增幅不成比例，房地产开发利润在逐步减小市场供过于求，房价难以提升同质化竞争严重房地产开发水平低，房屋品质低长沙房价水平与长沙经济发展水平及人民消费水平相比明显偏低参照其它省会城市，长沙房价应有很大上升空间，长沙目前已经形成房价洼地效应上述数据中关于商品房销售均价数据是根据销售总额与销售面积计算得出该数据与长沙市房地产局及交易中心所发布数据有较大出入。

例如，房地局公布年商品房销售均价为元平方米，而根据其发布销售总额与总销售面积数据计算仅为元平方米。

数据差异根本原因首先在于统计方法不同。

房地局均价统计方法是抽取个典型商品房楼盘，计算各楼盘销售均价简单算术平均值。

因此其公布均价值并非为整体市场真实值。

而房地局数据与统计局及建委公布数据均有定出入。

根据我们了解，其出入原因方面在于统计方法不同，另