，万元，销售净利率，财务内部收益率，项目最大累计投资现金流量出现在年第四季度，累计投入达，万元，投资回收期年。

二市场分析湖州概况湖州市为浙江省辖地级市，地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，与无锡苏州隔湖相望，是环太湖地区唯因湖而得名城市。

湖州是座具有多年历史江南古城，解放后，所先后设浙江第专区嘉兴专区和嘉兴地幢元平方米，大别墅幢元平方米销售计划预估独幢别墅幢小平方米，幢大平方米独幢价格小别墅元平方米，大别墅元平方米联体别墅平方米联体价格元平方米公寓平方米公寓价格元平方米销售计划销售周期个月推盘节奏第期年月推盘，推出公寓平方米，当月去化第二期年月推盘，推出联体别墅，当月去化第三期年月推盘，推出独幢别墅，当月去化销售回款每期回款当期和前期每期剩余款具体见附表财务效益分析在上述前提下，该项目总投资为，万元，折合可售面积平均单价元平方米，如果按销售收入进度表实现话，则项目总销金额为万元，毛利润为万元，税前利润为万元，投资净利润为万元，项目总体销售良好。

项目现金流量分析项目现金流量估算以季度现金流量为单位，进步分析将以月度单位为单位进行分析。

根据现金流量表推算，本项目内部收益率为，投资回收期为年敏感性分析由于该地块为地标性地块，销售前景较好，成本计算也较为保守，因此我们对建安造价变动及销售收入变动进行了上下浮动敏感性分析。

现简述如下建安价格单方成本变化下对净利润总投资影响为工程造价增加，净利润降为万元，降为工程造价减少，净利润升为万元，升为详见附件销售单价变动后对净利润总投资影响为销售收入下降，净利润降为万元，降为销售收入上升，净利润升为万元，升为详见附件六结论对于湖州市南浔区南浔镇浔南村号地块，我们根据此报告提供个初步结论，供公司决策者及投资者参考。

从地理位臵来看，该项目紧邻南浔区新行政中心，为今后市政重点开发建设区域，发展前景良好，土地及项目升值空间巨大。

从区域对外交通发展趋势来看，年底即将通车申苏浙皖高速更加缩短了南浔至上海车程，小时都市经济圈概念也将在南浔应运而生，更加促进南浔旅游业发展，从而更加促进了南浔经济地位提升。

从发展时机上来看，国家宏观政策限制别墅住宅，其稀缺性将越来越明显，本地块以别墅社区概念定位，其独特性不言而喻。

且目前南浔区尚无优质高品质项目问世，该项目出现必然填补这市场空白，同时，由于南浔尚处于房地产开发初级阶段，作为长三角个中心城市之湖州市个区级城市，其发展前景相当可观。

从财务分析来看，该项目总投资，万元。

税前利润，万元。

即使在销售单价下浮，工程造价上涨这样不利情况下，项目总体仍能目前本案有楼盘供应量以外，无其他地块供应，这现状势必使上文所述土地供应相对不足现状在较长周期内保持不变。

需求分析南浔房地产业发展潜力巨大。

除市场刚性需求外，以下几方面因素，使南浔房地产发展更具活力。

经济发达，市场需求旺盛。

湖州南浔处于长三角地理中心位臵，经济发达市场活跃，居民经商与投资观念强烈，外来人口和消费集中，民间资金积累雄厚，居民购买力强。

在全国房地产市场发展水平日益进步住宅开发品质不断提升宏观背景下，随着经济条件改善，南浔住宅消费体需求十分旺盛，消费者对居住面积期望不断增长，对住房品质要求也越来越高。

由于本地缺乏理想产品供应，居民住房消费需求无法在当地得到有力消化，出现相当比例消费外流现象，较多富裕阶层在上海杭州和湖州等地购房臵业。

二城区级别提升与行政中心建设辐射带动。

南浔经济繁荣商业发达，是传统上区域消费中心，其商业消费及其它城市功能辐射区域除下辖城镇外，还包括江苏吴江七都八都震泽等发达城镇，辐射区域人口逾百万，区内工商企业众多，经济发达，消费能力强。

年月，南浔由镇建制升格为区级建制后，南浔中心地位得到空前巩固和加强。

以非常有代表性酒店业发展为例，南浔新区建立后，由于中心地位进步确立和加强，市场需求空前放大，酒店业投资进入快速发展黄金期，且经营情况普遍较好。

三旅游发展创造潜在需求。

南浔旅游业被地方政府列为重点发展产业，元，年度投入资金亿由银行贷款解决。

详见附件。

五投资估算及此财务效益分析投资估算本投资估算表见附表是基于目前南浔平均造价信息及国家相关规定，假定以下前提条件本地块地块面积为，平方米，本估算按政府转让价估算。

总建筑面积为，平方米。

编制说明土地按实际发生额万亩计。

前期费用万元，按元平方米计。

基础设施费