模式，区即边境经济合作区简称，三园，即区辖下南山工业园，夏石工业园中国东盟出口加工区，林产工业园。

目前市政府新址已经确定南迁至市水泥厂北面，而水泥厂将另选新址，火车南站也已经重新进行装修市城市未来发展将集中体现在边境经济合作区建设上，而热占将表现城市南面。

本项目位于市南面，城市南向扩张为本项目提供了最大想象平台，也为项目未来价值提升提供了强有力支持。

政府优惠政策目前市投资优惠政策主要为边境经济合作区建设服务，政策主要内容有用地政策财政扶持政策规划政策服务政策本项目是否可获得政府优惠政策支持，还要依为毛利润其他扣除项目增值额等于增值比例﹥增值比例﹥适用税率适用和两档税率土地增值税增值额扣除项目根据土地增值税条例实施细则，对转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物并取得收入单位和个人收取土地增值税，增值额未超过扣除项目金额而小于部分，税率为计算采取两档税率和。

如表所示，所需缴纳土地增值税为万元。

销售项目税后利润为万元，计算如表销售税金及附加估算表万元序号项目金额备注销售收入总成本费用营业税及附加印花税及管理费土地增值税利润总额所得税税后利润税前投资利润率税后投资利润率经济效益评价财务净现值财务净现值是按事先规定基准贴现率将计算期内各年净现金流量折现到建设初期现值之和。

它是考察项目在计算内盈利能力动态评价指标。

净现值大于或等于零项目是可行。

本项目选择基准贴现率为。

销售方案净现金计算。

销售净现金流计算见表销售净现金流量表万元序号项目合计年年现金流入销售收入其他收入现金流出开发投资营业税金及附加土地增值税所得税净现金流量折现系数折现现金流量项目财务内部收益率项目财务净现值财务内部收益率财务内部收益率是项目在整个计算期内各年净现金流量累计等于零时折现率，反映项目所用资金盈利率，是考察项目盈得能力重要指标。

当财务内部收益率大于基准收益比时，则认为其盈利能力已满足最低要求。

根据以上现金流量表，计算可得本项目内部收益率为，由此看来，项目内部收益率较高。

投资利润率投资利润率是项目投资利润与项目投资比值，为静态指标，反映是项目盈力能力。

根据本项目特点，投资利润率为税后投资利润率为。

不确定性分析本项目风险主要由开发成本租售价格空置率销售进度快慢影响最大。

而这些变动因素，又受政治经济社会条件影响。

另外，自有资金占总投资比例虽然对整个项目全部资金投资经济效益没有影响，但是由于贷款杠杆作用会影响自有资金经济评价指标，因此需要项目主办者进行认真考虑。

盈亏平衡分析盈亏平衡点。

影响本项目出售部分税前利润主要因素分别为建筑工程投资公寓出售价格公寓出售率等。

这些因素受政治经济社会条件影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益。

盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目税前利润为零，即项目盈亏平衡时临界点。

如下图所示出售盈亏平衡分析表序号因素建筑工程投资万元住宅销售总价万元住宅销售率因素现在估算值万元因素盈亏平衡点变化因素盈亏平衡点值万元盈亏平衡点分析。

由表可看出，当建筑工程投资成本增加，或销售价格或销售率下降左右时，达到盈亏平衡点。

根据市场前景，该项目成本不会增加过多，市场销售前景很好，所以该项目应当不会亏损。

敏感性分析本部分敏感性分析针对净现值外部收益率投资利润率三项投资和股本金评价指标，分别计算售价上下波动和总投资上下波动时，对经济评价指标影响。

结品专项统计。

年以前，市房地产业发展状况上世纪年代，市房地产开始出现，主要是银兴街建设与开发，销售产品是现在银兴街两侧房屋，至年该街还有少量物业在待销售。

据市房地产管理局统计显示，自年至年，市每年办理产权交易数量均维持在宗，产品形式有宅基地，建成占天占地住宅，成套房屋，国土局统计，年全市挂牌出地宗，除极少数大面积地块被单位买去，其它全是私人购买。

年至年里，市房地产当年施工量在万平方以内年市房地产施工量与竣工量起伏很大，这种现象是市房地产行业处于初期不成熟阶段特点年全市施工面积与竣工面积仅为平方米。

如表市房地产开发竣工历年状况年份房地产当年施工面积房地产当年施工面积增长率年年市房地产开发施工历年状况年份房地产当年施工面积房地产当年施工面积增长率年年年年年年年年年年以前，市房地产业供应状况宅基地和二手旧房是主要产品形式年以前，各楼盘均没有系统营销，大多数房地产产品