车位全部租赁，年后转售。

四项目主要经济技术指标主要技术经济指标表序号项目名称单位指标备注项目总占地面积其中城市道路用地规划建筑用地项目总建筑面积其中商业建筑面积公建建筑面积住宅建筑面积其中别墅多层小高层绿化率容积率倍项目总投资万元其中开发成本万元开发费用万元销售收入万元其中别墅万元多层万元小高层万元商铺万元单位开发成本元其中别墅元多层元小高层元商铺元项目税金及附途算售价上下波动和总投资成本费用上下波动时。

对经济评估指标影响。

具体分析表如下全部投资基准方案售价变动成本费用波动财务净现值财务净现值升降幅度根据以上分析，不管售价水平和总投资成本费用如何波动，财务净现值均为较大正值，该项目抗风险能力强，财务指标良好。

根据以上分析，本项目财务收益率良好，初始投资净利率达到，具有良好赢利能力投资回收期年，具备很强偿债能力盈亏平衡点销售率为。

，风险很小，敏感性分析财务净现值均为较大正值，具备较强抗风险能力。

因此，项目在财务上是可行。

第十章风险规避及控制措施尽管项目具有良好得抗风险能力，但为保持项目良好收益，应制定必要风险规避和控制措施。

风险类型和防范措施成本风险从现实社会物价情况看，物资价格大幅度上升可能性不大，因此应尽可能避免公司运营过程可能造成风险，避免主观和舞弊现象，也可以同承包商签订固定总价承包合同，让承包商分担部分风险。

市场风险本项目市场风险主要体现在销售价格和销售率不能达到预期目标。

因此要发挥项目运作团队房地产策划和销售专业优势，制定科学有效整体系统营销策略和促销政策策略，提高市场竞争优势同时制定有效销售奖励措施，提高销售业绩。

其它风险其它风险包括政治风险自然风险信用风险经营风险等，但在本项目中上述风险不会造成大影响。

二风险控制工期确保工程进度顺利进行，要充分考虑当地正常雨季和其它恶劣天气可能对工程施工不良影响另外，要严格按照工程进度施工，在管理商下工夫聘请业绩良好监理公司对项目进行监理。

投资决策要密切跟踪市场，做好各个阶段市场调查和分析，及时调整策略，避免公司对项目决策滞后，以降低投资决策风险，减少不必要损失。

项目时效控制本项目在目前柳州房地产市场发展阶段具有明显开发优势和良好市场机会，应加快项目论证和融资步伐，尽快进入前期工作，力求按照开发进度顺利实施。

第十章研究结论和建议研究结论通过对柳州市社会经济总量和城市发展规划分析，具备总量需求条件，该项目具有良好开发前景。

柳州目前住宅房地产市场现状为项目提供了良好开发机会，具备开发市场可行性。

项目确定了科学准确市场定位，并进行了科学富有市场新意规划设计，容易形成市场竞争优势。

可行性分析研究报告提出了了系统整体营销策略。

项目运作团队具有房地产运营和策划销售丰富市场经验，具有优秀管理团队，为项目成功提供了有力保障。

项目各项财务分析表明项目具有良好赢利能力偿债能力和抗风险能力，运作周期短，具备财务上可楼元商业营业用房元二宏观经济与柳州房地产市场柳州宏观经济趋好，为柳州房地产行业高速发展创造俱佳条件根据以上经济参数分析，近年来柳州市国民经济持续快速健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了十五计划良好开局。

至年，柳州完成国内生产总值亿元，比上年增长，名列全自治区第位，并连续第年实现两位数增长。

柳州良好经济环境，促使整个城市建设高速发展人均达到元，为城市房地产市场发展创造了俱佳条件相应地，房地产业也为城市经济增长贡献定力量，房地产业成为第三产业增长领头羊。

城市建设良性发展和大规模基础设施投资，为柳州房地产不断带来新增长点根据中央提出柳州要建成工业立柳强市富民指导意见，年月柳州市人民代表大会通过了十五社会经济发展计划，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了这个要求。

随着十五计划开局新轮投资计划启动和投资结构调整，柳州市固定资产投资出现了快速回升良好态势。

市区万平方米旧城改造工程全面启动，以及柳江江两岸综合改造和城市对外通道西江路通桂柳高速，柳石路通柳南高速通宜柳高速等系列大市政规划启动，为柳州房地产业发展提供坚实后盾。

东盟贸易贸易区口岸和泛珠三角经济地带以及政府整体再早个工业柳州利好政策落实，支撑柳州经济近年来高速发展。

东盟自由贸易区首届东盟自由贸易区博览会年在南宁召开，使得广西成为中国通往东盟口岸，外