司编制北京顺义后沙峪项目可行性研究报告。

编制依据北京市政府文件京政办发号。

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温榆河流域住宅项目市场调查资料。

第二章项目名称和选址项目名称北京顺义后沙峪项目。

二地理位置该项目位于顺义区后沙峪镇马头村北三项目占地面积占地面积约公顷万平方米。

四项目用地现状项目用地范围内为瓜田。

第三章项目规划建设方案项目建设内容该项目建设内容为低密度卖点只有点地处北京温榆河绿色生态走廊单体和联体相结合，多种户型适宜不同需要，小到平米经济型，大到余平米豪华型。

卖点分为实质内容和概念性感受。

实质内容即房屋在实际生活中所真正具备设施，而概念性感受是在该房屋中所带来各种相关感受。

可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业规划设计和设备选用必须要不断改进，以争取做到最好。

使客户真正感到物有所值才是销售根本动力。

好产品终归会受到客户青睐，得到市场认可。

竞争对策对于竞争对手竞争优势，包括在完善产品中所采用新技术新工艺和独特销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下最佳印象，必须在本项目中整合运用。

增加项目附加值如果要以豪宅品质出现，必须增加项目可包装卖点。

具体地从以下三大方面考虑丰富专业化设计，聘请国外知名公司参与项目各项设计，包括会所及样板间装修套餐由酒店室内设计师进行设计。

社区室外环境由境外设计公司设计。

建筑立面由个外国建筑设计事务所担纲，推广时可以冠上该外国事务所名称。

物管公司由国际知名物业管理公司担纲。

使用高品质建筑材料及设备包括卫生间采用进口原装高档洁具，例如科勒摩恩等。

厨房采用进口成套橱柜灶具，例如德高丽。

外窗采用断桥喷塑铝合金中空窗，浮法玻璃配可平开上悬五金件。

小型集中中央空调，实现小时热水制冷采暖。

综合布线，每户强电按空调电器照明三路分线弱电每个房间将电话电视电脑三线均安装到位。

铺设光缆，建立社区局域网。

家庭安全系统每户设置可视对讲紧急求助按钮煤气泄露监视探头。

公共安全系统社区及大楼周界防范系统小区道路楼宇大堂公共保安监视系统公共部分设置消防探头，集中消防报警系统。

卫生电线电视接收系统。

智能化物业管理三表远程计量，停车门禁卡系统。

采用高档次社区服务，规划好会所功能，包括咖啡厅酒吧健身房泳池医疗室美容美发室家庭教室等。

如此，本项目可增加卖点。

高质量物业产品，使客户产生满意和知足心理。

与客户心理上价值尺度象吻合，通过提供足够附加价值带来超值感受。

建设最现代化都市高级。

总之，塑造卖点观点是在设计上投入比在材料上花钱更为重要。

务必塑造出名师设计品牌品质，名家管理形象。

这样才能达到促进预售效果目。

第十章效益评价经济效益评价评价方法说明该项目经济效益评价是在通过对本市东北部主要项目销售状况进行了调查，并参照了与该项目类似经营单位经济效益基础上做出。

该项目建设内容主要为单体和联体，建成后全部销售，并由物业管理公司统励发展私营经济优惠政策实施，国内私营经济将得到空前发展。

这些富裕起来私企老板出于居住或投资需要，也将成为高档购买者。

三项目市场走向目前影响项目最大因素，除了国家宏观政策外，从项目本身因素看，最主要就是地理位置和价格。

从项目本身因素看，影响项目市场和价格最主要因素是地理位置。

地理位置优越项目应具备条件是交通便利环境优美邻近旅游景点等。

而该项目地理位置完全具备上述条件。

从近期北京项目变化特点看，影响项目市场和价格因素除地理位置外，还有整体现划户型设计景观氛围等。

周边环境本项目位于北京五大水系之温榆河东北部，地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路公里，南部为北京嘉浩别墅城北京名都园等别墅项目，该区域别墅项目具有较高市场知名度。

建筑设计本项目力求为单体和联体相结合，根据不同户型，设计