项目开发难度大，故而开发企业对旧城改造项目不愿问津。

由此可见，本宗地为事业单位改制后处理用地，取得成本相较旧城改造用地要低，且开发周期和不可预见因素相对较少。

在整个城区开发用地供应紧张局面下，该土地升值潜力较大。

从宗地本身来看，地块位于长沙传统市中心与新南城交接咽喉要地，处城市南北向最主要干道芙蓉路中段，连南接北，位置得天独厚。

宗地北临侯家塘商圈，东接东塘商圈，西望湘江，商业居住氛围成熟。

本项目是城区内少有无拆迁且规模较大地块，操作相对简单，不可控因素少，而随着南城进步发展，该片区升值潜力将进步凸显。

长附表现金流出表附表资金筹措与还款计划表七敏感性分析销售价格敏感性分析项目销售收入总成本销售税金税前利润净利润净利润浮动比率销售利润率成本利润率成本敏感性分析项目销售收入总成本销售税金税前利润净利润净利润浮动比率销售利润率成本利润率容积率敏感性分析项目销售收入总成本销售税金税前利润净利润净利润浮动比率销售利润率成本利润率说明容积率以上时，容积率减少，公建住宅等比变化容积率以下时，容积率减少，主要减少住宅量同时容积率每下降，地下车位面积减少平方米。

结论通过上述敏感性分析，可以看出容积率对项目盈利水平影响比较大，在现有规划要点前提下，规划指标突破程度将直接影响到项目盈利水平。

附表现金流入表单位万元开工开盘开盘住封顶开盘超封顶住交付超交付年年年年年小计季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度商业裙房出售超写字楼出售出租顺延住宅期出售二期出售三期出售地下车库出售出租顺延小计出售出租顺延合计顺延累计现金流入存货价值年月日说明物业出售价格参照前述测算价格物业出租价格商业层元月，二层元月，三层元月写字楼元月车位元个月存货统计存货价值合计亿元，存货价值在物业交付使用后每季度计提折旧。

附表现金流出表单位万元开工开盘开盘住封顶开盘超封顶住交付超交付项目年年年年年年小计季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度土地款设计费报建费建安小区配套管理费用销售税金财务费用销售费用不可预见费现金流出小计现金流出累计现金流入净现金流量存货价值附表资金筹措与还款计划表资金筹措表单位万元年年小计季度二季度三季度资金需求量资金筹措量自有资金租售收入银行贷款说明资金需求量资金筹措量还款计划表单位万元年年年合计四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度收入租售收入支出资金需求量银行贷款偿还自有资金回收附件四挂牌信息长沙市国有土地使用权挂号出让信息根据国土资源部第号令及相关法律法规规定，经长沙市人民政府批准，长沙市国土资源局委托长沙市国土资源交易中心以挂牌方式出让下列壹宗国有土地使用权。

挂号。

位置天心区黄土岭正街号出让面积规划用途商业住宅出让年限商业年住宅年容积率商业住宅建筑密度商业住宅交地标准红线范围外通路通电供水排水通讯，红线范围内完成房屋腾空现状土地。

起始价万元保证金万元。

以上国有年同期相比增长约，占全市固定资产投资达以上。

表明长沙房地产市场依旧理性，投资商对市场普遍看好，投资热情不减另外也说明，房地产业仍是国民经济主导，其投资占固定资产投资近三成，对其他行业发展拉动作用明显但同时，增幅下调，宏观调控作用初显。

施竣工面积年全年商品房施工面积约万，其中新开工面积约万，竣工面积约万，与去年同期比分别增长。

长沙近年房地产开发投资情况年年年年年单位亿元投资额增长率施竣工面积持续高速增长，是上年度审批项目集中井喷，同时，竣工面积较施工面积增长速度和绝对量都有很大差距，表明在建项目多为大盘，开发周期长，年商品房供应量将大幅增加。

批准预售面积年，全市商品房累计批准预售万，同比增长其中住宅批准预售万，同比增长。

由上表可见，住宅供应量远高于非住宅供应量，长沙房地产市场住宅类需求仍是主流另外，不可忽视是，项目所处开福区和芙蓉区复合区中心区上市量呈现下降趋势，说明中心区土地供应日益稀少，后续开发项目严重匮乏。

近年长沙房地产施工面积情况年年年年年单位万平米施工面积增长率二年市场需求情况销售面积年全年累计实现商品房销售面积万