势，相互促进，配件市场也能够在最短时间打出知名度，兴旺起来。

第三章本案分析项目优势分析规模优势项目总建筑面积约万平米，在我县目前所有地产项目中当列三甲，易于形成规模影响力。

交通优势项目所临西环路和长城街，应属城区交通环线与高速和国道近在咫尺，交通极为便利形象优势本案规模之大和起点之高无疑将在形象上鹤立鸡群地块优势地块平整方正，且为熟地，不需拆迁，适宜大型项目开发建设环境优势项目紧邻风景优美清河湖，将带来无限客流量。

项目劣势分析本项目位于城区西北角，商业氛围不浓郁，在对外形象和辐射力上可能受到影响项目周边绿化路灯给排水等市政配套尚不完善项目尚未开工，无尽管如此开发企业也应在工程进度形象宣传招商组市销售政策等方面高人筹，做出规模做出品牌做出影响，放大优势，弱化劣势，增加机会性，减少威胁性，以此将项目风险最小化。

第四章本案运营思路为了确保项目正常进度和开发企业利润最大化，在根据市场调查以及我们多年商业项目运营经验基础上，我们建议本案整体运营思路为招商先行，定制开发划小单元，售后返租统筹兼顾，统运营。

招商先行，定制开发。

无论开发企业还是投资客户所追求结果都是市场红火兴旺，所以招商工作就成为项目运营重中之重。

任何个市场没有大户不稳，没有散户不活，所以招商工作先求稳，后求活，那么我们在动工之前要与区域内规模化汽摩配件生产企业联系，引进他们作为主力店，根据合作意向定向开发动员引导其他生产者经营者投资入驻本项目，这样少走弯路，节省费用同时提升项目知名度和美誉度，树立客户商户信心，有力地促进项目运营。

划小单元，售后返租。

售后返租是目前在售项目普遍采取种销售模式，被广大投资客户所接受，所以针对投资客户我们仍选择这种模式。

无论是展示交易区，还是产业园物流园，在销售单元上都建议不宜太大，吸引多元化投资客户。

建筑结构建议采用框架结构，自由分割，自由划分，利于招商，利于销售，利于管理。

统筹兼顾，统运营。

多个或数个股东，各自为政是市场管理兴旺之大忌。

步调不致，行动不统，权利不集中，利益各自挣，散兵游勇，多头领导，市场是红火不起来，这既不是开发企业得初衷，也不是投资客户要结果。

只有全盘考虑，统筹兼顾，统运营，才能权力集中，行动统，将商户招进来，留得住吸引来消费客户，兴起市场。

使市场规范化规模化品牌化。

这样才能保证开发企业投资客户入驻商户消费客户等群体利益。

优惠招商，政策支持，政府扶植。

为最大限度吸引商户，快速使市场兴旺起来，可采取免二减三优惠政策，即第年免收租金，第二年减半征收租金，第三年优惠征收租金。

同时政府也应加大扶植力度。

对入驻项目生产者经营者实行三免三减税收政策，即前三年对入驻项目生产者经营者律免征税收，由市场管委会向税务部门缴纳后三年对入驻项目生产者经营者律减半征税，不足部分由市场管委会向税务部门缴纳。

对入驻项目生产者经营者免征六年切行政事业性收费，对商户子女入学户口迁入等问题给予照顾和优惠。

第五章本案建设意义本项目建设为汽摩配件生产厂商提供了个现代化展示和交易平台，为把这特色产业做大做强提供了个强有力保障。

本项目建成又为我县提供了个招商引资平台，打造了张靓丽城市名片。

本项目建成后极大地改善了我县城建面貌，又地标性项目拔地而起，巍然屹立，有效地拓宽城区面积。

本项目建成后，又打造了个新商圈，有效地疏散了城区中心拥挤商业，将改写现有商业格局。

本项目建成后，有效地提高了我县城市化水平，明显增强我县国民经济实力，为跨入全省十强县气功了有个保障彰显我县在冀东南区域中心城市地位。

第六章项目功能定位依据项目全国汽摩配件展示中心交易中心生产基地定位，将项目划分为以下几个功能板块。

交易展示区建筑面积万平米，布局在沿长城街和其环路。

汽摩配件产业园建筑面积万平米，布局在交易展示区东侧。

仓储物流园建筑面积万平米，布局在产业园区东侧。

会展办公区建筑面积万平米，布局在沿西环路交易展示区南侧。

配套住宅区建筑面积万平米，布局在会展办公区东侧交易展示区南侧。

餐饮住宿休闲服务区建筑面积万平米，布局在沿西环路西侧。

第七章项目效益评估社会效益项目成熟运营后将提供万个就业岗位，同时带动餐饮娱乐旅游休闲住宿物流加工制作农林牧副渔等十多个行业发展，直接带动我县整体经济效益高增长。

经济效益项目成熟运营后市场年成交额将达个亿，每年为地方政府带来近数亿税收收入另外通过项目销售也能为我县带来万元税收收入。

第八章结论