组团项目物业功能构成大魔方项目将打造全新现代化大都市生活方式，为全国乃至世界各地游客提供个充满活力体验式旅游目地，树立起成都在中国文化娱乐界标杆地位。

大魔方项目主要由观演建筑集群式商业酒吧餐饮影院购物中心室内游乐等，超高层建筑娱乐主题酒店高档写字楼以及住宅等五大功能板块构成。

主要技术经济指标项目基本经济技术指标如下序号项目数值单位车位数净用地面积亩总建筑面积地上建筑物面积观演建筑集群式商业超高层建筑主题酒店写字楼住宅停车楼含机械停车位地面停车位地下部分地下车库观演建筑地下功能部分车位个容积率项目投入总资金及效益情况项目总投资成本万元，其中自大风险。

利率风险利率风险是指资金利率变化对房地产市场影响和可能给投资者带来损失。

本项目贷款规模小，风险相应较小。

经营风险在经营过程中，如果经营不善，很可能出现售价下调销售率降低等情况，将影响项目经济效益。

风险应对策略以上风险中，利率风险政策风险属于系统风险，即企业无法避免与控制风险。

本项目贷款规模小，此项风险相应较小。

市场风险和经营风险属于非系统风险，企业通过努力是可以将此类风险克服。

市场风险方面，可以通过准确目标客群定位错位竞争来避免经营风险方面，可以考虑引进专业经营公司进驻对整个项目进行管理。

财务评价结论通过以上收入成本估算，盈利能力分析，不确定性分析等等，可以看出项目总体盈利能力较强利润率较高，偿债能力和抗风险能力佳，因此项目是切实可行。

七评估结论项目所在地位于天府新城核心地段，未来将成为助跑成都市科技商务等发展现代服务业基地。

因此，相对于其他区域而言，本项目占据了优越地理位臵。

按照施工进度安排，本项目将于年建设和销售。

根据政府规划设想以及本区域近年来发展速度与趋势，特别是地铁号线建成，将有利于本项目价值提升。

经各项测算分析，本项目财务收益较好，抗风险能力强。

只要能按照既定设想如期建成，可以按计划获取收益，回收资金。

项目土地用途是通过挂牌取得，土地成本较低，节省了可观资金成本，进而使本项目各项技术经济评价指标较为理想。

从成都市城市价值出发，本项目是个文化产业为主体复合式地产项目，符合成都市现代服务业发展规划，对提升成都市城市价值和城市形象将起到重要作用。

总之，该项目是切实可行。

附件关于大魔方项目观演建筑专题分析报告观演建筑定位大魔方项目观演建筑，大厅可容纳名观众，配臵国际流水准舞台设施，作为国际国内文化交流平台每年可以承办国内外高规格高品位商业体育赛事以及娱乐演艺活动。

另外，还可与成都市川剧院合作，为旅游人群常年提供每日川剧经典剧目上演，各种小厅还可承担各种选秀培训电视直播晚会。

合作方式目前，成都传媒集团已与全球领先体育娱乐管理商美国娱乐管理公司达成意向性协议，由开发主体提供场地，与美国合作成立管理运营公司，但是美国必须保持观演建筑至少场以上演出包括中国赛，开发主体从演出毛利润按照至少比例分成。

运营收益根据成都传媒集团和美国意向性协议，每年举办演出至少场以上，而按照成都演出市场情况，每场演出毛利润为万元，开发主体与美国分成比例为毛利润。

观演建筑收入演出场次年毛利润万元场分成比例开发主体收入万元年按照上表计算，则观演建筑经营年，开发主体获得毛利润为万元。

附件经济指标汇总表序号项目名称单位数量备注总投资成本万元包含固定资产投资销售费用和税费二销售收入万元三销售净利润万元四沉淀资产价值万元五总收益万元六年租赁收入万元七经济评价投资利润率静态指标自有资金利润率财务内部收益率动态指标财务净现值万元，投资回收期静态年投资回收期动态年项目计算期年自有资金投入万元申请银行贷款万元贷款期年现金流量表全部投资大魔方项目投资及现金流量测算表单位万元编制说明本项目为房产开发项目，开发期共五年，物业形态主要有观演建筑商业酒店高档写字楼及住宅五种，净用地面积亩，容积率，总建筑面积，地上建筑面积，地下建筑面积。

序号项目年开发前期年年年年年以后合计备注销售收入现金流入住宅收入写字楼收入集群商业车位整体转让酒店二直接投资成本现金流出土地成本万元亩亩现金流出只考虑亿二项目报建费元三前期工程费四建安费用进度款按支付五配套费用按支付六维修基金七不可预见费按建安成本计算三销售费用按销售收入计提四管理费用按建安成本计提五税金及附加营业税按销售收入计，所得税按销售收入预提，土地增值税按销售收入预提