价在元平方米以上在售项目都有西山和太湖这两大稀缺资源，同时由于太湖区域年起停止别墅用地开发，区域内别墅成为稀缺资源。

因此，区域新推别墅呈现高品质高单价高总价特点。

同时太湖板块和古城区板块由于稀缺性均被认为是最具有投资潜力别墅板块。

而淀山湖板块别墅项目在昆山不多，知名度和影响有定局限，市场接受程度相对较低。

上海昆山市民对淀山湖板块度假型别墅认知度较低从目前淀山湖板块别墅开发情况来看，楼盘素质高具有明显竞争优势项目为数不多，加上宣传推广手法较为单，没有形成板块规模及品牌效应，在上海市民心目中，西郊佘山带浦东板块构成了高档别墅主流市场，对淀山湖带居住投资度假型别墅认知度相取高品质中容积率中档价格赢利模式，做好首期二期开发建设，打响品牌，迅速销售，保证稳定现金流，本项目将会有稳定可观利润回报。

第六部分项目风险管理政策风险近几年，国家不断加强对房地产行业宏观调控，从发展商贷款购房者贷款到房屋转让交易等各个环节加以限制，这对全国房地产最热点区域长三角房地产市场影响甚大，市场购买欲望降低观望气氛浓郁。

另外，政府不断加强房地产产品结构控制和调整，严控别墅等高档住宅产品开发，提高交易门槛，这客观上造成了购买热情降低和别墅产品稀缺，市场全面繁荣尚待时日。

对于政策因素变化风险，本项目在开发过程中应经常研究，调整相应开发策略，最大可能地规避政策风险。

二市场风险本项目所处淀山湖板块房地产开发尚不成熟，别墅产品不多，短期内尚难形成良好高尚别墅社区居住氛围，同时，本项目离昆山上海都较为偏远，难以成为常住型居家别墅，比较适合做度假型第二居所，这使得本项目与阳澄湖等地别墅形成定同比竞争关系，也使得商业配套经营有定难度。

在客源方面，上海客源应是本项目主要目标消费群，上海房地产市场政策形势变化对本项目存在较大影响。

三开发风险本项目开发规模大开发周期长，而市场变化因素较多，要避免工程开发与市场销售脱节或中断，因此，应合理地安排工程进度筹措资金，对市场形势做出准确判断，保持良好销售回款速度，保证良好而稳健开发节奏，才能降低可能开发风险，避免中断开发周期过长给项目发展和品牌形象造成不良影响。

四管理风险本项目在开发报建建筑规划土建安装园林施工产品销售物业管理等各个方面都存在错综复杂管理关系和工作漏洞，任何个环节失误都对其它环节工作造成不良影响，甚至影响到项目形象口碑和品牌，从而贻误开发进度和市场机会，因此，对本项目开发管理中各项工作应统筹兼顾科学分工协同作战，才能减少管理风险，保证良好开发状态和发展前景。

五资金风险本项目总投资额高达万元，投资周期长达五年，第第二年开发期资金投入较多，因此，应合理地筹措资金，保持良好开发进度和销售回款速度，从第三年开发周期始，基本上由销售收入便可支持整个项目开发资金要求，因此，稳健销售回款对减轻本项目资金压力意义重大，但同时也要保证项目合理利润回报，这两者应找到个平衡点，同时，项目公司应采取稳健财务政策，并合理避税，尽量降低土地增值税和企业所得税交付额度，提高项目开发利润率，才能有效地降低资金压力和风险。

第七部分结论鉴于本项目地块为线湖景项目，同时地块内溪流纵横交错，为营造岛屿式亲水庄园别墅提供了天然条件，但随着年国家相关宏观调控政策出台，建议本案采取分期开发稳健发展谨慎策略，面向长三角立足上海和昆山，以高品质高性价比中高价位中等面积为主，少量大户型开发和经营模式赢得市场。

造成商业经营上压力。

附近阳澄湖太湖等度假型别墅开发较淀山湖板成熟阳澄湖周边是目前苏州和昆山别墅开发热土，开发较为成熟，水景别墅概念在此已经被发挥得淋漓尽致。

该区域产品档次规划较高，目前独体别墅单价已经超过元，总价也在万元以上，联体别墅单价也在元以上。

阳澄湖区域是未来高档别墅聚集地，交通比淀山湖便利，而且具有闻名世界大闸蟹这丰富旅游资源，成为了很多成功人士购买别墅首选地，此类别墅以度假型别墅为主。

目前区域客源以上海等地投资客和休闲度假人士为主。

太湖板块区域价格较高，平均售价在元平方米以上在售项目都有西山和太湖这两大稀缺资源，同时由于太湖区域年起停止别墅用地开发，区域内别墅成为稀缺资源。

因此，区域新推别墅呈现高品质高单价高总价特点。

同时太湖板块和古城区板块由于稀缺性均被认为是最具有投资潜力别墅板块。

而淀山湖板块别墅项目在昆山不多，知名度和影响有定局限，市场接受程度相对较低。

目录前言第部分项目分析项目优势分析