（定稿）淮南奔牛机械厂项目立项申报可行性研究报告（完整版）㊣精品文档值得下载

西至东芦山隧道，经马庄秦庄上跨省道京台高速公路合徐段县道和既有水蚌线后进入淮南市境内。

京福快速通道合淮蚌客运专线年月份开工以来进展顺利，现在淮南境内座特大桥九龙岗特大桥和高塘湖特大桥正在施工。

它不仅具有高铁作用还兼淮南蚌埠合肥三城城际铁路作用，因此在京福通道里先行高标准建设。

年淮南将有两条高速铁路穿城而过。

淮南将迅速融入到国家高速铁路网四纵四横框架中。

公路淮南公路路况良好，合淮高速阜淮高速淮蚌高速等高速公路穿过淮南，滁新高速加速推进。

国道省道四通八达。

现已形成以洞山东路等干道为核心公路交通网络。

淮南长途新客运站是国家级客运站，省际省内班。

通过了解，目前淮南人绝大部分购房首选都是去山南新区。

六项目定位分析目标客户定位分析以下从购买力地域消费观念范围分析定位目标客户。

目标客户定位推导目标客户群拉升从整个淮南城市来看，这个城市有着相较其他城市更严重贫富差。

普通工薪收入目前都不超过元月。

而富裕阶层，从淮南城市道路上行驶汽车就能看出，整个城市好车豪车并不少。

针对这部分富裕群体，我们所需要做工作就是对目标客户群品味拉伸，培养其住洋房消费概念。

通过对高收入高素质人群聚集，形成产品在淮南市优势地位。

项目形象档次定位项目档次定位是中高档高质素精品高档社区主要做洋房空中别墅，即在产品形象品质上走中高端路线，即在能够体现项目形象品质地方做足功夫，通过提供高性价比产品促进销售另外，通过花园洋房高品质与新区内其它项目差异化产品优势，聚集高质素人群，最终形成淮南精品高档社区购买力客户地域消费观念处于稳定或持续上升中高收入群体项目主要针对城市东部，以产品品质突出可以形成区域集聚效应心态开放，追求品质和生活质量，具备投资眼光目标客户行政事业单位公务员存在改善投资需求富裕个体私营企业主矿业电力制药等行业富裕工薪阶层第三部分项目规划方案初步规划方案初步规划方案洋房和高层空中别墅相结合高档花园住宅小区规划指标用地面积约平方含联大东校区及留守处地块建筑面积约平方花园洋房约平方高层住宅约平方商业用房约平方物业及配套约平方地下室及车位约平方容积率车位约个第四部分项目投资分析项目投资估算序号成本科目单价元洋房面积平方高层面积平方商铺平方车位个平方总成本万前期费用政府行政收费勘查设计费前期工程费综合管理服务费主体建安工程费用土建工程费安装工程费主体装修费用安装专业分包工程费基础工程费室外及环境工程费用室外管网工程费用园建绿化环境工程公共配套工程费用社区配套及服务用房人防地下室工程地下室工程运动设施交通设施环卫设施开发间接费合计二项目经济性指标序号项目单位合计洋房高层社区商业地下车位销售收入万元销售面积个销售均价元，万个减销售成本万元减土地出让金万元营业税金及附加万元应交土地增值税万元销售利润万元减期间费用万元营销费用万元管理费用万元财务费用万元营业利润万元营业外收入万元营业外支出万元利润总额万元减所得税万元净利润万元减弥补股权溢价万元实际净利润万元项目指标销售毛利率销售净利率第五部分结论及建议通过年多来对淮南市房地产市场跟踪和调查，总结了大量信息。

该城市属于三四线城市，受国家宏观调控限购令影响比较小。

由于整个城市产业结构比较单，围绕着煤及延伸产业成为淮南市主导产业，所以城市流动人口较其他城市少很多。

房产消费多以刚性需求及改善性需求为主。

加之淮南市贫富差距较大，所以高端商品房有相对较大市场。

从项目本身来看，从地段上，项目不具备优势，属于城市中心城区边缘地区。

但是项目周边交通方便，配套相对齐全。

结合高品位住宅小区推出，加之周边竞争楼盘品质相对较弱，估计会有很好前景。

从产品上来看，总结认为，只要在产品上做出风格和特色，加上适度夸张包装，以淮南人消费习惯，很可能造成轰动效应。

为以后房价提升扩展了空间。

由于该项目为合作项目，通过工作，地块已经可以分割开发，无需经过拍卖程序。

所以地价基本不变。

项目开发投入初始资金较少，值得投入开发。