出城外，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住上佳区域。

经济发展状况来看，该项目所在黄庄区是神木县经济最发达最富裕城区之，该区房地产起点直很高，集中了全县大部分中高档楼盘。

商品房销售均价明显高于除和北部地区以外其他各地。

④规划在黄庄地区路两侧建设新商业中心。

黄庄路可方便直达县城商业中心，这里有大悦百货百姓家园恒生国际等高端精品商业设施。

项目距离规划华山小区不足公里，西面是神木中心市区规划路网中麟州经补偿费。

付款计划双方签订协议后周内万科公司支付给土地方万元，并打入双方共同指定公证处帐户。

然后昌晟公司去办理项目立项，如果该项目立项不成，该笔款如数退回给昌晟公司。

销售收入，直接成本总投资税前利润，税后利润，内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数项目开发周期内各年利润体现如下表经济指标年年年合计结算面积，单位利润元利润万元，敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。

成本变动对各项经济指标影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本单位成本元，总投资，项目利润，税后利润，销售净利率内部收益率售价变动对各项经济指标影响售价影响预计售预计售预计售预计售预计售价价价价价敏感系数销售均价元，营业收入，项目利润，税后利润，销售净利率内部收益率容积率变动各项指标变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率可售面积，营业收入，总投资，项目利润，税后利润，销售净利率内部收益率盈亏平衡点分析保本售价元保本销售率项目收益水平综合分析就项目本身收益水平而言，销售净利率较高，但该项目尚存在以下操作层面上因素对项目收益有较大影响税务资源充分运用若实现用万科住宅发展公司或兴业发展公司操作该项目，取得营业税及所得税优惠，则可增加税后利润万元，使项目销售净利率达到成本中大小市政配套费人防等政策性收费均按政府规定标准估算，操作中尚存在定减免可能地块中有平米配套及商业用地地价已分摊进住宅成本，但仅考虑平米非营业性公建，操作中，存在调整规划改建成住宅可能若学校改建住宅，增加住宅净用地约平米，按容积率计算，可增加住宅万平米，增加净利润万元。

总体上来看该项目收益水平相当理想。

四项目资金预测资金流量及有关指标年年年年年合计现金流入销售面积平均售价元销售额回款额，小计，现金流入现值，二现金流出付地价款付工程款开发间接费，期间费用税金小计现金流出现值，三净现金流量四累计净流量五平均资金占用，六资金成本七内部收益率八获利指数九资金峰值比例十地价支付贴现比十启动资金获利倍数资金缺口及解决办法依据目前掌握情况及设想，预计该项目资金缺口为年季度缺口万元季度缺口万元年季度约万元，昌晟公司现有项目可以提供项目支持。

第八章可行性结论项目优势政府对县城宣传导向，以及黄庄项目自身炒做，提升了黄庄小区地位，吸引了有效消费群体关注。

宗地临近县政府区位，将有助于今后本案营销推广。

昌晟品牌已经得到消费者认同，但由于昌晟在榆林市场直未有开发项目，故造成了定追随其他品牌潜在客群存在，宗地开发，将极充分调动这部分潜在人群。

昌晟品牌及开发手法在神木县境内处于流水平，在竞争中处于有利位置。

本案所在区域购买力较强，中高档市场发育较为成熟，据统计，今年上半年成交货值在万元以上产品占本区需求量，占全市该档次产品成交，占全市该档次产品成交之首。

宗地内原厂区植被极其丰富，且种植相对规整，同时在项目周边有大量绿地和水面，在项目规划中便于利用。

二项目劣势但就本项目目前主要出行方向黄庄路两侧来看，仍有许多小作坊，同时道路两侧房屋绿化均较破旧，同麟州路沿线比较，差别较大，地理环境不占据绝对优势。

项目位于黄庄路沿线中间端，距离城市商业区公里，位置相对太中心，项目周边需要安静清雅环境需要大力建设。

三结论及建议该项目在县城内树立了个具有知名品牌高品质高档大型规模社区，为昌晟公司在神木又树立个标志性产品，