整个项关政策趋势年深圳市安居房正式上市交易，国家商品房销售管理办法出台，深圳市六项吸引人才重大措施公布实施，深圳进步规范土地交易并于近期公布关于加强土地市场化管理进步搞活和规范房地产市场决定，这系列政策，将进步规范深圳市房地产市场，有助于房地产市场健康稳定有序发展，同时也有利于扩大置业群体，置业次数，降低住宅成本如房地产开发及房地产市场进步发展。

深圳市从年月日起执行广东省建设厅广东省物价局制定广东省房屋交易价格计算暂行规定，房地产开发企业预售商品房，按套单元或整层出售，以套单元或整层内建筑面积，即套内建筑面积计算房价整投资环境，使深圳成为国际花园城市。

六大市政工程及地铁工程建设正在进行之中，建成后将进步提高城市整体形象，改变目前居住置业分布及交通格局。

房地产相关政策趋势年深圳市安居房正式上市交易，国家商品房销售管理办法出台，深圳市六项吸引人才重大措施公布实施，深圳进步规范土地交易并于近期公布关于加强土地市场化管理进步搞活和规范房地产市场决定，这系列政策，将进步规范深圳市房地产市场，有助于房地产市场健康稳定有序发展，同时也有利于扩大置业群体，置业次数，降低住宅成本如房地产开发及房地产市场进步发展。

深圳市从年月日起执行广东省建设厅广东省物价局制定广东省房屋交易价格计算暂行规定，房地产开发企业预售商品房，按套单元或整层出售，以套单元或整层内建筑面积，即套内建筑面积计算房价整栋出售，以该栋房屋建筑面积计算房价。

交楼时实测面积与原价面积如果出现差异，面积误差比正负投资利润率等指标详见下表表项目利润估算表序号项目计算公式金额万元销售收入开发成本销售费用销售税金及附加财务费用利润总额所得税净利润成本利润率利润总额总投资税后成本利润率净利润总投资注上表为住宅销售率为商业销售率为情况下经济效益指标。

项目各计算期利润测算详见附表损益及利润分配表。

财务与敏感性分析项目盈利能力分析经测算，总投资为万元，开发期为年，投资回收期为年，利润总额为万元，税后利润为万元，税后成本利润率为，低于房地产开发项目正常水平。

项目不确定性分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等状态。

分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变情况，由静态测算可知，当住宅和商业销售率达时项目可保本。

根据市场及项目定位分析，该项目住宅部分保本销售价格及销售率容易实现，商业部分则需要制定切实可行营销方案进行包装推广，商业价值套现风险较大。

项目敏感性分析我们对销售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算。

测算过程详见附表敏感性分析表。

以下为两种最不利情况测算结果表项目敏感性分析序号项目部分指标变化敏感性分析结果销售收入万元总投资万元税后利润万元成本利润率财务净现值万元内部收益率动态回收期基本方案，销售收入变化销售收入下降销售收入上升，工程成本变化工程成本增加，工程成本减少，经测算可知本项目销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，销售收入变动对项目效益影响较大。

项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目已无赢利空间，说明项目搞风险能力较弱。

保证销售价格和销售率实现，控制项目开发成本，是项目盈利有效保证。

社会效益和影响分析改善区域环境，完善城市功能。

增加财政税收创造就业机会项目开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新机会。

可行性研究结论与建议拟建方案结论性意见目前土地转让手续手续正在办理之中莲塘项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策目前，本项目土地使用权正在转让过程中。

建设后续资金需要有保证项目建设资金来源于银行贷款，所以后续资金定要有保证。

项目具有良好社会效益项目建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。

项目经济效益般，有定风险。

表项目主要经济技术指标序号项目指标占地面积总建筑面积项目总投资万元项目经营收入万元利润总额万元税后利润万元成本利润率税前成本净利润税后财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年贷款偿还期注上表为住宅销售率为商业销售率为关政策趋势年深圳市安居房正式上市交易