度转换，从年开始，实物分房已完全停止，居民等靠要福利性住房观念已经开始向商品化转变。

年月日以前，凡购买公房次性付款，可享受折扣优惠年岁末，购买现住公房次性付款享受优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行零折扣。

住宅这个人们生活消费中占用资金量最大商品在年完全纳入了市场经济轨道。

空置商品房消化能力加强。

年武汉房地产市场销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市商品房外，还消化部分往年空置商品房。

年武汉市空置商品房为万平方米，年新增万平方米，到年底还剩万平方米，因此在年共消化了万平方米。

经济适用房建设取得较好成效。

年武汉市不断推进和完善经济适用住房建设房住宅总量起数起起起建筑面积平方米万平方米万平方米金融系统成为房地产业坚实后盾。

银行方面已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务主体，部分银行将个人贷款上限提至成年期限。

年全市各银行发放个人住房贷款共计亿元，比投资到建设环节贷款总额亿元多出倍多。

公积金方面公积金贷款购房面积占全年总销预售面积强。

年新增归集住房公积金亿元，比年增长。

共批准发放个人住房贷款户，共计亿元，同比增长支持个人购房建筑面积达万平方米，房屋总价值达亿元。

上图住房抵押对房地产市场起到举足轻重作用。

年房地产抵押总户数为起，比年增长，说明抵押户数增多，个人购房选择银行贷款按揭增多，公积金小额度贷款增多。

同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要作用。

年底成立了武汉市住房担保公司，年全年办理担保业务起，发放贷款万元，其中为购买新建商品房贷款，为住房抵押融资。

房地产中介服务为房地产二三级市场启动发挥了积极作用。

年武汉市围绕加快启动住房二级市场开展各项住房消费服务十分活跃，住房消费中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场繁荣起到了重要推动作用。

截止年，共有家中介企业遍布全市，形成了中介服务有形网络。

与此同时年月底举办了百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动，年底又开展了打击非法中介整治工作，不仅规范了武汉市中介市场服务行为，而且带动了整个行业规范和自律，为活跃武汉市二三级市场起到了十分重要作用。

房交会为活跃房地产市场提供了重要舞台。

年武汉市各区联动举办房交会，进步了活跃住房市目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发经营风会形成模式二项目开发经营优势点三项目开发经营机会点第五章项目定位目标市场定位二产品定位第六章项目规划建筑设计建议项目总体规划建议二住宅建筑设计建议三小区配套设施建议四环境艺术设计建议第七章项目开发经营策略及投资估算项目开发经营策略二项目投资估算三项目实施进度安排四项目投资与筹资计划第八章项目开发经营状况分析项目销售计划二项目销售收入估算三项目经营成本估算四项目利润估算五项目现金流量财务净现值及财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析项目盈亏平衡分析二项目敏感性分析三项目开发经营主要风险及对策分析第十章结论与建议第十章结束语第十二章附录及主要参考文献第章前言报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块市场价值进行合理评估。

对项目可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议。

结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式。

对项目进行投资分析和风险分析。

对项目决策及其实施优化提出建议。

二报告编制依据武汉市规划局规划方案亿房网站国家建设部及武汉市颁布与房地产相关法律与政策武汉市房地产年鉴现场勘察和实地调研所得资料。

武汉市新洪泰中介代理公司提供资料三项目概况该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约亩，属于武汉市十五计划确定三大住宅新区之后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。

根据武汉市规划局要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。

并确定该地块主要用途是住宅用地，容积率不超过，建筑密度，绿化率不低于。

主要建筑形式为多层，建筑限高般在米以下也允许建高层米以下，但比例不得超过。

根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次住宅新区。

建筑形式采用组合式多层，小高层，并初步确定项目主要技术指标如下总用地面积公顷，合亩。

容积率总建筑面积万其中多层住宅万小高层住宅及别墅万公建面积万④建筑密度绿化