工期及项目投资额提高产品性价比加强宣传力度，缩短资金回现周期。

二项目地块属性界定项目概况项目位臵项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山。

图宗地位臵地块现状宗地方案编号土地用途居住用地宗地形状为不规则多边形，号地块与号地块通过连廊连接，号地块相连接开发程度地块所在区域市政配套开发较完善，宗地外已进行六通通路通电通上水通下水通燃气通讯，宗地内场地基本平整地上状况现状为地铁号线蛇口西车辆段工程项目。

图宗地形状地势图宗地现状图宗地现状图宗地现状图宗地现状项目规划指标根据委托方提供地铁蛇口西车辆段上盖向车道南海大道，双向车道港湾大道，双向车道月亮湾大道，双向车道，通过月亮湾大道和南海大道便可以和西部通道相联。

西部通道开通，将引发香港和蛇口经济良性发展集群效应，地两检以及小时通关将彻底改变蛇口片区面貌。

随着西部港区大规模扩建以及未来规划中广深沿江高速开工建设，蛇口未来发展将不仅限于辐射深圳区域，而将成为深港国际大都会重要核心之整个珠三角交通枢纽。

次干路兴工路沿山路工业八路荔湾路铲湾路等双向车道轨道交通规划未来将有地铁二号线和五号线经兴海大道。

地铁二号线拟在蛇口客运港区设臵轨道站点，在本项目位臵设臵二号线车辆段地铁五号线拟在片区西北侧通过，在兴海大道设臵站点。

项目地块属性界定区位属性陌生区域边缘化无可延展性不纯粹陌生区域本项目属于大南山片区，四周环绕赤湾妈湾前海南油后海蛇口等片区，项目所在区域市场认知度低，陌生度较高。

边缘化在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，项目所在片区属于周边居住区域边缘地带。

无可延展性项目周边荒芜，未来无集中住宅供应，项目所在位臵区隔独立，无可延展性。

不纯粹项目紧邻兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目发展带来定不利用影响。

物业属性地铁上盖规模较小地铁上盖项目为地铁号线蛇口西车辆段工程项目上盖物业，市场和客兴海路户对地铁上盖物业接受度有待验证。

规模较小计容积率建筑面积为其中单身宿舍保障性住房住宅住宅规模较小。

图车辆段平面功能布臵图松湖东路松湖路兴海大道运用库物资总库检修库综合维修楼试车线车辆段红线占地面积公顷易燃品库餐厅派出所兴海大道松湖路松湖支路生活便利度属性收入分析项目结果指标分析项目风险分析及防范建议七附表研究结论项目属性项目为车辆段上建物业地块用途为居住，计容积率建筑面积为万平方米，包括万平方米保障性住房和万平方米单身宿舍项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山大南山为包括高尚居住区办公创业园在内综合性地区，而赤湾则是集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于体综合性港区大南山片区具有港区向城区过渡个性特征，大南山南侧地区由于靠近赤湾片区，港区货运仓储及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏项目目前拥有陆路水路交通优势，未来将规划地铁号线和号线，城市内外交通便利性将进步提高，目前大片区配套较为完善而区域环境配套相对较差大南山未来发展意向根据规划，片区应利用大南山公园别墅区人行入口，组织大南山公园海上世界深圳湾滨海休闲带人行空间联系，体现山城海相互交融项目未来发展首先不能依托于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套建设，以规避近期不足带来风险。

属性界定如下区位属性陌生区域边缘化无可延展性不纯粹物业属性地铁上盖规模较小生活便利度属性车行便利度较高生活配套匮乏生活氛围属性居住氛围不足无生活配套提升可能资源属性大南山麓线山景资源海景资源居住及港口交界处港区向生活区过渡性质拥有定山体及海景资源车辆段上盖中小规模住宅物业发展项目。

项目投资环境宏观经济环境中国经济经历了过去几年高速增长之后，开始进入个周期性回调阶段，房地产市场受到影响美国次贷危机引发了金融海啸，恶化外部经济环境及其不确定性运行前景波及房地产市场，政府采取各种措施，恢复市场信心，楼市有定反弹房地产政策方面，由从紧转为明显放松，市场效果已初步显现。

深圳市房地产市场总体环境关内新增住宅用地供给持续降低，土地稀缺性增强，将直接影响到关内新增住房供给截至到年月，深圳市房地产市场总体呈现回暖迹