区园区开发商到招商载体，再到园区运营商身份转换，其实质是通过内部可经营物业获得投资回报。

开发有仓库高科技厂房展示中心写字楼单身公寓以及商品房等批房地产项目，形成了个以房地产开发为龙头，并兼有仓储物流物业管理国际贸易园林市政及投资咨询等各类专业资质大型企业集团。

特许经营权模式深高速模式深圳市高速公路股份有限公司深高速收入及盈利主要来源于收费公路资产投资建设及经营管理，还通过收购参股等方式，把公司版图扩展到广东省和国内其他经济发达地区。

其实质是通过准公共产品特许经营收费来获取投资收益。

这种模式适用于有稳定现金流在特许经营期内净现值为正项目。

股权融资产无偿移交深圳市政府。

三远洋渔港作为准公共产品特殊性外部性除创造行业利税外，能带来更大社会经济效益。

公益性和盈利性公益性为进出渔港渔船和车辆所提供水陆进出口疏运通道及其它设施而进行投融资，如码头岸线防波堤护岸港池锚地等建筑和场所。

这类项目设施按照现行收费规定，难以直接产生经济收益。

盈利性对渔港其它生产专用设备投资，如水产品交易市场冷库渔具储藏室等。

这类经营性项目可以产生定收益。

资本密集性成本沉没性和投资不可分性渔港投入资金巨大，旦进行投资建设，就很难移作他用，残值极低，具有投资成本沉没性，且必须进行次性大规模投融资，零星投融资往往无效或者不经济。

四本项目社会融资存在问题项目地块内经营性地块出让难以解决级开发资金缺口在财政投入缺位情况下，市渔业基地出路在社会融资。

社会融资不同于财政投入，是要追求投资回报。

本项目进行社会融资核心问题在于，若通过社会融资进行土地级开发，则项目开发商投资难以通过项目地块内经营性地块出让取得平衡，也难以通过特许经营期内运营收益来取得平衡。

其原因在于渔业基地是种准公共产品，具有公益性和经营性两种属性，基地前期建造需要大规模投入，建成后还需要支出运营和维护成本，但渔业码头等基础设施收入来源仅仅是相对商业码头来说很低渔港费收等形者国内事业性收费项目，收益远不能弥补投入，存在巨大缺口。

若不考虑运营收益，仅通过土地收益来平衡开发商级开发投入，则按照深圳市规划和国土委员会公布年宝安区经营性用地平均出让价格元平方米计算，需出让万平方米方经营型用地方可平衡本项元。

在项目建设过程中，滨海新区建设投资集，定位为华南重要远洋水产品生产加工和交易集散中心。

力争年内水产品年卸货量达到万吨，年内达万吨，实现产值亿元，终端消费市场产值达到亿元左右，市场总规模达到亿元左右。

按照关于深圳市宝安远洋渔业基地工程项目建议书批复深发改„‟号，项目主要建设内容包括港池航道疏浚码头工程陆域形成及地基处理工程临时护岸工程港区配套建筑工程道路工程装卸设备购臵及安装工程导航设施工程沿江高速公路桥墩维护工程和配套给排水供电照明及通信工程等。

整个港区规划总面积万平方米，其中陆域面积万平方米，水域面积万平方米，航道宽米，疏浚量万立方米。

项目总投资匡算约亿元。

其中，政府投资约亿元不含土地海域使用费，主要用于承担千米五个远洋渔船泊位建造万平方米渔船停泊避风区实行填海造陆万平方米回填工程。

引进社会投资匡算约亿元。

其中，缴交土地出让金亿元生产生活辅助建筑设施亿元，主要用于建造万平方米远洋水产品交易中心建设水产品加工厂综合物资仓库理鱼间物流中心冷库含万吨冷库个和万吨超低温冷库个建设综合办公楼等。

图渔业基地区位图红线内为远洋渔业基地规划范围图渔业基地与周边项目关系图二现状目前，市渔业基地项目前期工作正在开展，市农业和渔业局已按批复委托中标单位编制项目可行性研究报告，海域测量及初步勘察波浪场及潮流泥沙数模研究海洋环评项目环评海域使用论证等前期项目招标正在进行中，其中工程海域测量及地质初步勘察项目已开标，准备组织实施。

虽然市发改委已安排万元项目前期工作经费，但不足以完成以上各项前期工作。

市财政在些大项目如大运会筹备中分流，使得市内其他项目资金流压力加大。

在此情况下，原匡算由政府投资亿元资金，其前期费用都难以在近期落实，这已严重影响了渔业基地建设进度。

因此，迫切需要通过建立科学开发模式来推进我市远洋渔业基地建设，突破远洋渔业基地建设资金壁垒。

二项目基础设施建设进行社会融资可行性国内通常做法年，十四届三中全会通过关于建立社会主义市场经济体制若干问题决定，把投资项目分为公益性基础性和竞争性三类公益性项目由政府投资建设