项目选址及建设条件项目所处区域位于浙江省最北端，东临太湖西倚天目，北邻江苏宜兴市，西接安徽广德县，地处长江三角洲中心腹地，县域面积平方公里，辖个乡镇和个省级降水季节分布特点夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。

年平均雨日为天，占全年天数。

由于境内地形不同，降水地理分布也存在着明显差异。

近年冬季除部分山区地带外，基本无降雪。

年均日照时数小时，历年平均日照百分率为，光照分配较均匀。

年耕作熟。

水文地质项目建设用地范围内地下水较为丰富，为潜水，该地下水对建筑物基础无腐蚀性。

县属亚热带海洋性季风气候。

场地位置北纬，东经之间多年平均风速年遇最大风速人口因素是个国家或地区人口状况对房地产需求和价值影响，主要有人口数量人口素质家庭人口规模等因子。

五心理因素房地产价值是房地产市场上房地产商品供需关系反映，而价值形成则是由人这主体完成。

在这过程中，人心理因素对房地产需求和价值影响是不可忽视。

影响房地产需求和价值心理因素主要有购买与出售心态欣赏趣味消费时尚攀比心理价值观念等因子。

六国际因素房地产市场发育与完善离不开国际环境影响。

国际政治环境国际经济状况地区紧张或军事冲突贸易关系与竞争状况等，都将明显影响我国房地产市场需求和房地产价值，随着全球经济体化，这些影响因素将更直接更明显。

区域因素区域因素是指写字楼所在市场和地区特性对房地产需求量和价值水平影响因素。

相对于般因素而言，区域因素影响范围要小，般影响到个城市或城市部分，也可能影响到多个城市，尤其是影响到大城市周围卫星城镇。

影响写字楼需求和价值区域因素主要有商圈规模商服繁华程度交通条件等。

商圈规模自然形成，市民商家所公认商业集中区域，确定为商圈。

商圈规模大小将直接影响商务客流量大小，进而影响其价值。

商圈确定是商业房地产投资中非常重要个环节。

影响商圈规模因子有商圈范围大小级别总体规划发展历史商圈内居民消费水平人口数量等。

二商服繁华程度商服繁华程度是指个城市或地区商业服务业集聚程度和对周围环境影响程度。

商服繁华程度与个城市城市性质规模人口数量经济发展水平等直接相关，并影响所在城市或地区物质流信息流和人流通量，从而影响到所在地区商业房地产价值。

影响商服繁华程度因子有商业街道路类型所有商店总营业面积商店档次商店数量及经营业态大型购物中心个数名特商店家数金融机构数量娱乐中心数量及档次人口流量治安状况等。

三交通条件交通条件是指个城市或地区交通通达程度。

交通条件优劣艺术标志性建筑。

二期平方公里城市建设已经启动。

三期平方公里城市设计已经完成，新区道路建设已延伸到二三期内。

老城区中心农贸市场与中迁建项目在上半年相继完工。

新建商务楼工程，又将成为城市建设和提升城市品位新亮点，同边开发地价因此又将得到次大幅度增值契机。

本项目建设是加快城市建设需要随着近几年经济社会快速发展，城市建设呈现新面貌。

年全县市政建设投入资金亿元，比年增长，中心城市建成区面积扩展到平方公里，建成区内集聚人口万人，城市框架拉大至平方公里，城市化率达到。

以上数据客观显示城市建设速度是相当快速，城市化水平不断提高。

浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划提出中心城市在年将发展成为个万人口大城市目标。

总体规划明确至年城市用地规模达平方公里。

城市化水平达到。

因此，未来大约十年时间，必须积极拓展城市空间，集聚城市人口，加强城市建设，以实现城市高度城市化和现代化。

实现县龙山新区商务区规划目标需要本项目位于县龙山新区长水港以西大剧院以北地块，西隔拟建行政服务中心与路相邻，南北有规划支路，商业较发达居民密度较大收入层次较高和交通便利优势，重点发展以行政办公金融保险信息产业商务和商贸为主具有高科技含量现代城市集群商业带，拉动和提升城市居民生活消费水平和消费能级。

可行性研究报告编制依据投资项目可行性研究指南国家计委以计办投资号文件，中国电力出版社建设项目经济评价方法与参数第三版中国计划出版社县国民经济和社会发展十二五规划纲要县城市总体规划国家浙江省及县中心城市政府现行有关规定及文件房地产开发机构发布工程建设方面标准规范定额县中心城市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料投资项目方签定协议书或意向书其他有关依据资料项目批复文件主要技术经济指标与研究结论表新