意进场经营。

但在访谈调查中，涟源建材市场未能发展起来阴影和地理位置仍成为经营户提及较多意见，另根据调查，当前家居建材经营户商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期价格租金需要花费较大精力和物力进行引导。

以强势广告推广政策覆盖全市，以政府行业集中政策和各项税费减免政策，以项目营销过程中销售和招商政策三方面全方位进行项目市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置搬迁疑虑心理阴影。

本项目地段价格被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。

近经营户认同芙蓉广场周边诞生家居建材广场发展前景，市民对芙蓉广场地块未来年内升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对芙蓉广场地块表现出投资信心，中型专业市场。

这类商品交易市场出现，使涟源市城市农村人口消费有了较为集中更为经营状况不佳局面，将严重影响投资者对商铺投资热情，从而影响到本项目销售另方面，涟源市旧城改造项目较多，很有可能在出现项目投资竞争对手，也将可能影响到本项目销售。

本项目销售和招商受政府政策影响较大，方面项目开发需要政府给予相关开发税费上优惠和扶持，另方面本项目销售和招商需要政府给予相关行业整合经营税费等政策支持，如这些政策不能按时落实到位，将对本项目顺利销售带来威胁因素。

十七经济评价成本费用和各项税收结合本项目实际情况，依据相关法规规定政策拟定以下成本费用和税收水平。

销售费用因本项目偏离市中心，地段还未被全部大部分市民完全认可。

因此考虑推广费用适当增加，销售费用暂按万元计算。

营业税及附加营业税按照营业收入计算，所得税按照中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则，所得税实际应按计取，但根据本项目情况，暂预估为万元。

项目投资利润根据本报告拟定项目收益成本费用和税收等水平，通过相关计算分析，整个项目开发期在返租销售模式时累计税后利润万元。

项目开发毛利率达到。

财务指标分析项目毛利率净利率均达到行业平均水平，本报告在财务指标分析后认为该项目经济效益是可行。

十八社会评价环境评价定性本项目将以体现现代社会以人为本思想，设计上充分考虑使用功能和比例尺度，将建筑定位于现代文化与经济发展新阶段之上设计构想，建筑设计现代感强烈，将成为涟源市商业和城市地标项目，为提升城市品位，美化城市环境起到不可忽视作用。

本项目住宅与商业区实现人行系统分流，住宅建筑形态力求时尚且经典，曲线流畅造型优美，线条和细部处理处理简约明快，独具格，符合当前住宅设计总体潮流。

裙楼顶部绿化，建筑小品布局合理巧妙，错落有致，为入住客户营造出个良好居住氛围。

项目建成后可以彻底改变当地低矮平凡密集，设施简陋，环境恶劣现状，形成个商业繁华环境优美配套设施齐全新型商业项目，有效带动芙蓉广场周边物业价值提升。

社会评价定性城市发展影响实现光明山商圈五马广场商圈和芙蓉广场三点线城市商业结构，为涟源市城市商业发展起到促进和拉动作用改变芙蓉广场周边街区形象，并将明显提升人民西路芙蓉路物业价值，有利于扩大城区面积，提升和丰富街区商业经营结构有效解决交通路目前家居建材行业经营所导致交通拥挤城市管理难度较大等问题，大大改善交通路及其沿线街区面貌，使城市商业中心体现出真正商业价值本项目经营，将带动部分市民前往城西进行消费，从而使项目周边餐饮娱乐休闲商务配套型产业快速发展。

对行业市场影响站式家居建材广场消费模式，将彻底改变涟源市家居建材行业分布凌乱，不成规模状况，在行业整合前提下，增强行业竞争力。

为广大家居建材经营户提供了环境更好，配套设施更齐全经营环境，使家居经营户能形成更为透明化交通路网即将构成。

涟源有煤炭之乡，有色金属之乡美称，已经探明矿产资源有煤铁锰锑重晶石等种，形成了采掘机械建材冶金制药食品加工等产业。

近年来市委市政府实施科技推动市场带动战略，全市民营企业迅速发展。

高效结晶铜管金属纤维艺术陶瓷，金刚石触媒等大批高科技产品远销国外。

涟源市城市发展概况当前涟源市整体城市环境仍然处于不理想状态，城区面积较小城区环境有待改善城市常住人口规模有限流动人口较少，城市建设固定资产投资较小等诸多问题困扰着涟源市城市环境改善和经济发展。

近年来，涟源市大力推进工业强市发展方向。

投入大量资金对涟源城区进行改造和对各类工业企业进行革新。

城市改造和企业革新势必将带动相关行业发展，尤其是对房地产业金融业零售业建筑业建材等行业推动作用尤为显著。

这为本项目开发提供极佳市场契机。

同时为了加强与周