，很大部分用地年遇洪水淹没。

小区地势平坦，适于开发建设。

为了使小区更好地得到开发，消除洪水威胁，本项目拟以截弯取直方式实施西河改道工程，从小区西面开凿条长米，河床宽米人工河，缩短河道西河改道后，原有河道除部分作为公园景点建设用地外，大部分填筑以后用作开发建设用。

为了使雨水和炼油厂污水排放不受影响，在绕城高速围合而成大外环境，作为城市快速线沟通城市外围产业环八条生态廊道利用城市内外部自然山水环境资源，全面开发城市绿化美化亮化，规划及嘉陵江为主四横四纵八条生态廊道。

城市功能分区城市功能分为四大功能区。

中心商务心顺庆旧城中心商业区，高坪江东商务区工业区以制造业和化改道工程，从小区西面开凿条长米，河床宽米人工河，缩短河道西河改道后，原有河道除部分作为公园景点建设用地外，大部分填筑以后用作开发建设用。

为了使雨水和炼油厂污水排放不受影响，在区管委会有关文件精神，该地区土地开发由南充市经济技术开发区建设投资有限责任公司负责，区内土地增值收益用于区内基础设施建设。

因此，本项目建成后土地开发出让等增值收益可作为业主收益，其土地增值收益可偿还银行贷款本息，并用于小区开发建设和基础设施建设。

项目长期借款按年长期借款，名义年利率按计算。

本项目收入为土地增值收益，按有关文件规定，主要用于开发区基础设施建设，不缴纳土地增值税和所得税，营业税率为，城建维护税，教育费附加。

法定盈余公积金提取比率，公益金提取比率。

财务评价土地出让收入该项目为城市基础设施建设项目，没有直接财务收入，其主要收入为小区内可开发土地出让增值收入。

随着城市化进程加快和南充市向大城市转变步伐加快，到年要实现省政府规划和南充市城市总体规划目标，在今后年中，南充市平均每年要建成城区平方公里，由于绿源小区位于现城区与白土坝之间，具有较好区位优势。

由此可见，南充市绿源小区开发建设具有非常好前景本项目在计算期内实现亩土地出让和开发是可行。

南充市顺庆城区土地出让出让价格测算，南充市现有建成区内土地在万元亩之间，市中心局部地区土地价格已超过万元亩，根据南充市国土局南市土价号关于确认顺庆区公园国有土地使用权标定地价评估结果批复有关精神，本地区土地平均出让价格为万元亩。

靠近迎凤路两边土地实际出让价已达到万元亩见南充市人民政府南府函号出让国有土地使用权批复。

因此，本项目确定土地出让平均价格是合理，根据本地区所处地位位置，拟定平均价格略显偏低。

预计自项目计算期第二年起平均每年出让土地亩。

项目计算期土地出让总收入为万元。

计算期内各年土地出让面积出让比例及经营税金及附加，详见出让土地收入与经营税金及附加估算表及附表。

项目收入估算见表。

收入估算表表单位万元年份项目建设期经营期合计出让土地面积亩土地出让价万元亩土地出让收入土地征用成本费用根据南充市经济技术开发区建设投资有限责任公司提供有关资料，绿源小区单位土地征地拆迁安置成本费用为万元亩。

耕地占用税及相关税费全免。

计算期内建设及出让土地成本费用为万元。

本项目土地开发总成本为万元。

损益及利润分配项目损益及利润分配预测见损益表附表。

投资利润率投资利税率资本金净利润率项目总利润情况如下利润总额万元，经营期年平均利润总额万元税后利润万元，经营期年平均税后利润万元，以上指标表明本项目静态投资利润指标较好。

财务评价指标全部投资财务现金流量表见附表，资本金财务现金流量表见附表。

财务内部收益率全部投资财务内部收益率所得税后全部投资财务内部收益率所得税前自有资金财务内部收益率财务净现值全部投资财务净现值所得税后万元全部投资财务净现值所得税前万元自有资金财务净现值万元投资回收期含建设期投资回收期所得税后年投资回收期所得税前年以上分析表明，项目具有较强盈利能力。

清偿能力分析从附表交错来源与运用表逐渐向郊区转移，尤其是环境质量好，交通方便滨水和近山地区，周围没有大污染源，是开发商品房理想场地。

按南充市公园详细规划，小区为南充市高档别墅和花园住宅小区及文体娱乐和生态公园，本项目建设必将使这地区土地迅速实现开发，土地价值将有较大上升空间，其将会成为房地产开发商竞相争夺风水宝地。

完善城市干道网络化近年来南充城市道路发展较快，已完成改扩建道路有北干道人民路西河路西河大道铁昌路和平路滨江大道等城市道路，本项目所新建城市道路与现有城市道路网络相连接