（定稿）蚌埠市晨光音乐花园房地产开发项目可行性立项建议报告（完整版）㊣精品文档值得下载

发投资额以上，蚌山区房地产开发企业是蚌埠市房地产开发业中流砥柱，是蚌埠房地产市场风向标。

目前蚌山区有在建或待建房地产项目个，规划建筑面积万。

蚌山区房地产市场突出表现以下特点在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。

楼价是蚌埠市楼市价格风向标，楼价明显高于其他区。

多为品牌高品质楼盘。

建筑密度低，绿地率高，建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。

小高层建筑占有定比重。

多为外地开发企业开发建设。

空置率并不高。

三晨光音乐花园临近区域房地产市场分析微观临近区域大致范围是东至蚌埠市人民政府，北至涂山路，南至东海大道，西至沁雅花园。

即为蚌埠新城综合开发区中心商务区大。

第五章国民经济评价国民经济评价是从整个国民经济角度，从宏观经济战略高度来评价项目对整个国民经济活动带来影响，以及整个国民经济为项目付出代价。

般说来，任何投资项目必须通过国民经济评价才能实施。

本项目是房地产开发项目，依据国民经济评价方法，根据本项目特点，进行国民经济评价，可在财务评价基础上，对财务评价中有关成本和收入进行调整得到国民经济费用和效益。

直接费用与直接效益调整本项目所用土地是出让土地，是在完全公开市场条件下获得土地使用权，不存在价格扭曲现象，故不予调整。

规划设计费是社会中介服务机构收取费用，不存在价格扭曲现象，不予调整。

工程报建规费是国民经济内部转移支付，予以剔除。

建筑安装工程费和室外工程费，现阶段市场比较自由开放，不存在价格扭曲现象，故不予调整。

发展商开发间接费比例比全社会客观水平略低，故予适当调整，其换算系数取，经调整后开发间接费为万元。

销售推广费不予调整。

税金及附加属国民经济内部转移支付，予以剔除。

财务费用属国民经济内部转移支付，予以剔除。

考虑到项目销售单价偏低，适当予以调增，即为万元。

二间接费用与间接效益本项目不会造成国民经济间接费用支出，故间接费用为。

本项目是房地产开发项目，项目实施前，该地区自然环境卫生状况社会治安等般，通过本项目实施能改善上述之状况，产生国民经济间接效益不可估量，经可研人员和有关专家估计，本项目实施可产生国民经济间接效益万元，在项目实施完成时予以体现出来。

三国民经济效益费用计算表国民经济费用与效益汇总表计量单位万元国民经济费用直接费用地价规划设计勘测等工程建设开发间接费销售推广费间接费用无费用合计国民经济效益直接效益销售收入间接效益社会效益效益合计由表可见，国民经济效益费用第六章社会评价项目社会评价是应用社会学些基本理论和方法，系统地调查和收集与项目有关社会因素和社会数据，了解项目实施过程中可能出现社会问题，研究分析对项目成功有影响社会因素，提出保证项目顺利实施和效果持续发挥建议和措施。

社会评价主要目是判断项目社会可行性，评价项目投资建设对社会发展目标所做贡献。

社会评价方法种类繁多，鉴于本项目特点，可研人员运用逻辑框架法进行社会评价。

表晨光音乐花园社会评价逻辑框架分析矩阵宏观目标客观验证指标客观验证方法达到目标重要假设条件宏观目标改善人民居住条件，促进本市经济协调发展，构建和谐社会。

居民居住提高水平，社会经济发展总体水平。

本市国民经济怡人。

景观综述从本项目周围环临景观及远景开阔程度看，四周方向远景和近景相对来说是比较优美，也是本项目大优势和卖点。

三环境卫生社会治安状况环境卫生。

项目属戴湖住区，是其个组团，临近阳光月光星光花园经过中房物业管理公司近来有效管理与维护，住区范围内卫生状况上乘，无卫生脏乱差之现象，无卫生之死角。

惟缺憾是项目南临规划路兰凌路开通后会产生汽车尾气和噪音，但对项目产生影响微不足道。

社会治安状况。

项目位于本市东南方向，地处城乡结合部，前些年社会治安状况并不十分好，但近些年经过地方政府综合治理和政治思想工作开展，特别是构建和谐社会动员教育以来，该住区社会治安状况明显好转，年项目临近村违法犯罪率为零。

四周围交通条件环临公共交通条件。