价格定位于元平方米是可行。

第四章建设条件项目用地位置本项目选址位于王府井商业区南口西侧，该工程商业设施改造也已完成了大半，新型王府井商业区已呈现在世人面前。

本项目用地号地块是王府井商业区整体改造范围内最后块未改造地块，由于回迁量大等原因直没有进行改造，目前仍然有大量低矮平房和年代较早建筑，与王府井地区整体环境很不适应。

因此，该地块改造并入饭店二期改扩建项目，既能配合王府井地区进行总体开发规划，综合解决王府井改造回迁单位安置问题，也对促进王府井商业区进步繁荣起到积极作用。

本项目建设能够完善饭店配套设施，增加饭店服务功能，提高市场竞争力。

近年来，北京地区高档饭店不断增加，饭店服务业公寓需求旺盛。

从目前售价水平和未来该地区发展趋势看，本项目销售价格定位于元平方米是可行。

第四章建设条件项目用地位置本项目选址位于王府井商业区南口西侧，该工程厨房设备地上建筑面积估算建安成本为万元。

工程建设其他费用估算工程建设其他费用为万元。

各项估算标准及方法土地费用土地费用包括征地拆迁安置费和土地出让金。

根据建设条件，共需征地拆迁安置建筑面积平方米，其中迁出单位面积平方米，估计补偿标准约为元建筑平米回迁单位面积平方米，回迁部分只需补偿停业损失费和周转补偿金，按补偿标准元建筑平米计迁出居民建筑面积平方米，按补偿标准元建筑平米计。

估算征地拆迁费约为万元。

土地出让金标准根据京国土利通字第号计取，各部分标准及面积见下表所示。

估算土地出让金为万元。

表土地出让金标准及出让面积序号用途计价单位土地出让金标准元平方米出让面积万建筑平米公寓楼面毛地价商业楼面毛地价综合楼面毛地价地下商业楼面毛地价地下车库楼面毛地价估算土地费用为万元。

工程前期费用包括勘察设计费项目咨询费招标代理费等。

根据关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定通知计价格号及关于建设项目前期工作咨询收费补充通知，前期工作费用取万元工程监理费根据工程建设监理收费标准，设计阶段监理费率取，施工阶段监理费率取。

估算工程监理费万元。

④工程保险费承建项目在建设期间，依据保险法实施工程保险所需费用。

按建安成本计取，为万元。

建设单位管理费指建设单位为进行建设项目筹备建设联合试运转验收总结等工作所发生管理费用。

根据建设单位管理费指标，按建安成本及其他工程费用计取，估算该部分费用约为万元。

预备费包括基本预备费和涨价预备费。

由于本项目建设工期较短，不计涨价预备费。

基本预备费指在可行性研究阶段难以预料费用。

主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量费用般自然灾害造成损失和采取预防措施所需要费用竣工验收时为鉴定质量对隐蔽工程进行必要挖掘和修复费用。

基本预备费以固定资产费用无形资产费用递延资产费用之和扣除土地征用及拆迁补偿费土地使用权出让金为基数，按照基本预备费率计算。

本项费用为万元。

流动资金按扩大指标估算法估算，取年均经营成本，约为万元。

建设期利息建设期内银行贷款利息，约为万元。

投资估算结果本项目总投资万元。

本项目投资估算详见附表总投资估算表。

其中工程建安成本万元，工程其他费用万元其中，土地费用万元，预备费万元，流动资金万元人民币，建设期利息万元。

二资金筹措本工程项目总投资万元，项目公司资本金万元，拟采用优先购买权式信托筹集万元，银行长期贷款万元，银行短期借款万元。

其中，优先购买权式信托初步设计方案共发行份，每份万元，信托证券持有者可以在未来公寓出售时以元建筑平米价格购买预计未来公寓出售价格元建筑平米，预计年收益率。

此部分预售建筑面积万建筑平米。

银行长期借款年贷款利息取银行短期借款年贷款利息取。

三资金投入计划项目建设总投资万元，分三年投入，分年建设资金投入计划如下表所示表投资计划与资金筹措表单位万元项目合计第年第年第年总投资建筑安装工程费其他费用预备费流动资金建设期利息资家水平。

目前北京市已控制城市中心区大型百货店和现有商业中心数量和规模。

未来几年，北京市商业发展重点将转移到三环路四环路周边地区。

北京百货商场和购物中心租金范围美金月平方米，平均租金约为美金月平方米东方广场租金水平最高，最高达到美金月平方米，其次为国贸商业城平均美金月平方米。

二本项目商业设施市场及价格分析本项目商业设施位于王府井商业步行街，这里商业设施包括东方新天地新东安市场北京老百货商场工艺美术商场等多家商场组成半封闭商业街，平均日流量万万人次。

本项目位于王府井商业区南口，地理位