栋，上层为年轻夫妇及孩子，下层为老人后者是将个大户型拆分为两个小户型，以社区服务为依托居住离不开住宅，住宅脱离不开社区以社区为单位专为老年人服务设施和机构，既可为老年人日常生活提供便利也可提供深层入宅服务社区服务是对家庭功能补充和完善，是家庭居住形式扩大和延化五普资料表明年，我国空巢老人户占岁及以上老人家庭户老年空巢家庭在大城市尤其突出，年，北京老年空巢家庭比例为，上海为，天津农村老人单独居住比率已高达对于发质量，并融合浏河传统文化与因素使得浏河对周边地区形成定影响力而由于老年公寓对于相关开发要求较高，对于周边配套依存度较大，因此，就种程度而言，本项目开发也将推动地块边城市化进程，从而推动周边配套建设和完善，形成浏河城镇体系又核心点，环境效益改善城镇形象反映政府执政水平提升城市舒适度及景观环境老年公寓建设对于改变浏河城镇形象有着重要作用，交将浏河由太仓重要城镇转变化为上海卫星镇并将原先传统工业城镇纳入宜工，宜居，宜商，宜旅新型城镇这形象改变将使得浏河在原有基础上对周边地区吸引力进步加强三，市场容量判定与项目规模建议上海市目前空巢老人万人，具备购房能力空巢老人约占，万人，根据老年人平均居住水平平方米人，目前上海市老年公寓需求面积约为万平方米上海市老年人平均每年增长万人，本项目开发周期年，期间老年人增长至少万人，因此本项目具备定市场机遇中高收入老年人过半需要购买老年公寓根据市场调研情况，目前本项目目标客户数量约在户左右，并逐年增长上海老年人平均收入元月，老年人平均存款较高，具备定购买力项目所在地房价水平较低，与上海老年公寓市场更具备价格优势，总价约万元较容易被上海老年人需求市场接受水乡规划和高尔夫球场为本项目提供了巨大升值空间，投资客户也将成为本项目重要客户组成之注数据来源与年对上海，北京名岁市民随机抽样拦截访问根据市场需求情况调研，结合本项目地块情况，本司认为浏河项目期开发总量适合在万平方米左右，其中老年公寓为起主要产品，共万平方米，期配套敬老院，商业，活动中心，医院等共计万平方米分期每期形态老年公寓公寓服务中心国际老年病理疗康复中心建面万平方米期配套敬老中心文体娱乐中心商业配套期总计国际宾馆后期配套商业配套敬老中心公寓服务中心本项目总占地面积万平方米按容积率左右估算，总建面约万平方米，开发周期约年左右我们建议本项目老年公寓实施滚动开发，组团排列，可按照期来开发从开发到售完，每期两年，每期开发老年公寓建筑面积万平方米上配套可以根据我们项目进程分批开发，但期开发时老年公寓，服务中心，敬老院，康复中心，活动中心必须同步建设根据上述计划，本项目老年公寓全部建成后，总建面约万平米，约占地块开发计划左右按老年公寓容积率左右估算，占地面积约万平米，约占总占地面积四，定位建议，形象定位养生堂养身，养心，养生集老年公寓和会员式养身院于体综合养身社区高标准环境中式风格园林环绕，别墅社区生活体验高标准产品多层电梯公寓，人性化设计处处可见高标准配套各种老年娱乐设置应俱全，医疗系统保证健康晚年高标准服务小时双语服务，为老年人解决各种问题从传统敬老院进化到老年公寓社区，为老年人提供从物质生活到精神生活等等方方面面服务，让老年人在此享受人生暮年幸福老年家园二，产品定位规划建筑形态以多层电梯公寓为主，附以少量属补贴也仍是两个重要支出项目，但比重也都在下降而医疗费用比重在升高，并成为第二大支出项目这方面表明，调查老年人口消费水平还处于较低水平，支出项目仍然是食品，房屋水电煤气费等生活必需型消费，另方面也表明，随着上海经济社会发展，老年人口生活水平与生活质量也有了明显改善，这突出表现在支出项目发生了重大变化，如在支出项目中，生活必需型支出如食品，房屋水电煤气费用等支出所占比重明显降低，而交通通信，学习娱乐等项所占比重明显上升，老年人口经济状况特点以年，年和年开展三次上海市老年人口状况与意愿调查为基础，考察了上海老年人口经济现状，发展趋势及差异主要结论有上海老年人口收入水平，支出水平，经济总体水平在不断提高，但与全市平均水平相比还比较低，且差距仍在扩大男性老年人口，城镇老年人口收入来源侧重于稳定，有保障养老金女性老年人口，农村老年人口收入来源侧重于不稳定，没有保障子女孙辈或其他亲属补贴生活必需型支出所占比重明显