（定稿）世鸿伟业商住小区开发项目可行性投资方案（完整版） ㊣ 精品文档 值得下载

潜力。

蕉城老城区如东湖新村锦福城莱茵城带，是宁德市较早开发商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来人士，下步商品房更新换代，加上二三级市场放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次品牌商品住宅潜在需求转化为现实需求。

商业消费潜力。

宁德市是典型商贸城市，发展商贸直是宁德市经济发展重点之。

由于撤地设市，提高了宁德市在沿海带知名度，为宁德市城市经济发展带来前所未有机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也将越来越多，私营企业主住元按上述项之和计算万元行政事业性收费万元城市基础设施配套费元万元质量监督费元万元噪音排污费元万元白蚂蚁防治费元万元防雷检测费元万元不可预见费万元按上述项之和计算万元项目总投资上述项之和为万元项目总投资估算表见表。

表总投资估算表序号工程或费用名称单位数量单价金额万元备注土地使用费前期经费土建及安装工程配套设施建设管理费行政事业性收费不可预见费总计资金筹措本项目建设资金由建设单位自筹，虞氏福建房地产开发有限公司使用自有资金万元作为项目资本金按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发。

第八章经济效益分析本项目财务预测所使用基础数据和基本条件是国内及福建省内同类型项目实际经济状况，在分析了本区房地产市场基础上，结合本项目具体情况进行测算和选定。

本预测尚未考虑商业店铺与住宅价格差异。

销售价格根据工程所处位臵周围环境条件和房地产市场趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，住宅平均每平方米建筑综合售价元，商业平均每平方米建筑综合售价元。

不计其他物业销售收入。

销售收入估算以出售物业平均价测算住宅元万元商业元万元合计万元交易税费及其他万元利润总额万元所得税前万元所得税后有关指标计算根据损益状况和投资状况计算，该项目投资利润率和利税率分别为投资利润率投资利税率盈亏平衡点即销售率或销售价达时可保本。

敏感性分析为了进步研究项目盈利水平和获利能力，我们对影响经营效果几个因素进行不确定性和敏感性分析。

当销售收入下降时盈亏平衡点即销售率或销售价达时可保本。

当投资成本上升时盈亏平衡点即销售率或销售价达时可保本。

敏感性分析从以上分析看，本项目在经营期内有较强抗风险能力，盈亏平衡点常态为，即出售率或销售价低于该比例，企业经营亏损，当出售率高于这比例，企业经营盈利。

当企业处于营业收入下降或投资成本上升不利情况下，仍具较高获利水平。

第九章风险分析及对策市场风险分析本项目风险主要来自二个方面，是同类产品价格竞争。

由于本项目产品直接经济效益良好，市区内规模较大和经济实力较强企业也在进行同类产品开发，将导致市场剧烈竞争，可能造成产品销售价格下调。

二是建筑材料价格波动。

建筑材料价格受各种因素影响，波动频繁。

本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位配套设施交通小区环境等方面有较大市场需求优势，且在销售价格方面上也有优势。

目前宁德市房价每平方米售价为元之间中高档商品房，本项目销售房价比这些住宅中低价位相同，可档次却拉开了许多。

因此，销售没有价格风险。

目前宁德市房地产市场总趋势是求大于供，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房销售前景看好。

为保证项目成功，开发商应提高目选址意见书项目投资协议书宁规条书号文件其它有关标准和规范建设单位提供有关资料。

可行性研究报告研究范围本可行性研究主要范围包括对宁德市东侨开发区房地产建设情况考察，对项目建设必要性可行性分析以及项目内容及规模住宅市场分析及营销战略，住宅及公用工程建设方案，建设条件环境保护投资估算与资金筹措项目经济效益评价等方面。

研究结论及建议本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。

建设资金完全自筹，现场建设条件具备。

项目针对宁德市商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档发展趋势和宁德市已有部分收入较高住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对宁德市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

分析结果表明，项目经济效益可行。

项目开发对合理利用土地资源，促进企业资产保值升值，推进产品结构调整，有着明显社会经济效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下步方案规划时，对初步确定住宅户型和功能标准再作进步市场调研。

要根据市场变化作出更为准确市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划