（定稿）合肥大蜀山项目可行性投资方案（完整版）㊣精品文档值得下载

售提供了良好区域环境支持。

小结从市场供给与需求两方面看，合肥市商品房总体上呈现供小于求局面，需求快速增长主要是因为合肥城市化进程加快。

项目区域内近三年内仅有宗住宅用地成交，目前除中海原山项目处在销售周期内，竞争。

三项目投资概算项目测算对象及依据本报告测算对象为两宗住宅建设用地，总用地面积为亩，容积率，商业比例暂定为。

项目物业销售周期设计为两年半，销售均价为住宅元平方米，商铺销售均价为元平方米项目土地成本暂定为万元亩，实际土地成本根据协商后确定地下车位计入建筑安装成本内，但不计入销售收入内，测算结果为不含车位销售投资收益财务费用按实际资金筹措所产生利息计算。

项目主要设计指标项目主要设计指标览表可用地面积平方米约亩建筑密度不大于绿地面积不小于商业配比容积率总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米可售建筑面积平方米住宅可售面积平方米商业可售面积平方米项目静态投资收益测算方案万元亩地价序号项目面积单位价格总价万元备注总销售高层销售收入沿街商铺销售收入项目总投资工程投资不含期间费用土地费用土地出让金契税土地款二前期开发费用三规费四建安工程费高层地下室含桩基基坑围护商铺成本含装饰工程五配套费用智能化道路及管线绿化供电供水煤气有线电信六不可预见费预备费以上二四项总和七期间费用管理费用以上二六项之和销售费用销售总额财务费用营业税销售总额土地增值税按销售总额预缴税前利润所得税按计算税后利润投资利润率税后方案二地价万元亩序号项目面积单位价格总价万元备注总销售高层销售收入沿街商铺销售收入项目总投资工程投资不含期间费用土地费用土地出让金契税土地款二前期开发费用三规费四建安工程费高层地下室含桩基基坑围护商铺成本含装饰工程五配套费用智能化道路及管线绿化供电供水煤气有线电信六不可预见费预备费以上二四项总和七期间费用管理费用以上二六项之和销售费用销售总额财务费用营业税销售总额土地增值税按销售总额预缴税前利润所得税按计算税后利润投资利润率税后四结论与建议结论从投资环境看合肥作为中部地区大型省会城市，房地产市场尚属健康，市场供需两旺。

资金合理使用和快速流动。

投资收益方面方案当土地价格为万元亩情况下，项目税后利润为万元，利润率为，项目投资收益般。

在该成本下，项目在亿元短融及亿元项目贷款到位情况下，至项目开盘前资金缺口约为亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为亿元。

方案二当土地价格为万元亩情况下，项目税后利润为万元，利润率为，项目投资收益较好，财务上具备可行性，在该成本下，项目在亿元短融及亿元项目贷款到位情况下，至项目开盘前资金缺口为亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为亿元。

建议目前该土地转让价格约为万元亩左右，根据调查，项目周边各类配套成熟，该区域为城西主要个居住区，且地铁号线出口就位于项目道路侧，目前市场估值可达到该价格水平，转让价格比较符合市场行情。

但由于该项目为转让，而非采用招拍挂形式获取，因此，争取在该价格基础上能够再优惠，降低开发风险，提高项目收益。

二项目分析土地市场分析年至年全市土地市场情况根据合肥国土统计数据显示，年合肥土地市场以拍卖挂牌形式成功出让土地宗，出让总面积幅着土地资源日益稀缺，和房地产开发重回二线城市战略转变，合肥都具有良好投资价值。

项目获取和开发具有可行性。

从市场环境看据统计，合肥市每年房地产开发量和销售量均超过万平方米，市场总体需求旺盛，随着合肥市城市框架拉开，城市集聚能力进步加强，每年新增人口余万，为合肥房地产市场发展提供了需求保障，市场泡沫成份较少，般住宅项目开发风险较小。

因此，房产项目开发风险可控，具有可行性。

从规划指标看高层住宅作为合肥房地产市场主流物业类型，市场已无抗性。

但容积率虽然要牺牲小区环境和品质营造，但可以带来更多项目收益。