目目标客户群部分流失。

商业潜在风险我们对未来商业走势看好，但是值得注意是，我们对商业物业未来价格判断是基于目前全市商业发展形势区域发展潜力和宏观环境利好来总体评定。

但这并不说明，未来市场没有风险，相反，我们认为基于以下几点，商业市场有定风险。

经营风险商业经营需要极高市场驾驭能力，任何微小细节都可能导致项目失败。

特别是本项目周边商业氛围不浓，区位条件较差，对商业经营是个巨大挑战。

另外，商业部门对宏观经济变动市场变化十分敏感，而高端定位将导致经营比较困难。

经营风险是商业部门最大风险。

区位风险基于商业经营特殊性，本项目成功依赖于嘉定地区以及同济大学兴旺繁荣。

而目前同济新城区域形象还有待提高，市近年通车，完工后，同济新城对外交通条件大为改善，将吸引批企业。

威胁经济金融目前，全球化影响相对不敏感。

而对整个项目而言，即使遇到房地产市场波动较大，楼盘竞争激烈等不利因素，本项目开发仍然有较高盈利能力。

项目盈亏平衡分析现以出租率为变量，对本项目进行盈亏平衡分析，具体测算数据如下盈亏平衡分析出租率盈亏平衡点由上述分析，我们可以知道，当出租率为时假定价格不变，项目处于盈亏平衡点，此时刚好能够收回成本，由出租率和出租收入之间关系，我们可以知道，当出租单价下降时，该项目刚好能收回成本。

风险分析项目整体潜在风险金融风险近期，全球性金融危机席卷各国。

很多企业经营业绩下降，上海地区企业承租能力下降，使本项目出租难度增大，甚至在今后很长段时期内出现高空臵率情况。

供求风险由于金融危机使很多企业退租，所以近期写字楼市供过于求，该项目推出初期可能会有比较高空臵率。

但考虑到年世博会将在上海举办，可能会对写字楼出租有定帮助。

政策风险由于政府宏观调控在住宅市场上取得了定成绩，大量资金进入办公务业市场。

目前商务部已经注意到商业房地产过热倾向，因此不能排除政府部门对办公房地产宏观调控可能性。

写字楼潜在风险周期风险房地产市场存在周期波动和景气循环现象，由于近年来写字楼市场供应量急剧扩大，年前后已经进入调整期，此时恰逢本项目入市，由于市场环境变化导致目前定位和定价出现偏差。

这是本项目面临最大风险。

区位多极化风险未来新建写字楼，将出现区位多极化特点。

随着城市改造不断深入，中心城区土地范围供应紧张。

写字楼地处嘉定，租金相对较低，对那些承租能力较差企业比较有吸引力。

产品类型多元化风险本项目仍然是传统乙级写字楼产品。

传统乙级写字楼可能依然是多数企业首选，但是随着总部经济崛起，低密度生态型单体办公楼可能占领市场制高点，造成本项目目标客户群部分流失。

商业潜在风险我们对未来商业走势看好，但是值得注意是，我们对商业物业未来价格判断是基于目前全市商业发展形势区域发展潜力和宏观环境利好来总体评定。

但这并不说明，未来市场没有风险，相反，我们认为基于以下几点，商业市场有定风险。

经营风险商业经营需要极高市场驾驭能力，任何微小细节都可能导致项目失败。

特别是本项目周边商业氛围不浓，区位条件较差，对商业经营是个巨大挑战。

另外，商业部门对宏观经济变动市场变化十分敏感，而高端定位将导致经营比较困难。

经营风险是商业部门最大风险。

区位风险基于商业经营特殊性，本项目成功依赖于嘉定地区以及同济大学兴旺繁荣。

而目前同济新城区域形象还有待提高，市场环境还需要悉心培育。

风险多方案规避般而言，系统性风险是不可避免，个别风险应当通过本项目前期科学规划后期科学管理来加以规避。

我们在前期产品策划价格定位财务分析中已经充分考虑了风险因素。

采取灵活面积分割，以适应不同企业不同面积需要以及同个企业不同时期面积需要。

在服务上做到以人为结构进步完善，第三产业所占比重不断上升。

年第三产业实现增加值亿元，占全区增加值比重为。

年第三产业实现增加值亿元，对全区经济增长贡献率为。

三次产业比例由年增长为年。

嘉定区以树立商业窗口繁荣发达新形象为动力，不断优化布局和调整业态，完善商业设施，提升商业品位规模和能级。

年年年年年年年年至年第三产业占比例外资与商业发展年，全区完成固定资产投资亿元，其中基础设施投资亿元。

年之后，嘉定区全年完成全社会固定资产投资总额亿元，其中城市基础设施投资亿元，房地产开发投资亿元。

由图可看出，宏观调控政策取得成效，固定资产投资增速放缓。

从投资主体看，国有经济投资亿元，集体经济投资亿元，外商及港澳台投资亿元，私营企业投资亿元，其他经济投资亿元。

投资主体结构发生进步优化，吸引越来越多放渠道多主体投资资金，发展前景良好稳定。

图年至