项目地块临东环路项目地块临清河东路项目地块临市莲路项目地块临街核准通过大观园莲花山，延伸至珠江。

中部南北向生态廊道北部调整完善区市桥调整完善区与广州大学城重点发展区广州新城重点发展区之间生态隔离带，南起蕉门水道入海口，经市桥组团东侧生态隔离带向北延伸至珠江后航道。

中部东西向生态廊道广州新城重点发展区市桥调整完善区与南沙重点发展区之间生态隔离带，西起滴水岩，沿沙湾水道向东延伸至珠江。

西部生态廊道南起洪率四楼餐饮空置率车位租金收入每日小时整体出租经营模式收入估算根据目前潜在客户出价，重点参考项目周边物业目前租金水平，预测项目整体出租初始月租金为元平方米，年增长率为，则第年即年月租金水平为元平方米。

表项目整体出租年租金收入估算表单位万元序号项目指标备注年经营收入，商业物业租金收入，每平方米月租金元车位租金收入每日小时项目财务评价评价指标及评价参数选取两项静态指标投资回收期及投资收益率作为评价指标。

评价参数根据广州市及番禺区类似商业物业投资回首期和投资收益率确定投资回收期为年，投资收益率为。

分拆招商经营模式财务评价根据以上条件设定及预测，计算项目静态财务评价指标如下表表项目分拆出租财务评价表序号项目指标备注经营收入，商业物业租金收入，超市，百货，楼服饰，空置率二楼通信数码空置率三楼家居用品空置率三楼儿童天地空置率四楼影院空置率四楼游乐场空置率四楼餐饮空置率车位租金收入每日小时经营税费，营业税及附加房地产税其它税后经营收入，经营成本，折旧及摊销，固定资产按年折旧土地租金按年摊销其它投资按年摊销经营管理费用经营收入大修理费经营收入银行贷款利息前年土地租金按年利率为计算利润总额，企业所得税净利润，投资回收期年投资收益率所得税前投资回收期年所得税前投资收益率在分拆招商出租经营模式下，项目投资回收期及投资收益率达到评价参数水平，方案可行，并具有定赢利能力。

整体出租模式财务评价根据以上条件设定及预测，计算项目静态财务评价指标如下表序号项目指标备注经营收入，商业物业租金收入，每平方米月租金元车位租金收入每日小时经营税费，营业税及附加房地产税其它税后经营收入，经营成本，折旧及摊销，固定资产按年折旧土地租金按年摊销其它投资按年摊销经营管理费用经营收入大修理费经营收入银行贷款利息前年土地租金按年利率为计算利润总额，企业所得税净利润投资回收期年投资收益率所得税前投资回收期年所得税前投资收益率在整体招商出租经营模式下，项目投资回收期及投资收益率未达到评价参数水平，方案不可行。

财务评价结论通过两个经营模式方案评价对比可见，由于分拆招商出租经营模式可以灵活根据市场变化而适时调整物业租金，保证项目能够较好地实现市场价值，因此，相对整体招商出租经营模式更具有好赢利能力，二者比选，分拆招商出租经营模未来番禺区商业发展空间结构体系将由两大系统三条发展轴四级网络商业功能区和五大重点发展区为主人均居民储蓄余额元人均居民储蓄余额年年年年年体，构建多中心多层次均衡分布组团式布局。

三条发展轴是地铁三号线发展轴线地铁四号线发展轴线和沙湾中心城区石基商业发展轴线。

四级网络则由包括易发商业步行街商业中心番禺广场罗家现代商业中心汉溪现代商业中心在内区级中心区，由个商业中心组成区级副中心区，由个镇商业中心和个楼盘商业中心构成镇级大型楼盘商业中心区和包含批村及社团组团商业中心社区商业中心区构成。

中心城区发展区北部重点建设区东部重点发展区南部引导发展区大学城重点发展区未来番禺五大重点发展区分别是中心城区发展区北部重点建设区东部重点发展区南部引导发展区大学城重点发展区。

中心城区发展区东起石基南部干线，西至市桥景观大道规划中，北至北二环，南到市桥水道，以易发步行街以及繁华路大北路带区域和番禺广场罗家购物中心为代表城市商业中心。

北部重点建设区是金山大道以北，南部干线以西区级副商业中心区，依托主要快速干道发展大中型专业批发市场，提升所在范围镇级和社区商业中心，发展以零售和服务为主导商业网点。

东部重点发展区包括石基石楼东涌鱼窝头，将以建设广州新城为契机，发展区级零售和休闲服务为主导商业功能区。

南部农副产品交易中心是以沙湾水道以南鱼窝头榄核大岗等镇构成。

大学城商区主要满足大学生和教职工商业需求并辐射周边