（新建项目）住宅小区一期建设项目可行性论证立项报告（立项阶段）㊣精品文档值得下载

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市内电网通过永嘉千伏输电系统，与西北大电网联为体，电力供应充裕。

改革开放二十年来，全市经济和社会各项事业发展迅猛成果卓著，实现了从贫困温饱小康三个大飞跃。

年，全区国内生产总值完成亿元，增长，其中第产业亿元，第二产业亿元，第三产业亿元人均达到美元。

作为基础产业农业稳步发展，年农业总产值达到亿元，粮食总产量达万吨，亩产达公斤，棉花总产量达万担，水果产量达万吨，全市农民人均纯收入达到元。

全市辖区范围内七个县市全部基本实现了小康目标，走在全省小康建设前列。

工业持续发展，地方工业体系初步形成，年辖区内全部工业总产值达亿元，工业增加值达亿元。

第三产业发展迅速，旅游业龙头作用日益明显，经济增长方式逐步转向依靠科技进步轨道。

市场商品充裕物价平稳购销两旺。

年全市大口径财政收入完成亿元，其中地方财政收入完成亿元全辖区金融机构存款余额达亿元，其中城乡居民储蓄存款余额达亿元，人均储蓄元。

随着撤地建市，市适时提出了把建成座地域特色突出文化特征鲜明基础设施配套功能布局合理生态环境优美管理水平较高现代化城市战略目标。

这为城市建设和房地产开发带来前所未有发展机遇，大规模楼宇开发建设也将成为国民经济新增长点和居民消费热点。

三市场环境分析近年来，随着市经济发展，把建成西陇海兰新线经济带甘肃段上第二大经济大市是全市人民努力方向。

人民物质生活水平提高，人们对住宅需求和消费在社会总消费支出中比重已日益增大，住宅逐渐成为人们消费和投资主要方面。

花园开发建设有着良好市场环境和发展机遇。

是撤地建市后，城市工业化水平必然要加大，随之带来农民进城务工经商人员迅速增长，要求小户型公寓型住房人群迅速增加二是旧城改造步伐加快，带来搬迁用房需求量大量增加。

本地人口和城市外来流动人口增长使人们对位置优越环境美观服务设施完善物业需求增长。

根据市场调查资料，市肃州区现有城市人口万，约万户，流动人口万人包括外来人口以及农村进城务工经商上学人口，未来年，市肃州区城市人口将发展为万人。

据调查，截止年城市居民人均秒，年平均气温度，平均无霜期天，平均日照总时数小时，最大冻土深度米，基本地震烈度度，环境条件较好，无水污染，空气质量良好，春季有轻度沙尘。

地物情况本规划区以南酒金公路和以西酒银公路是该地区进出口主干道。

市内配套建有供水能力万吨水厂座，其水量水质完全可保证小区用水以及日污水处理能力万吨级污水处理厂座，小区排放污水联网即可，规划区内拟投资建设供热站，由小区统供热。

二项目建设条件分析优势分析区位优势本规划区内水电污水等基础设施为本区建设提供了保障，并为本区居民提供就业和购物医疗等公共服务。

这里基础设施交通条件及周围景观都为项目开发建设提供了便利条件。

花园优越地理位置及其独具特色楼盘，将会成为市知名品牌，提升市城市形象。

自然条件优势本规划区内原有土地现已被平整，植被较少，地质条件较好，适合绿化种植，便于营造良好居住环境。

劣势分析绿化规划区现状绿化率较低，规划方案绿化率为，实施起来较为困难。

绿化保证率直接影响建筑物售价，为了提高绿化保证率应当尽早委托专业绿化公司对区内绿化进行具体规划，合理选择树种草籽及苗木，以保证绿化率达到设计要求。

路网本规划区四面临路，为出行便利，均设出入口。

而小区东南两面是联系城区主要方向，因此主入口设于东南角。

在距东南两城市道路交叉口红线米处分别设出入口，两出入口车行通道交汇后与城市道路自然围合个商业广场，项目的基本情况公司概况市城建开发有限责任公司，原市城市建设开发总公司，成立于年。

公司资质为开发二级，主要从事房地产开发经营物业管理集中供热建材加工销售。

公司内设二办三部三司行政办公室综合办公室工程部销售部财务部完善基础设施文明卫生示范小区。

为达到上述目标，该项目在规划中本着以人为本注重生态环境原则，利用项目规划区周围公园，合理组织绿化和交通体系，完善公建及住宅布局，吸收优秀地方居住规划特点，力争创造个宁静亲切安全居住环境和开敞方便公共活动环境以及自然优美生态环境。

由此可见，该项目建成后，将具有良好环境效益。

十二结论与建议评估结论通过上述对该项目经济社会和环境效益分析可知，花园开发建设具有良好社会效益与市场前景符合国家城镇住宅开发建设产业政策，商品住宅结构合理，住宅户型和功能标准市场定位较准确。

根据对市住宅市场分析预测，该项目开发有市场销路。

同时，该项目经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率内部收益率。

财务分析结果表明，项目经济效益可行，敏感性分析表明，该项目具有定抗风险能力，但该项目盈利水平应进步提高。

若条件允许，应适当提高建筑容积率，增加商业用房比例，使该项目获得更好经济效益。

二有关说明与建议本报告结论是秉着谨慎与负责态度，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出。

鉴于目前房地产市场客观条件及本项目实际状况，我们认为，有必要对报告有关问题进步做出说明，并提出若干建议本报告是该项目初步可行性研究报告，由于建筑设计经营方式施工方案税费优惠减免等系列问题均未确定，由于市场调研深度不足，各种费用估算及效益评价均是初步。

本报告投资估算是按照市目前同类型项目投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算。

由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法需进步研究确定，有关税费减免情况还有待落实，因此实际投资成本将根据上述问题深入作进步调整。

本报告测算是在多方考察市尤其是开发区内房地产市场基础上，确定其预期售价，这在很大程度上依赖与目前市房地产市场供求关系和未来几年我国政治经济和人民生活水平稳定发展。

鉴于市目前及今后相当长段时间内市场变化，售价将是最敏感因素之，同时物业质量与开发管理水平对在激烈市场竞争中能保持较好售价水平至关重要，发展商除应密切地注意市场，选择合适市场策略外，还要求有支高素质高水平开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目盈利目标，并取得良好社会效益与环境效益。

建筑工程中不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等临路，为出行便利，均设出入口。

而小区东南两面是联系城区主要方向，因此主入口设于东南角。

在距东南两城市道路交叉口红线米处分别设出入口，两出入口车行通道交汇后与城市道路自然围合个商业广场，即商业广场，此广场集小区外向型商业服务，商业办公，停车人防地下及地面景观与体，具有极强地标性。

其他三面临城市道路因地制宜设三个次出入口。

建议控制车行道，增加人行通道。

建设条件本规划区工程地质情况表层为黄土，其下依次为砂砾石卵石层，卵石层高约，地基承载力为。

用地覆盖率低，容积率有定限制。

花园规划总用地面积为该项目规划总用地为平方米合亩，地上拟建建筑物总建筑面积平方米，容积率为，绿地率。

详见规划设计要点三地块征用情况本地块征地总费用初步估算为万元，目前征地工作已基本完成。

四设计构思要点根据西北城乡建筑规划设计研究所勘测设计研究院对本项目规划方案，其设计构思要点说明如下规划目标以具有世纪中叶居住水准文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件居住性舒适性和安全性要求，为住户提供多样化可选择适应性强小康型住宅，创造具有良好居住环境有完善基础设施文明卫生示范小区。

依靠科技进步，推广新材料新产品新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅节能节地节材效果，使小区和住宅具有较高科技含量。

合理组织绿化交通体系，完善公建布局使整个小区具有良好空间布局形态。