（新建项目）住宅工程项目可行性论证立项报告（立项阶段）㊣精品文档值得下载

文化休闲消费城市，最大限度地吸引京津高端消费。

建设商务休闲之城，以生活品质最高建筑风格最美为目标，提升净绿亮美韵等必备指标水平，使成为自然和谐安全舒适温馨高雅商旅城市。

廊坊市力通伟业房地产开发有限公司思想超前，对开发区村进行城中村改造，开发小区项目，除部分回迁户外，致力于为在工作从业人员，及其他知识层次较高家庭收入较好市民家庭提供个优美舒适居住环境。

总用地面积小区项目，规划总占地亩。

建设规模小区项目规划总建筑面积为，其中地上总建筑面积地上建筑物中，住宅，公共建筑，地下储藏室建筑面积。

小区分为南北两个组团，北部组团由共计五栋层高层住宅组成，南部组团由四栋层高层住宅组成。

小区总居住户数户需要安置回迁户数为户，需要安置面积，规划总居住人口人，容积率，绿化覆盖率。

主要建设条件供水在道北侧有上水管线，本项目上水可从此干线引入。

雨水污水排放道现有现状雨水管线和污水管线，可以就进排入。

供电拟从道开闭站引条千伏电缆，接入小区内配电室。

供气由道天然气管道线引入。

小区项目内设天然气调压网站。

电信本项目预计需装机容量为门程控交换机，拟由当地电信部门解决。

主要技术经济指标市住宅工程项目项目主要技术经济指标，如表所示。

表项目主要技术经济指标览表序号项目名称单位指标备注规划用地面积亩建筑物占地面积总建筑面积地上总建筑面积住宅建筑面积公建建筑面积地下储藏室建筑面积房规划户数户户规划居住人数人人户容积率建筑密度绿化率停车位辆户项目能源消耗水电万度天然气综合能耗产品方案根据项目地理位置规划条件市场竞争格局和市场需求状况，结合目前对市场所做调研分析，在坚持走差异化原则下，结合项目自身用地规划情况及上述所提到项目整体定位，对本项目最终整体规划如下总体规划思路经典城市住房，精致空间环境，组团式纯居住社区。

产品定位明快丰富简洁自由，纯居住中高档精品物业。

户型选择小区规划以高层住宅为主。

在规划设计及建筑风格上充分体现以人为本设计理念。

注重环境营造并赋予其浓郁文化内涵，充分体现世纪高品质住宅区风貌。

小区项目除部分回迁户外，主要居住对象为在及周边地区工作离退休人员中高档白领阶层企业高层管理人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好本地市民家庭。

技术设备条件室外外墙采用高级外墙涂料。

屋面现浇平屋面或坡屋面。

室内设计理念本案是以毛坯房形式供应客户，可提供若干设计方案样板间供客户参考。

配套设备电视电话电讯系统有线电视插口电话插口宽带高速上网，报装后可立即使用。

电气配置开关照明插最关键年，房地产业对我国经济增长贡献率达，拉动经济增长个百分点。

房市调控特点相比之下与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国历史实际。

年政府对房地产实行了系列调控，被称为史上最严厉调控。

然而对比年，年房地产各项指标全面上扬，房地产开发投资同比增长，施工面积同比增长，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长，商品房销售面积同比增长，房地产开发企业资金来源同比增长。

房地产投资占城镇固定资产投资比例从年上升到年，新增房地产信贷总额占新增信贷总额比例也从上升到。

观察近年房地产调控，发现房价增幅与增幅密切相关，年来房价同比变动处于二者之间，在进入下行通道时，房价降幅高于进入上升通道时，房价涨幅又高于，在指数进入通胀或存在通胀预期时，房价指数高于，尤其在加息后仍为负利率时更推动房价上升。

相比之下与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国历史实际。

房地产调控含义是抑制房价过快上涨使房价回到合理区间。

目前，地方政府被要求出台房价控制措施，但关于房价合理区间尚未形成共识。

对于存在房地产泡沫热点城市，房价收入比和租售比通常作为衡量房价合理性指标，难以作为近期确定房价合理区间唯依据，因房价已被投资性购房比例过大所扭曲，收入已包括了投资炒房人收入，但二者可作为保障性住房评判依据以自住性为主二三线城市，应以这两个指标为主确定房价合理区间。

下文将对房地产调控政策做详细分析。

金融手段收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效先看货币手段，包括加息提高准备金率控制二套房贷等。

本轮加息背景是应对货币供应增速过快防止资产和消费品价格上涨改变存款负利率状况应对通胀平衡人民币升值等。

加息对房地产影响取决于以下两个作用叠加效果通胀预期下房价上升，加息是否跑得过通胀加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上升是否跑得过房价上升，若房价上升更快，成本上升将被消纳。

其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。

年房地产投资自有资金率降至以下，房地产开发成本资金杠杆率从原来倍大幅提高到总论项目概况项目名称市住宅工程项目。

项目地址该项目位于市经济技术开发区村，东邻国道，西临路，处于西道以南，西道以北。

求。

但考虑到该地区地处市区内，周围交通条件较好。

建成后交通和市场环境应大体满足需求。

对于居民子女上学问题也是人们比较关心问题。

该地区教学环境还是相当不错，在小区附近有完备中小学，居民子女在这儿能享受很好学习环境。

社会评价结论总来说，该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用。

对社会发展是有积极作用。

项目建设对社会影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现后果措施建议对居民收入影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量影响影响到小区居住人员提高人们住房质量，提高了小区人民生活水平对居民就业影响对当地职工设计院施工单位监理单位物业管理公司等产生积极影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体影响项目投资经营方项目出售对象管理方政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民生活质量。

定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区文化教育卫生影响文化教育卫生方面范围广增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施社会服务质量和城市化进程影响基础设施社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无第十五章研究结论与建议推荐方案总体描述通过研究本区域经济发展趋势，调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产投资方式。

推荐方案优缺点描述优点项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，政府对公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。

项目在经济上具有较强可行性小区项目规划总用地，总建筑面积为。

项目总投资万元。

项目税前财务净现值万元。

项目税前财务内部收益率该项目需要安置回迁户数为户，需要安置面积。

上述经济指标是根据目前市场形势对预期目标利润估算结果。

项目具有突出优势在附近区域与小区项目竞争对手较少。

小区项目定位属高档次，在同供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大。

公司资金具有优势。

项目拥有较好周边环境包括自然人文交通等环境。

项目所处地块发展前景较好。

项目开发经营风险较小本项目属于大面积大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供诸多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。