不但增加，收入水平也不断增加，加之秀屿区大规模建设活动，使得整个秀屿区房市较为活跃，有利于本项目上马开工。

本项目区域位臵远离莆田市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便挖等基础性阶段，因此投资额相对较少。

莆田市房地产业税收强劲增长受城市化建设步伐加快，消费升级和投资需求拉动，我市房地产市场持续繁荣发展，房地产开发投资和商品房建设投资持续扩大，房地产市场交易量增大，促进了与房地产相关税收强劲增长。

月，房地产营业税增收万元，增长，房地产企业所得税增收万元，增长，土地增值税增收万元，增长，契税增收万元，增长。

其增收额占地方级收入增收额，拉动财政总收入增长个百分点，对财政亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中主要风险进行定性研究并提出相应对策。

项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。

项目经营收入保本点分析以不考虑财务费用，建设投资总额万元计算，保本销售额万元保本销售比例即销售收入达预测收入时，项目处于盈亏平衡状态。

以考虑财务费用，项目总投资建设投资借款利息万元计算保本销售额万元保本销售比例即销售收入达预测收入时，项目处于盈亏平衡状态。

项目建设投资保本点分析项目销售净收入万元，建设投资保本额借款利息万元建设投资保本点即本项目建设投资达到预测投资，项目处于盈亏平衡状态。

实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同，这是按照计算期平均状态计算结果。

二项目敏感性分析在开发经营各个过程中，由于销售收入预测主要是建立在对本项目未来前景分析及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细小失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响，故本项目敏感性分析主要针对项目销售收入因素进行。

由于在价格定位时相对较为保守，故销售收入最大下降幅度不会太大，如果下降幅度为，那么，从本项目全部投资现金流量表情况看项目季度财务内部收益率项目财务内部收益率，远大于基准折现率，且水平较高，表明项目具有较高抗风险能力。

三项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。

但仍有些不确定性因素带来风险。

市场风险本项目所面对目标顾客主要是示范区内中等偏高收入阶层，他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求，而是具有较高居住主题和升值空间，体现对人关怀和尊重现代商住社区。

这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。

随着秀屿区发展各项设施兴建，将大大促进本项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。

项目筹资风险项目筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。

同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。

企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。

因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

第十四章结论与建议本项目拥有较好投资环境与机遇整个房地产市场还有很大发展空间，莆田市房地产发经营营造良好发展氛围。

二临港重大项目推动港城崛起，为本项目开发经营提供有利条件。

莆田市交通码头产业城建等重大项目纷纷布局临港工业带，这些项目落地生成，将有力推动经济翻番港城崛起。

临港交通项目包括福厦铁路莆田段。

福厦铁路属我国铁路网八纵八横主骨架中东部沿海通道段，为双线电力牵引Ⅰ级铁路，设计时速为每小时公里，预留时速每小时公里条件。

莆田段线路全程约公里，共涉及涵江荔城秀屿城厢仙游个县区个乡镇个行政村，总投资亿元，计划年建成并投入使用。

年福厦铁路征地拆迁工作