以平方米左右居户型为主。

售价均价元平方米左右。

单套总价约为万元。

总规模该项目是梨园镇周边目前在售大型项目，占地面积万平方米，总建筑面积在万平方米，容积率约。

期推出套住宅。

开盘时间年月入住时间年月销售情况目前尚未有销售登记，销售情况尚不明晰。

主要卖点大型社区公园梨园文化公园体育公园，运动休闲社区。

绣江南开发进度期房建筑形式层板楼。

主力户型为平方米。

售价元平方米，单套总价万元。

总规模占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，容积率。

约套住宅。

开盘时间年月入住时间年月销售情况尚处于开盘推广期，未有销售登记。

主要卖点江南境界，锦绣人家。

套总价万元，市场竞争激烈。

如何使产品在同类项目中突出个性脱颖而出，赢得目标客户认可是项目营销难点。

四风险分析法律风险本项目为进入土地市场公开招标项目，合同对方均为政府机构，法律关系明晰。

对策加强与政府主管部门联系，建立良好合作关系，求得地方政府扶持。

政策风险本项目为中低档住宅项目，符合区域发展方向，不在政策控制限制发展范畴。

其可能受到政策影响将来自于金融政策调整贷款政策变化贷款利息调整等。

对策随时关注政策调整，随政策变化及时研究应对措施调整开发策略加强金融工具拓展，开辟多元资金渠道市场风险区域市场商品房销售叠拼方案是在小区域市场主流产品上升级产品，赢得市场认可度成为项目营销关键洋房方案为目前区域市场主流产品，与同类项目竞争是项目营销重点。

对策进行深入市场调研和项目开发多方案对比，选择推敲项目定位运用新颖营销推广策略，突出本项目个性和可识别性。

区域市场土地供应因本项目前期拆迁时间限制，项目开工正式启动在年月，而本项目向南区域尚有较大面积开发用地现状为空地，无地上建筑物，该土地存量如在近期释放，本项目将面临大量资金约亿元占压丧失市场先机不利局面。

对策争取通过与通州土地分中心洽谈，对后期大量土地入市进行必要限制，保护我方利益同时对可能面临不利局面给予高度重视，进行多种开发方案准备，使项目设计方案具有定灵活调整空间。

财务风险金融政策调整销售市场变化等对资金占用有重大影响。

对策在合同谈判中，尽可能减少资金占用总量延缓资金支出时间，降低前期资金风险。

五主要结论及建议主要优势处于北京房地产开发热点地区之交通便利，城市铁路等直达城市中心规模适当随着市政基础设施进步改善，具有定升值潜力主要劣势付款方式不利项目规定付款方式为短期个月内付清，前期资金占用量大土地交付周期长土地交付时间滞后，拆迁周期较长，项目启动前资金占用周期长拆迁及土地交付期内土地及房产市场均存在不确定因素市场风险不易把握。

市政条件尚未落实市政管线接口位置容量及相关费用需进步落实主要威胁周边住宅市场竞争激烈早期以较低成本取得土地项目在价格上比本项目更具竞争力和抗风险能力，旦市场需求不足，该类项目竞相降价，对本项目销售威胁较大区域土地市场供应大幅放量本项目周边较大存量空置待开发用地是本项目潜在威胁东四环东五环姚家园青年路带国美复地等若干大盘地下平方米会所平方米容积率参见附表项目面积表产品定位初步层住宅分为上下两户。

下户型为平方米地上平方米赠送地下平方米，上户型为平方米可局部扩展顶层阁楼售价单方售价元平方米，单套总价万元。

开发进度计划前期进度计划年初签订土地开发协议及土地出让合同进行项目方案设计月完成项目设计方案报批月开始施工图设计，月完成施工图。

工程进度计划年初土地交接，开始工程招投标，月进场开工月进行地下工程施工月结构封顶粗装及外装月完成室外管线园林道路施工。

年初交付入住。

销售进度计划年月结构封顶时开盘，开盘售价元平方米年月竣工入住累计完成销售万平方米，约套，售价调整至元平方米，销售回款亿元年底累计销售万平方米，售价调整至元平方米，累计销售回款亿元年月完成项目销售，最高售价调整至元平方米。

全程销售均价元平方米，销售期年个月。

公建计划年月开盘，售价元平方米年底完成公建销售，最高售价元平方米公建全程销售均价元平方米，销售期年个月。

住宅及公建销售总收入亿元。

经济分析成本项目取得费亿元三通平含出让金，拟以亿元投标建安工程费亿元市政工程费亿元红线内外前期费亿元小计亿元不可预