会经济与城市规划研究，荆州市市场发展潜力很大，市场需求能够有效地支撑城市发展。

年，全年社会消费品零售总额亿元，比上年增长。

其中限额以上商业企业实现零售额亿元，增长。

经济环境年，荆州生产总值达亿元，突破千亿元大关。

其中，第产业完成增加值亿元，第二产业完成增加值亿元，第三产业完成增加值亿元。

规模以上工业增加值固定资产投资农民人均纯收入等主要经济指标增幅高于全省平均水平。

农业粮食总产量连续实现八连增固定资产年，荆州市完成固定资产投资亿元，民间投资强劲增长，投资总额达亿元。

完成房地产投资亿元，同比增长，增幅较去年同期回落个百分点。

实现商品房销售额亿元，增长个百分点，增幅回落个百分点。

从投向来看，住宅投资亿元，增长个百分点，而别墅办公楼商业营业用房等均为负增长。

荆州房地产现状定经济发展速度是。

而专家预测，年中国经济有望继续保持较快发展，增长左右。

从三大需求来看，消费有望继续稳定增长，考虑到价格上涨因素，消费品零售总额实际增速可能比年略有回落。

年以来，基建投资处于个高峰时期，作为十二五开局之年，固定资产投资仍将保持左右增速。

国家统计局公布最新数据显示年月，我国固定资产投资总额万亿元，同比增长，年月，中央投资同比增长，年月末，房地产开发投资增速在持续维持了数月左右增速。

区域环境分析社会环境人口荆州市地处江汉平原腹地，是湖北省人口最稠密地观行业政策分析房地产行业驱动着其他各行各业发展，在国民经济当中占据比较大比例。

温家宝总理说房地产业是国民经济重要支柱性就业岗位增加，项目建设能为所在地居民创造大量新就业岗位。

荆州区目前房地产占比重在不断上升，城乡居民对住房消费比重在上升，也吸引越来越多人们从事建筑行业建设，因此，项目建设对当地居民就业影响也是积极。

对不同利益群体影响项目利益相关群体主要包括当地政府荆州区人民政府项目承担机构，为项目建设和运营管理机构项目所在地居民主管部门建设施工单位及设备供应商工程监理审计等相关单位。

上述不同利益群体中均为项目受益群体，尤其是当地政府主管部门承担机构及项目所在地居民对项目期望很高，认为项目实施能够极大地改善荆州城市面貌，促进当地经济社会快速发展，为居民创造更多就业机会，增加财政收入。

由于项目建设可以带动周边服务业发展，有利于提高居民收入，只要搞好项目补偿，就会得到项目区人们理解和支持。

对城市基础设施和公共服务影响项目建成后，将进步加快荆州古城人口疏散进程，改善荆州城区居民居住环境，对所在地基础设施和公共服务影响也是有利。

项目于社会互适性分析项目与国家和地方发展战略互适性分析本项目为商业建设项目，是城市综合发展基础设施和城市建设重要组成部分，有利于促进荆州经济社会全面发展，有利于促进城乡人员物资和信息交流，统筹城乡发展，其定位符合国家和地方发展战略。

项目与当地文化技术互适性分析由于项目对当地居民就业收入基础设施条件居民出行条件和环境促进作用而受到当地群众接受，项目无特殊文化要求和技术要求，与当地文化技术能够相互适应和协调发展。

项目对社会效益分析通过本项目实施，将极大地改善荆州城区安居条件，改善城市形象和投资环境，从而提高荆州各优势产业吸引力，扩大产业规模，提高经济效益。

可见，项目对社会公平具有积极促进作用。

评价结论项目建设能够提升荆州城市形象，缓解城市商业用房紧张矛盾，能够为当地居民带来大量就业机会，提高当地居民收入水平。

项目与当地文化教育卫生技术具有良好互适性，与各级政府主管部门施工单位设备供应商被征地农民等利益群体互适性良好，各相关利益群体均为项目受益群体。

项目与市区发展战略具有致性。

可行性分析总结综上所述，虽然近期房地产宏观政策调控较往年以来变化加大，但微观上荆州市经济近年来发展迅速，市民消费水平和购买能力随之提高，作为支柱产业房地产行业发展较为稳定，市场需求旺盛。

随着荆州市新丰镇经济开发新区不断发展，近期内其周边房价也会持续上涨。

眼下投资该地区房地产开发项目，将会得到稳定收益，该地区有着巨大发展潜力，地域性优势对本项目开发建设非常有利。

从财务评价看项目计算期内实现销售收入万元，营业税金及附加万元，总成本费用万元，企业税前利润万元，企业所得税万元税率，净利润万元，投资利润率，投资利税率。

综上所述，项目经营期内财务状况非常好，具有很大盈利能力和抗风险能力，项目在财务，居民可支配收入增长，居民消费支出增长，从可支配收入与消费支出比例分析荆州居民消费支出与可支配收入始终保持在左右。

根据荆州社新增供应对比表来看，季度市新批准上市商品住宅套，万平方米，较年季度套，万平方米略有增长。

其中，全新项目批准上市套万平方米，约占新增供应。

从上市时间分布来看，月是本季度商品住宅上市高峰期。

年第季度市商品住宅市场新增供应对比表表上市套数套上市面积万平方米年年年年合计月城市功能拓展区依旧是新增住宅供应绝对主体，住宅郊区化趋势比较明显。

由年季度市商品住宅市场新增供应区域分布对比表注中心城区包括东城西城崇文宣武城市功能拓展区包括朝阳丰台海淀石景山近郊区包括通州昌平大兴开发区远郊区县包括顺义怀柔密云房山门头沟。

可以看出，城市功抑制作用。

第二节市房地产市场分析年房地产状况房地产开发投资完成情况及住宅用地供应情况年，全市房地产开发投资完成亿元，比上年增长，低于年个百分点占全社会固定资产投资比重为，低于年个百分点。

其中，商品住宅开发投资完成亿元，比上年增长。

年，全市住宅供地为公顷，规划建筑面积万平方米。

其中，出让住宅用地公顷，规划建筑面积万平方米划拨住宅经济适用房用地公顷，规划建筑面积万平方米。

年住宅供销情况分析年，全市住宅买卖成交万平方米，同比下降。

其中，商品住宅现房买卖成交万平方米，比上年增长商品住宅期房预售成交万平方米，比上年下降存量住房买卖成交万平方米，比上年增长。

年季度房地产状况年经济和社会效益统协调。

经济原则在用地布局建筑和开发控制等方面充分考虑到经济性。

首先尽可能进行合理总体布局，解决遗留土地问题，其次在保证生态体现镇中心特点建设和居住者生活正常展开前提下，适当提高土地利用率，进行不同开发项目，确保充足土地收益以更好进步建设。

为西北地区住房开发建设提供用地，满足城乡居民消费需要，创造当地人相应就业机会，增加地方税收，带动本区域及周边经济发展。

生活原则村镇开发不同于般房地产开发，它是作为休闲居住旅游业发展孟要组成部分，是生态环境和人文环境综合未存坟里，针对不同消费人群设立不同居住模式，使居住区更能适应不同人群需要。

在布局上，采取组团式十道路尽端式来布皿住宅区。

北端大型公共绿地为人们提供垂钓农家野怪休闲娱乐及乡村园林等场所，使居住区人大大增加人与人之间交流，创造出个和谐更像家休闲氛围，同时结合文化商，奴服务设施及绿地，形成个开放动态公共空间节点，同时保持了住所私密与宁静。

居住人口增加将会带动本区域及周边道路绿化教育医疗和市政等相关配套基础设施投入和发展，人文环境会得到大幅度提高和完善，该地区必将成为投资居住旅游度假疗养休闲生活理想之地。

可行原则在用地布局中充分考虑建设对象和分期滚动开发，使每期开发都安抖湘应服务配套设施，既考虑现实可操作性，又保证整体结构完整性。

三规划结构镇区中心沿延琉公路北侧两块商业金融公建用地及医院用地设为沈家营镇镇区中心用地，形成包括娱乐文化公益服务办公商业和倪饮等多项公共服务功能中央会所，对外要形成个良好第印象，对内以中心为基点向东北方向沿进发展。

镇生活区镇中心以北，沿八峪公路东侧两块居住用地块教育用地为沈家营镇镇生活区。

针对不同消费人群，两块居住用地采用了不同单体模式并分别设为封闭式小区。

镇中绿地生活区以北，沿八峪公路东侧是镇集中绿地，绿地中心设人工湖，围绕人工湖安排绿色生态廊道。

四系统设计道路系统道路骨架二城市公路规划道路小区支路城市公路和规划道路环绕每个功能组团形成各个功能地块主干道，再分别引出支路通向各个功能组团，满足各功能区对外联系，保证组团内部私密性，避免外部车辆穿行。

各功能地块支路出口尽可能设在城市次路上，避免设在城市公路上。

绿化系统尽利用当地自然地形地貌和植物塑造整体生态绿色镇区形象。

重点加强北部集中绿地民俗公园个性化设计在环绕人工湖绿色廊道休闲广场设盆具有当地民俗风情事台小品，为游人提供慈天俊饮聚会场所为本地居民设置小型运动设兔住宅区内胡岑嚷李间由绿地分割，室外停车场均设为株距行距米树木绿化停车场。

公建用绿地结合结合步行道人行广场由外向内连续，形成适宜景观空间。

市政系统上水现己接至红线外下水现已接至红线外中水在项目红线内解决电力现有农业用电可增容后使用电信现已接至红线外有线电视已搜盖本地区热力近期在居住区内设两台吨锅炉房，远期将有热力管线接至供应总量较去年同期稳中略增，全新项目批准上市量约占四成，从年年市季度商品住宅市场