处用地规划定点申请国家发改委发布关于建设项目进行可行性研究试行管理办法及相关要求现场考察和调研搜集到资料。

宗地现状及周边环境宗地现状宗地位置宗地位于中山大道南三段与深圳路西段交汇处，北有三星堆客运站，南有上美年华。

宗地位于经济开发新区划范围内，紧临老城，见图。

宗地用地性质商业金融用地。

使用年限居住用地年。

宗地地质状况地勘无地质灾害区符合建设用地规划。

宗地现状描述暂不具三通平条件。

图宗地位置宗地周边环境宗地周边地块除三星堆客运站上美年华，附近主要建筑有帕提娅国际大酒店邱家大院农家乐四川蜀中制药有限公司四川盛泰建筑勘察设计有限公司四川盛禾房地产开发有限公司广汉市三星堆客运站等。

宗地规划设计条件用地规划规划建设总用地面积约为亩，为二类住宅用地。

用地使用性质二类住宅用地。

用地使用强度容积率建筑密度。

建筑规划建筑退让距离沿中山大道，深圳路后退用地红线不小于米，中山大道与深圳路交汇处布置公共开放广场。

建筑控制高度满足航空净距要求。

建筑层数控制，层。

建筑控制高程建筑底层室内地面高出城市道路以上。

建筑间距及后退用地红线距离应符合广汉市城市规划管理技术规定年试行版相关要求。

建筑间距及后退用地红线距离应符合广汉市规划管理技术规定有关要求。

绿化环境规划要求绿地指标绿地率。

可行性研究报告研究意义与范围可行性研究意义作为第三产业，房地产行业运营主要通过房地产投资开发经营管理，兼具基础性先导性带动性和风险性等特征。

房地产可行性研究意在科学民主得让投资方作出决策，尽量减少投资决策中可能出现失误，提高开发建设项目经济社会和环境等各方面效益。

可行性研究范围房地产开发是项综合性经济活动，投资额大建设周期长涉及面广。

要想使开发项目达到预期经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目许多重大经济技术原则和基础资料得到切实解决和落实。

依据可行性研究结论进行投资决策，有助于使开发商决策建立在科学而不是经验或者感觉基础上。

本报告主要是对汇嘉建设项目市场周边情况产计局公布最新数据显示年月，我国固定资产投资总额万亿元，同比增长，年月，中央投资同比增长，年月末，房地产开发投资增速在持续维持了数月左右增速。

区域环境分析社会环境人口年年年年年份人口数量单位万图广汉市人口变化趋图数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘图反映了年年广汉市区人口变化趋势。

由图可以看出，广汉市区人口在基本处于均匀增长。

人口增长主要是由于广汉市区出生人口率大于人口死亡率并且每年迁入人口大于迁出人口，根据这增长趋势，估计年广汉市区人口将超过万。

人口增加意味着住宅市场需求加大，这情况对本项目非常有利。

而根据年第五次人口普查，广汉市总人口人。

年全市人口低速增长。

据公安统计年报，全年出生人口人，死亡人口人，人口自然增长率年末户籍人口为人，比上年净增人，增长。

收入根据广汉市住户调查资料显示年月城镇居民实现人居可支配收入元，同比增加元，同比增长。

其中，工资性收入实现元，增长，年广汉市国内生产总值突破亿元。

消费年年年年年份人均消费单位元图广汉市人均消费性支出趋势图数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘图反映了年年广汉市人均消费性支出趋势。

由图可以看出，从年到年，广汉市消费品零售额每年都在增长，并且增长率维持在左右。

年，由于大地震原因，作为重灾区，广汉市经济受到巨大冲击，各类经济指标都有所下降。

但这是特大灾难缘故，不能反映彭州市经济发展真实情况。

根据年消费额发展趋势可见，广汉市市场发展潜力很大，市项目总论项目背景广汉市概况考虑，排除政治经济形势发生突变情况下，本项目开发期不会轻易受到影响。

风险分析风险分析是指辨识和估计风险，并对风险结果进行评价，为风险管理计划制定和实施提供依据。

有了风险分析将可以查明项目出问题方面，预测项目出问题时候，洞察项目里潜在风险。

建设项目风险主要来源于宏观经济市场项目自身项目环境这四大方面。

由于宏观经济及市场分析以在上文中加以分析，以下将对本项目可行性研究报告中还存在些不确定性因素带来风险进行分析。

项目自身项目自身风险中，可能存在组织管理不善设计变更融资困难等不利因素。

其中组织管理不善可由建设期间加强管理，科学落实来解决。

设计变更概率并不大，主要是由于设计出现严重问题导致而成，而本项目设计在前期准备中经过仔细检验，有效规避了该项风险。

本项目筹资计划中，开发过程中大部分成本费用都需要通过商品房预售和销售收入获得。

即将本期预售收入和前期销售收入用于本期资金结算和下期项目再投资。

如果施工过程中遇到不可预见风险耽误工期，住宅无法按时卖出，则很可能造成资金链断裂，从而影响整个开发计划。

项目环境项目环境方面可能存在诸如不理自然条件当地民众对项目抵触法律法规不健全等风险。

而这其中自然条件不能避免，只能在施工中尽量规避该种风险。

实际情况中，广汉市自然条件尚且不错，因为地处成都平原，所以各方面自然条件都算是得天独厚，因此该项因素并不能对本项目建设造成重大影响。

当地民众对项目抵触这项因素方面，依据周边楼盘开发情况看来，不存在该项担心，本项目房产建设解决周边工业园区众多职工住宿安家问题。

法律法规不健全这项因素可能会对本项目开发建设产生较大影响，导致建设期延后甚至更严重。

分析总结综上所述，本项目风险不大。

当前宏观经济政策对本项目还是有利，房地产将长期作为国民经济支柱产业广汉市房地产市场发展也是良好，特别是项目所处新丰镇经济开发新区，这里还有很大发展空间项目自身存在风险可以通过各个建设阶段来加以控制，把好主要关卡以尽量减少风险项目环境上没有较大风险，广汉市毕竟临近天府之国成都，而广汉市民普遍对房地产行业处乐观态度。

这系列条件都表明本项目具有较安全开发环境以及开发必要性。

可行性分析总结综上所述，虽然近期房地产宏观政策调控较往年以来变化加大，但微观上广汉市经济近年来发展迅速，市民消费水平和购买能力随之提高，作为支柱产业房地产行业发展较为稳定，市场需求旺盛。

随着广汉市新丰镇经济开发新区不断发展，近期内其周边房价也会标都有标都有所下降。

但这是特大灾难缘故，不能反映彭州市经济发展真实情况。

根据年消费额发展趋势可见，广汉市市场发展潜力很大，市场需求能够有效地支撑城市发展。

经济环境四川省排名全国第八位，亿元，增速，成都北区新建国际商贸城，区域经济发展迅猛。

广汉市国内生产总值亿元，人均已突破万元，超过全省平均水平，属于四川中上等经济水平。

年人均可支配纯收入突破，消费水平显著提高。

产业结构以旅游医药机械等为主，相辅相成，产业结构布局合理，广汉市坚决把工业作为全部工作重中之重，民营和股份制机制占到全市经济重量以上，企业完成增加值亿元，销售收入亿元，利润亿元，利税亿元，基础设施完善，利率通货膨胀率仅为。

数据来源广汉市人民政府公众信息网固定资产年年年年份数值亿元全社会固定资产投资房地产投资图固定资产投资与房地产投入资金图数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘图反映了年年广汉市全社会固定资产投资与房地产资金投入。

从图中可以看出，广汉市近几年固定资产投资与当地房地产资金投入都处于稳健增长趋势，这对该项目很有利。

房地产市场现状及供求趋势分析广汉市房地产市场现状随着经济发展，旅游业也得到了快速扩张，各地旅游名胜吸引了成群结队海内外游客，地处川西旅游环线广汉，已闻名世界三星堆为魅力核心，近几年吸引海内外游客连连增加，极大地刺激了当地旅游消费经济，以至于成都商界人士纷纷看好光还是投资开发前景，广汉市房地产开发商业经营急剧升温，被众多投资置业者看好。

专业人士认为，二级城市由于土地成本较低开发资金压力小项目增值空间大等优势条件，将吸引更多外地本地乃至成都投资者资金投入，这也是必将成为二级城市商业地产投资风暴风向标。

年广汉市房地产投资额亿元，有力地推动了全社会固定投资和国民经济发展。

商品房施工面积哦万平方米，商品房竣工面积万平方米，销售面积万平方米。

广汉市房地产市场供给及需求趋势分析广汉市房地产在宏观政策调整中并未受到冲击，反而随着近年来城市开发及发展上升。

特别是广汉市新经济开发区，房地产市场竞争尚不明显，有待日后继续开发。

依据市场发展趋势，短时间内广汉市房地产市场供给是不能完全满足需求。

总结根据上述分析，可以得到以下结论短期内，广汉市房地产市场主要呈现供不应求态势。

这时期需求主要为刚性需求和投资性需求，市场上改善性住房解决居住性住房和投资性住房需求很大，而供给又不能及销售单价每增加，能使投资利润率上涨总投所下降。

但这是特大灾难缘故，不能反映彭州市经济发展真实情况。

根据年消费额发展趋势可见，广汉市市场发展潜力很大，市场需求能够有效地支撑城市发展。

经济环境四川省排名全国第八位，亿元，增速，成都北区新建国际商贸城，区域经济发展迅猛。

广汉市国内生产总值亿元，人均已突破万元，超过全省平均水平，属于四川中上等经济水平。

年人均可支配纯收入突破，消费水平显著提高。

产业结构以旅游医药机械等为主，相辅相成，产业结构布局合理，广汉市坚决把工业作为全部工作重中之重，民营和股份制机制占到全市经济重量以上，企业完成增加值亿元，销售收入亿元，利润亿元，利税亿元，基础设施完善，利率通货膨胀率仅为。

数据来源广汉市人民政府公众信息网固定资产年年年年份数值亿元全社会固定资产投资房地产投资图固定资产投资与房地产投入资金图数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘图反映了年年广汉市全社会固定资产投资与房地产资金投入。

从图中可以看出，广汉市近几年固定资产投资与当地房地产资金投入都处于稳健增长趋势，这对该项目很有利。

房地产市场现状及供求趋势分析广汉市房地产市场现状随着经济发展，旅游业也得到了快速扩张，各地旅游名胜吸引了成群结队海内外游客，地处川西旅游环线广汉，已闻名世界三星堆为魅力核心，近几年