个酒店经营状况后附酒店经营入住情况明细 表，不难分析出酒店管理到位的入住情况就好，尤其是三星 级以上的酒店，如东方大都会恒通财富中心大酒店入住情况都不错。

基本入住率在左右。

根据各个酒店装修配套标准不同，标间价格由元人天 元人天也不同。

项目周边酒店普遍经营不够理想，平均入住率在 之间。

市场结论从保定酒店业的经营情况来看，有星级的配 套和服务好的酒店，入住率非常高，这种现状使部分投资 客户非常看好这种物业形态，但保定房地产市场，销售酒店 产权的项目极少，酒店做产权销售市场前景不错。

第二部分项目地块分析 优势分析 本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路 交叉口东南角。

该地段属于城市级地段，交通便利，各项城市 配套设施齐全。

紧邻火车站，人气较旺。

距以保百为首的城市中心商圈很近，购物方便。

项目三面临街，商业价值较高。

乡镇进城人较认可此地段，在他们印象中火车站附近直是 城市最繁华的中心。

距建华批发市场，十方商贸城较近，由此带来很多商机。

二项目劣势及风险分析政府规划风险和地块风险 目前该地块土地规划已到期，新的设计规划要求不确定因素较 多。

随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用，而旧保定站将以 货运为主而汽车站也将在年月份所有短途和长途车都迁至新 汽车站火车站和汽车站的搬迁引起的系列不确定性问题很多 客流量的变化 商机的减少 商业氛围的变化 周边环境的不确定性，可能会好，也可能会更糟。

此地块不是政府规划的发展方向，处于被抑制的方向。

保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择 此区域。

地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入 人群，消费能力较弱。

地块附近流动人群较多，固定消费群少。

此地块经过几次转手，地价较高此地块为级商业地段，市 价在万亩，而贵公司拿地的价格高达万亩。

因此地块空置多年，大部分人都认为是烂尾项目。

因项目周边无经营景气的项目，好多人认为此区域附近风水 不好，经营什么都不成功。

地块面积小，在产品设计上局品。

客户将比较关心产品套价，价格是购买 中的最敏感的因素。

总之信价比高的产品都将会有很好的市场。

建 议产品要畅销就要迎合大多数购买群体的心理需求，开发产品应适 合更多人群购买，降低购买条件和投资风险。

附件二楼盘调查表 商业楼盘调查表 第部分保定市宏观房地产市场研究 写字楼 市场供应情况及销售情况 目前保定市写字楼市场供应量较大，整体销售状况不理想，销 售状况区域特征明显，象高开区恒祥北大街这样周边配套齐全 商业氛围浓郁交通便利周边自然环境和人文环境良好的区域销 售状况相对较好，如恒通财富中心兴远现代城不夜城本 地块附近的写字楼销售情况般，如康泰大厦建基大厦金马大 厦。

写字楼项目销售周期均较长，般销售周期都在两年半以上。

价格情况 本市写字楼价格与住宅价格拉不开差距，平均只有二三百 元左右的价差，与其它线城市两千甚至几千元的价差相比这 样的价差很小。

无论个项目自身相比还是不同项目之间比较，现房与期房 的价差较大。

但现房基本上是有价无市。

如高区的恒通财富中心 销售初期元，而现在的二手房出售价达元兴远 现代城期房现售元，而发展大厦现房元。

出租情况 项目后期物业管理的好坏直接影响写字楼的租售状况，后期管理到位的出租情况比较好。

如高区的恒通财富中心采用四星 级酒店管理模式出租率较高，而本地块附近的建基大厦金马大 厦十方商贸城等项目后期管理不善导致出租率基本为零。

整体出租情况均不理想，写字楼内比较萧条，空置率极高， 现在还有三四家房产写字楼项目还未交付使用，可以看出本市写 字楼市场供大于求。

出租状况区域特征明显，部分高区写字楼出 租情况相对较理想，但出租率还在以下，而大部分单位选办公 地点时对火车站附近区域不太认可。

产品特征及功能配套标准 面积段较全，从的都有。

大部分是简装，部分产品带卫生间。

部分带中央空调，带中央空调的写字楼售价普遍较高，大 致比不带中央空调的写字楼高元。

现市场上供应的写字楼从配套上基本能满足办