地使用权转让合同补充协议，将原转让协议中受让方上海证大置业有限公司切权益责任转至上海证大艺中房地产开发有限公司名下年月日，取得本项目地块土地证，使用期限年，土地面积平方米，容积率，其中土地面积与转让协议中平方米差异部分为政府绿化用地。

本项目地块基地已完成三通平，具备计划立项和开发建设条件周遍已砌围墙面向展览中心已立块大型广告牌。

项目建成后经营模式本酒店拟采取产权式酒店经营方式，向重要商务客人销售酒店客项目地块花木地区地块位于上海浦东花木行政区内，与上海新国际博览中心隔路相对。

四至范围东，芳甸路南，樱花路西，石楠路北，梅花路。

现有规划条件预测，年，预计有万人次来参观世博会，世博会期间平均每天上海将入计算所得税按计算盈余公积金按税后净收益计提。

财务指标计算根据项目投资估算，收入和成本测算编制本项目全部资金现金流量表见附表根据表中数据计算本项目财务经济指标。

表项目财务分析计算指标序号财务指标单位计算结果内部收益率财务净现值万元静态投资回收期含建设期年动态投资回收期含建设期年全部投资利润率全部投资利税率资本金利润率以上财务指标显示，本项目投资回报率高，投资回收期短，具有较强财务盈利能力，极具投资价值和升值潜力。

计算指标及参数详见现金流量表附表。

全部投资累计净现金流量图见图。

亿元人民币年份累计净现金流量清偿能力分析项目清偿能力分析是考察项目财务状况及贷款清偿能力。

偿还借款本金资金来源是项目建成后产生营运利润折旧及摊销。

通过计算可得本项目借款偿还期为年含年建设期。

详图全部投资累计净现金流量变化图见借款还本付息表附表和资产负债表附表。

计算结果表明，本项目具有较好借款偿还能力。

敏感性分析由于财务评价所采用数据，大部分基于预测和估算，存在定程度不确定性。

为了分析预测财务评价诸因素发生变化时对评价结论影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程度因此在财务评价基础上进行敏感性分析。

根据本项目具体情况，考虑到些参数指标可能变化，本项目敏感性分析选取投资，收入和成本作为敏感性因素，对项目经济效益稳定性进行考测。

本项目基准方案财务内部收益率为，在进行敏感性分析时，按投资收入和成本三因素各增减进行分析计算。

敏感性分析结果见图，图，图和表所示。

图投资变化敏感性分析表减少减少基准情况增加增加投资变化内部收益率图收入变化敏感性分析表减少减少基准情况增加增加收入变化内部收益率图成本变化敏感性分析表减少减少基准情况增加增加成本变化内部收益率表财务评价敏感性分析内容变化量内部收益率变化量投资变化收入变化成本变化从图和表中可以看出，收入变化对内部收益率影响最大，因此在运营过程中特别注意对营运收入方面风险控制和管理投资变化对内部收益率影响次之，在项目建设过程应加强对投资控制和核算，节约建设成本，力求项目投资效益最大化。

从敏感性分析结论还可以看出，当投资收入和成本在幅度变化时，内部收益率始终保持在以上，远远高于基准收益率。

这说明本项目对环境变化具有较强适应性，抗风险能力强。

盈亏平衡分析以服务能力利用率表示盈亏平衡点，其计算公式为年营业税金及附加年可变成本年营运收入年固定成本通过上述计算可知，本项目服务设施利用水平只要达到设计能力时，即可保本。

因此本项目风险较小。

盈亏平衡图见图。

亏损区服务能力固定成本总成本付税后销售收入元，千亿元跨越均只用了年时间。

因此，无论从速度还是从规模看，近几年来上海经济都是在个相对高位基数平台上保持着稳健增长步伐。

上海作为未来国际大都市世界第六大城市群中中心城市，不仅对整个长江三角洲，而且对全国对世界些国家和地区都起着非常明显聚集与扩散效应。

这种内推外拉式发展动能，使得上海经济社会发展更具潜力。

上海发展潜力，从构成城市实体角度来讲。

也就是上海城建发展潜力，房产经挤发展潜力。

目前房地产业已成为上海国民经济六大支柱产业之并且是同城市空间结构城市形象及居民消费结构提升直接相关产业，房产经济与上海发展互动作用日趋明显并不断加强。

房地产业基础性地位进步增强房地产业向是关联度很高产业，它持续快速发展有力地带动了建材装潢装饰物业管理服务园林等相关配套产业发展，扩大了就业，同时也促进了郊县农业向都市农业快速转化。

以上这些因素对社会经济生活有长期作用。

另外，目前我国房地产业增长速度