（定稿）上海轻轨松江大学城站项目可行性立项建议报告（完整版）㊣精品文档值得下载

齐全。

松江区老成区里几乎没有四星级以上高星级酒店，松江新区各类酒店宾馆因新区客流少非商贸旅游主要目地，旅客不足。

原来也是没有高星级酒店，自从开元大酒店和新晖豪生大酒店开业以来，高端旅客才不用去老城区里。

但是从发展形势分析，松江四星级以上高星级酒店还是不够，尤其是在本项目交通枢纽区域，高星级酒店和商务型酒店是必备，另外，交通枢纽位置快捷经济型酒店，例如如家速格林豪泰锦江之星等等，都是比较适合酒店类型。

松江酒店式公寓及本项目市场定位松江新区酒店公寓和公寓市场情况调查显示，松江公寓物业市场对比住宅来说是比较受欢迎，已经交付入住和正在销售都比较旺势，因小户型总价低又有厨房卫生间甚至阳台物业倍受大学城未来年常住人口调查。

松江新城商业面积供应情况调查表二上海市规划依购物，在娱乐城参与游乐与文化活动。

每年到福冈旅游旅客几乎都把博多运河城作为必到旅游目地。

将环境管理标准贯彻到物业管理中，通过高品牌物业及服务吸引更多顾客。

博多运河城管理公司日本株式会社，重点作统形象推广以及购物中心管理，酒店管理独立性较大，聘请专业酒店管理公司管理，因为酒店不仅要吸引来购物人群消费，更重要是要吸引外地旅游和商务旅客。

尽管城市综合体相对独立部分都在打造自己品牌，但是项目整体品牌依旧非常重要，只有形成整体品牌才能吸引本地顾客重复消费，才能吸引更多外地顾客慕名前来。

二是以物业资产为载体，建立各个项目资产运营公司。

与民间各企业合作合资经营各块商业物业，旨在经营使其物业增殖。

模式三在项目建筑功能设计规划上，巧妙设计精心布局，促使整体项目商业旺势，进而促使物业经营兴旺成为核心新商圈。

在掌握本项目各项经济运行指标各种功能定位和环境人流状况后，针对策划设计提出城市综合体功能配置与业态设计方案，作出了人流组织创新规划，例如，地下停车库分区，不同区域停车人群能够方便到达各自物业，此外，引导更多人流进入购物中心和步行街部分能够为商业经营创造更大价值在层公共交通和长途汽车站以及大卖场功能配置方便，考虑到汽车废气对环境污染，笔者及时建议采取分隔措施，为层商家既带来较多人流，又防止废气进入商场中，这些建设性意见将会影响并作为策划和设计单位设计指导。

三我们希望在松江实施具体政策建议规划建设中，为充分挖掘本项目经济价值，建议将项目容积率提高左右。

为降低项目开发风险，建议将项目短期利益和长远利益综合考虑，适当增加项目可销售面积，使项目可销售面积大于持有经营面积。

适当增大项目建筑覆盖率，方面可降低主体建筑层数，降低项目造价，另方面可减少集中式商业柱网，有利于商业内部环境营造，降低项目招商和营运风险。

根据些成功案列，增加周边配套土地资源至亩以上。

鉴于原方案项目局限性，其盈利能力不强，建议增加万平方米住宅占地面积，其中在现有地块将万平方米左右土地改变为住宅用地，转让产权，开发万平方米左右住宅，以每平方米元利润计算，以此增加亿元利润。

给予政策倾斜，对于入住商家给予工商费用前三年减免，地方税收返还都优惠政策。

成立轨道公司物业开发与管理公司统筹松江各个项目土地和房地产开发，对各个站点商业进行统筹规划，遵循松江商业网点统规划思想，统规划协调松江大学城松江新城站点物业以及三湘四季花城项目商业业态。

十项目投资招商建议项目土地整体变性后，积极开展相关招商活动，引进大型战略投资机构。

项目投资招商目标境外公司及我国香港地区公司在轨道交通物业开发方面香港公司已经摸索成功经验香港新世界集团香港和记黄埔集团香港恒隆集团上海投资公司国内外地投资公司二对投资本项目商业物业企业要求企业净资产住，松江到人民广场只需分钟，轻轨泗泾站到礼品城仅分钟。

礼品城将建成为目前国内规模最大功能设施最齐全经营品位最高辐射能力最强，集批发零售会展电子商务国际贸易于体智能化礼品商贸交易中心，总占地面积亩，总建筑面积万平方米，总投资超亿元，期市场建筑面积万平方米。

项目建成后，拥有营业店铺余个，写字楼场所多个，经营服务人员将达万多人，日交易额预计可达万元以上，日客流量可达万人次。

松卫汽车配件用品城年月日试营业项目总建筑万余平方米，将形成个集整车展示汽车用品快修养护装饰美容汽车零部件贸易仓储办公电子商务休闲娱乐八大功能于体大型综合后汽车专业市场。