三商品房销售合同不能办理。

挂牌文件对本地块定性为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地。

且规定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服务外包企业。

而我公司获取后初步设想是部分建设研发办公楼外大部分建设酒店式公寓住宅市场化销售写字楼。

土地出让合同约定竞得人须在年完成服务外包软件外包现代服务业等年销售收入超过亿元，完成引进家世界著名软件企业，否则，政府有权无偿收回受让人土地使用权及地块内建构筑物。

市场风险万平米写字楼即使正常对外销售都会存在很大市场消化风险。

如果按照合同规定山路西至清河路南至集庆门大街北至汉中门大街。

属于南京市重点打造河西新城区。

项目毗邻奥体中心中广场万写字楼底商联强国际大厦万嘉业国际城万写字楼底商项挑战较大。

项目开发计划项目规划建筑面积万平米，其中酒店式公寓约万平米，生产研发及配套设施万平米。

经过研究分析后我们认为，酒店式公寓为年产权，可以按照住宅来考虑生产研发用房按照写字楼来考虑配套用房主要考虑酒店和商业。

除住宅和酒店商业以外，写字楼建筑面积达到万平方米，如此大体量，完全靠市场正常消化存在很大困难，考虑分解为公寓定向开发或转让先租后售等形式消化。

各种业态面积比例计划如下住宅万平米公寓万平米先租后售写字楼万平米定向开发写字楼或转让写字楼用地万平米商品写字楼万平米酒店万平米大卖场万平米小商铺万平米其他配套用房万平米合计万平米根据项目特点和开发要求，计划分四期开发，开发期年。

分期开发计划在满足开发要求前提下，按照先开发市场成熟，销售速度快，能够迅速回款解决资金压力业态，后开发市场还需要培育，具有增长潜力业态。

因此，首先开发满足要求写字楼，住宅开发计划尽可能靠前，商业酒店和部分写字楼开发计划尽可能靠后。

同时，通过定向开发或者转让部分写字楼用地，以及租赁写字楼培育市场，为后期写字楼和商业酒店开发和增值打好基础。

开发计划如下表分期开发时间业态第期住宅万平米公寓万平米先租后售写字楼万平米商品写字楼万平米定向开发或转让土地万平米第二期住宅万平米大卖场万平米小商铺万平米第三期公寓万平米先租后售写字楼万平米商品写字楼万平米定向开发或转让土地万平米第四期小商铺万平米酒店万平米商品写字楼万平米项目土地获取拆迁及三通平规划设计前期手续办理期施工二期施工三期施工四期施工项目销售计划按照南京目前平均销售速度，预测该项目住宅销售速度为万平米年，公寓销售速度按万平米年考虑，酒店大卖场定向开发均整体销售，商品写字楼根据项目开发进度考虑，第期按照万平米年考虑，第四期按照万平米年考虑。

预计从年开始销售，到年上半年销售完毕，销售期年。

销售计划如下表项目期销售二期销售三期销售四期销售售价预测项目规模大业态多，开发周期也比较长，蕴藏着较大投资机会，同时也具有较大市场和政策风险。

因此，在售价预测上，我们本着谨慎原则，根据市场近几年价格走势，同时对未来市场做出稳健预期。

住宅风险最小，市场需求强劲，周边项目售价大都在元以上，项目住宅销售将在两年之后，预计售价将达到元平米。

商业不仅是项目配套，还是整个片区配套，在此区域具有较大发展潜力，预计大卖场售价为元平米，小商铺为元平米。

写字楼是项目销售难点，定向写字楼考虑以成本价或低于成本价转让，引进大企业集团，带动后期写字楼销售。

如果转让土地，按元平米楼面地价考虑，如果代建，则按照成本价转让。

先租后售写字楼考虑采用低价格租赁引进固端全国流世界有影响服务外包产业集聚区。

按照规划确定目标，到年，该产业园将产生软件和服务外包产值亿元以上，出口亿亿美元，税收达亿元亿元，引进家世界著名软件和服务外包企业。

目前已确定入住企业包括艾志集团科研生产基地，南达苏富特软件城，鼓楼软件研发大厦等多家企业。

在此产业园落户企业享受国家高新技术产业开发区税收等优惠政策。

区域住宅市场分析目前地块所在周边普通住宅售价在折扣后实际均价约在元平方米，公寓价格在元平方米左右米层高。

整个河西新城区内楼盘价格在年涨幅较大，年底及年初各楼盘销售价格大都在元平方米之间。

但到了年底及年初，各楼盘均价基本上维持在左右。

目前河西板块中主要区域建邺区及鼓楼区可售住宅仅有万平方米左右，但地块周边后续供应量较大，其中已有项目后续供应约有万平米，根据政府土地推出计划，不完全统计本地块周边潜在住宅供应估计尚有约万平米。

销售方面，河西板块在年保持了良好销售态势，目前地