业用地。

四是城中村村小农经济观念浓重，安于现状，受教育程度普遍偏低，综合素质较差，就业困难，较难满足城市发展需求。

城中村形成原因第，从市场供需关系上看，城中村优越区位条件使之成为房地产开发热点，从供给方看，村民在短期内获取既得利益心态使开发建设偏离正确轨道。

第二，城中村土地未能及时收归国有，宅基地制度存在，是造成城中村问题根本原因。

第三，尚未形成套真正有效针对于城中村改造管理制度，相关城市建设管理法规对于土地所有权归农村集体所有城中村建设无法产生足够效用。

第四，在各个层次城市规划编制与实施过程中，对城中村所带来后遗症缺乏足够重视和深入研究，未能及时针很大程度上依赖于经济快速发展，因而，在建设过程中，要时时注意政府各种政策。

而且要重视该项目社会效益。

第二章宏观环境与市场预测分析房地产市场调控政策分析房地产是国民经济重要产业。

年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为，拉动经济增长平均为个百分点金融危机爆发后最关键年，房地产业对我国经济增长贡献率达，拉动经济增长个百分点。

房市调控特点相比之下与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国历史实际。

年政府对房地产实行了系列调控，被称为史上最严厉调控。

然而对比年，年房地产各项指标全面上扬，房地产开发投资同比增长，施工面积同比增长，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长，商品房销售面积同比增长，房地产开发企业资金来源同比增长。

房地产投资占城镇固定资产投资比例从年上升到年，新增房地产信贷总额占新增信贷总额比例也从上升到。

观察近年房地产调控，发现房价增幅与增幅密切相关，年来房价同比变动处于二者之间，在进入下行通道时，房价降幅高于进入上升通道时，房价涨幅又高于，在指数进入通胀或存在通胀预期时，房价指数高于，尤其在加息后仍为负利率时更推动房价上升。

相比之下与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国历史实际。

房地产调控含义是抑制房价过快上涨使房价回到合理区间。

目前，地方政府被要求出台房价控制措施，但关于房价合理区间尚未形成共识。

对于存在房地产泡沫热点城市，房价收入比和租售比通常作为衡量房价合理性指标，难以作为近期确定房价合理区间唯依据，因房价已被投资性购房比例过大所扭曲，收入已包括了投资炒房人收入，但二者可作为保障性住房评判依据以自住性为主二三线城市，应以这两个指标为主确定房价合理区间。

下文将对房地产调控政策做详细分析。

金融手段收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效先看货币手段，包括加息提高准备金率控制二套房贷等。

本轮加息背景是应对货币供应增速过快防止资产和消费品价格上涨改变存款负利率状况应对通胀平衡人民币升值等。

加息对房地产影响取决于以下两个作用叠加效果通胀预期下房价上升，加息是否跑得过通胀加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上升是否跑得过房价上升，若房价上升更快，成本上升将被消纳。

其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。

年房地产投资自有资金率降至以下，房地产开发成本资金杠杆率从原来倍大幅提高到倍以上，热点城市逼近倍。

年在系列政策调控下，开发商自有资金率提高到，投资杠杆率下降到倍以下，有效降低了开发商投资杠杆率。

提高首付是降低投资性购房杠杆率有效手段，如将首付从提高到，般会使资金杠杆率下降五成。

当前炒房人已难以利用银行贷款炒房，收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效。

限购令临时性限购正负作用只有密切观察场反应，审势调整。

在通胀预期下，购房热潮涌现，支付全款投资购房比例上升，钱从银行存款股市迅速流向购房市场，年四季度交易量大幅上升，房价仍居高不下。

调控手段中针对二套房政策从贷款限制上升到限购，从货币手段上升到户籍手段，直接进行了行政干预，意在遏制投机炒房。

个大中城市是限购主要对象，目前只有个地方政府出台了限购令。

年个大中城市商品房占全国销售总额，占总销售量。

若设定这些城市投资性购房比例平均为，限购令将使全国房地产交易量下降左右，交易额下降，控制流入资金量约亿亿元。

到底能限制多少房地产贷款年新增房地产贷款万亿元，按照统计数据，个人抵押贷款占，由于交易额下降使开发贷和个贷都下降左右，约减少亿元。

当前对限购令看法不，有认为是歧视外地人，有认为是行政干预。

限购令直接作用是限制部分资金进入房地产，但更重要作用是使市场进入观望，交易量会应声而下，对后市威慑力量远高于实际限购数量。

而房地产开发商在现金流不困难情况下，可能会等待观