建造平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。

平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变城市景观极不协调。

现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积另有少量村镇企业用地公顷，占用总面积家具厂，已停产。

所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期年。

图地块位置图项目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注项目总占地面积公顷二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据厂房平方米拆迁公司实地调查数据宗地环境自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线阻隔，使地块成为个相对封闭区域。

项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风景观，而且有丰富人文景观。

秀美自然景观与丰富人文景观相映成趣，为园区内企业科研工作者提供了个良好生产生活和工作环境。

海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集地区，其智力密集度在世界亦属罕见。

海淀区发展高新技术产业有了得天独厚条件，确立了海淀区在全国高科技发展中核心地位，具备发展知识经济条件。

海淀区位于北京市区西北郊。

东与西城朝阳区相邻，南与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积平方公里。

总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。

可规划地上面积万平方米。

项目用地位置范围示意图如下图大西山风景区位置示意图地上物状况该项目用地范围内大部分为早期建造平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。

平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变城市景观极不协调。

现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积另有少量村镇企业用地公顷，占用总面积家具厂，已停产。

所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期年。

图地块位置图项目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注项目总占地面积公顷二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据厂房平方米拆迁公司实地调查数据宗地环境自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线阻隔，使地块成为个相对封闭区域。

项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水，全年无霜期余天。

项目地块位于以生态为主题大西山风景区。

区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。

社会经济环境海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区后花园，是业成功人士，公司白领，及各行业专家开会办公旅游疗养及举办学术研讨会理想处所。

市政基础设施状况交通现状宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。

市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。

市政设施现状自来水自打井水和海淀供水厂供水雨污水无市政管网。

雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。

无污水处理设施。

自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。

天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。

电力有聂各庄变电站，万伏万伏。

居民用电分别由昌平区阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。

通讯西山农场场部内有电话机房，容量门，有门投入使用。

电话线空中架设，无地下元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为当项目熟地单价以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为。

当项目熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。

当项目熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。

以土地取得费为敏感因素当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为。

当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为。

当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。

当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。

经过上述分析，当项目竣工后熟地单价发生变化时，本项目投资成本利润率变化相对较小而当土地取得费发生变化时，本项目投资成本利润率变化明显。

因此对本项目而言，土地取得费变化对本项目影响较大。

投资环境风险近几年北京市房地产市场是否存在泡沫争论直继续，北京房地产价格路上升，市场前景仍然有很多不确定因素，旦泡沫出现势必对本项目房地产市场造成不利影响。

因此项目完成越早，风险就越小。

资金风险本土地级开发项目投资规模相对较大，且资金为银行贷款，风险较大，周