房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅商品属性逐渐被还原出来。

经过年过度转换，从年开始，实物分房已完全停止，居民等靠要福利性住房观念已经开始向商品化转变。

年月日以前，凡购买公房次性付款，可享受折扣优惠年岁末，购买现住公房次性付款享受优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行零折扣。

住宅这个人们生活消费中占用资金量最大商品在年完全纳入了市场经济轨道。

空置商品房消化能力加强。

年武汉房地产市场销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市商品房外，还消化部分往年空置商品房。

年武汉市空置商品房为万平方米，年新增万平方米，到年底还剩万平方米，因此在年共场开始步入了成长期，正朝着新繁荣上升期转变。

个人购买率进步增加。

商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平重要指标，年第四季度商品房销售额为亿元，其中个人购买为亿元，个人购买率为。

从图中可以看出年武汉市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到水平，个人购买率不断上升，也从个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场持续快速发展提供了条件。

房地产投资进步加大，投资结构更趋合理。

年第四季度房地产投资总额为亿元，在上季度基础上进步增长，从左图看出年各季度武汉市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力拉动作用。

价格指数季度二季度三季度四季度截止年月份，全市完成住宅投资亿元，占房地产总投资，年武汉市住宅累计总投资亿元，占房地产总投资。

其中住宅类物业价格指数具体见下表各季度武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高基础上难以继续保持较大增幅，但总趋势是住宅价格保持攀升。

市场特点分析宏观市场特点亿房住房分配制度改革历史性突破，为房地产市场发展提供了动力。

年，武汉市正式步入住宅商品时代。

自年月日延续了近多年福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅商品属性逐渐被还原出来。

经过年过度转换，从年开始，实物分房已完全停止，居民等靠要福利性住房观念已经开始向商品化转变。

年月日以前，凡购买公房次性付款，可享受折扣优惠年岁末，购买现住公房次性付款享受优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行零折扣。

住宅这个人们生活消费中占用资金量最大商品在年完全纳入了市场经济轨道。

空置商品房消化能力加强。

年武汉房地产市场销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市商品房外，还消化部分往年空置商品房。

年武汉市空置商品房为万平方米，年新增万平方米，到年底还剩万平方米，因此在年共消化了万平方米。

经济适用房建设取得较好成效。

年武汉市不断推进和完善经济适用住房建设。

全年经济适用房施工面积为万平方米，竣工面积为万平方米，占全市住宅总竣工面积，全年销预售万平方米，其中预售万平方米，销售率超过，解，然后对项目运作中主要风险进行定性研究并提出相应对策。

项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。

项目经营收入保本点分析项目经营成本万元，保本点即销售收入达预测收入时，项目处于盈亏平衡状态。

项目经营成本保本点项目保本开发经营成本万元，保本点即项目开发经营成本达到预测成本，项目处于盈亏平衡状态。

实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同，这是按照计算期平均状态计算结果。

二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。

项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期变化，故项目总投资额可能会发生些变化，估计最大变动幅度达，如果投资额增加，那么从全部资金现金流量表表情况来看项目仍然可行。

项目销售收入在开发经营各个过程中，由于销售收入预测主要是建立在对本项目未来前景分析及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细小失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大下降幅度不会太大，如果下降幅度为，那么，从全部投资现金流量表表情况看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。

项目敏感性分析图示意