1、抉策地产研究中心数据显示，年四季度购置新商品房的投资型业主占总量的以上，购置二手房的投资型业主占总量的以上的，是年的倍左右，特别值得注意的是其中外地购房者的比例约为左右，这个比例说明城市化进程在吸引投资方面的效应显现，南京沿江经济带的辐射及影响吸引了大批外来置业人群，在本地普通中低收入者买不起房，短期内供需结构性失调状况尚未改观之前，投资型购房比例的增长是年房价上涨的重要支撑面。投资消费心理的形成机制受到高额投资回报的诱惑以及其它投资回报风险加大的影响，居民进行物业投资的心理日趋成熟，随着房地产市场服务业务的推陈出新，通过卖旧买新押旧买新租旧养新以及转按揭买新等方式，通过银行商业贷款的多种投资理财形式购置第二套住房作为投资的观念兴起已为越来越多的普通市。
2、多角度对房地产市场价格状况及走势进行的研究，目前的各项相关数据显示，短期内南京市房价的变动将相对稳定。三南京市房价展望年房价总体特征年南京国民经济进入了新轮发展周期，基建投资急剧扩张拉动了贷款的快速增长，城市建设步入了高峰期，沿江开发老城改造十运会场馆建设地铁秦淮河整治三桥塞虹桥立交等数亿元以上投资大项目不断涌现房地产开发持续升温扩大了信贷资金的需求，消费层次明显提升促进了消费信贷业务的发展，良好的宏观经济环境中心城市地位居住环境要求逐渐提高住宅产品升级换代外来的购买力的持续强化，市区土地资源紧缺旧区改造进程等诸多推进因素，不可避免的造成南京市年房价飚升。年市场环境及房价趋势基本判断从微观市场表现分析，年商品房供应量增长较快，但需求量也会增长，供求关系。
3、先机并在竞争中取胜的有效途径随着行业利润不断降低和市场环境的变化，行业格局将重新洗牌，市场将通过竞争的方式将些地产商淘汰出局，在竞争良性发展的范围之内，性能价格比高的房子会越来越多，创造高性价比产品将是年南京市房地产业的发展动向。年，符合市场细分需求的特色产品会有很大市场，商品房结构调整越来越受到市场需求的引导，品质化与多元化的倾向将提升产品价值，间接起到拉动房价的作用。二手房市场发展速度继续活跃的二手房市场是房地产市场繁荣的个重要标志，不论是从供应格局还是房价水平，年二手房市场发展速度将继续年的较高水平，繁荣的二手房市场将有益的促进新商品房价格向理性回归，也是房地产市场发展的有机组成部分。第四节消费者调查研究目前购房会员俱乐部拥有会员总数近名，这些会。
4、而这部分人群就构成了年南京房地产市场的潜在购房者自去年开始，市政府为解决贫困户及收入较低的拆迁户居住问题，启动了三房工程，中低收入阶层住房问题备受关注，从已公布的年建设计划来看，此三房的总体供应量不会少于万平方米，中高档商品房所占比例会下降，经济适用房所占比例会上升南京市年将达到人均住宅建筑面积平方米。房价走势影响面分析第政策综合力量国土资源部文件央行文件国务院号文出台会导致房地产价格会继续上涨。首先政策面对房地产行业规范化的要求将使房地产产品的实际供给减少，因为进入房地产开发行业的门槛提升了，所以年房地产的价格下行可能性很小其次房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势，城镇化进程加快外来人口增长等因素，将增加房地产市场需求。第二消费者的消费观念发生变化。
5、这个数据表明目前南京经济已进入消费高增长与变革的小康阶段。年至年，南京市实现商品住宅的销售额以年平均左右的速度递增，商品住宅销售额与四大类商品销售额呈现同步增长态势，新大三件耐用消费品电脑轿车商品住宅时代到来了。南京正处在房地产发展的高增长时期南京是省会城市，人口集中，经济发达，人们的生活水平近年提高较快，对住宅的需求量大。国外经验证明，当个地区城市化水平达到以上，该地区的住宅产业将会快速发展，而南京现在城市化水平约为。另据世界银行统计，当个国家人均达到美元之间时，住宅产业将也进入高速增长阶段达到美元时，进入稳定的快速发展阶段超过美元时，住宅建设投资占的比重将达到顶峰，而南京目前人均约在美元左右。经济增长最直接的后果是收入增长，购换房成为可能与时尚，间。
6、不会发生根本性转折，但在有些区域可能会出现供应量大于需求量从而出现区域性供过于求的局面。诸多宏观经济表现显示，年南京市房价上涨可能性较大。从经济发展角度分析，年以来房地产业已成为拉动的重要因素，政策面鼓励房地产业的持续平稳增长从消费走向来说，住宅标准提高与家庭大件耐用消费增长商品房消费增长直接带动其它行业增长趋势明显从城市发展阶段性规划来说，住宅人均面积达到小康化标准是各地政府的追求。房地产产品品质化与多元化时代到来。年二手房市场将继续繁荣，房价理性发展的可能性增大。年商品房供求关系不会发生根本性转折南京已公布的年拆迁量可见，整体数量超过年，今年将出现更多的购房者南京作为长江中下游区域中心城市，对外有定的辐射及影响力，这就决定了南京会吸引大批外来创业者。
7、民所认可。商品房直接成本的上升带动房价上涨土地成本以年南京市实际出让土地楼面地价计算，商品房开发中土地成本已占商品房总价的左右，土地价格涨幅较大是带动年房价上升的直接动力。年以来土地供应量逐步上升将在定程度上缓解了房地产市场土地供求关系紧张的问题，对平抑房价有定的作用，但另方面只要二级市场存在供求矛盾，在市场大势平稳的状态，房价将与土地价格同时上行，因为土地是稀缺资源，城市化进程中将消耗大量的土地，很长段时期南京市土地资源仍将处在供不应求阶段。建材大涨价年建筑原材料上涨行情直持续，价格普遍上涨，按建筑原材料涨幅至少二成计算，建筑原材料上涨导致建设成本提高，将导致总成本增长。如种建筑用钢材上涨元吨，达到元吨，增长幅度超过。其他如水泥沙子石子混凝土等所有盖。
8、楼用得着的建筑施工原材料价格全部上涨。建安成本提高使得开发商被迫升价，建材原料价格的上涨是导致楼价上涨的直接因素，建材成本的提高，使房屋开发的成本每平方米增加元，开发商成本压力增大，会导致楼价合理性上升，但年月以前开发的商品房没有受建材涨价的影响，因此开发商不会对其大幅度提价，而月以后开发的产品也不会在春节前后上市，根据抉策地产研究中心数据监测，年春节前后楼价上调的幅度不会太大。另外，楼盘景观设计费用和营销造费用比重增加较快已达到元平米的水平，而且这部分成本增加的趋势较为明显。城市化战略与房价水平地区中心效应显现南京市正积极推进城市化进程，到年，南京城市化率将达到，意味着需要大量新建住宅随着交通规划的逐步落实，南京都市圈的形成，中心型城市地位将得到进步。
9、未来实行土地税的可能影响近来讨论是否实施土地税渐成热点，城市土地管理体制实行三权分离可以使城市土地所有权进步明确，产权关系进步清晰，使土地所有权的经济利益在中央和地方两个层面上同时得到实现。地方政府在收取级差地租之后，有利于市政建设。企事业单位依法取得土地使用权后，地方政府可以代表国家依法对其的转让出租等行为进行有效监督。但是如果在目前市场状况下，将土地拍卖制度变更为土地税制度，对市场可能产生多重影响。年我国的增长率为，同时，国内市场的迅速扩张和以城市为中心的消费变革正在进行中。据有关国际机构调查，目前消费者信心指数达到历史较高水平，反映了中国经济的强大动力。消费者高度乐观的情绪主要来自对国民经济固定收入生活质量的信心。近几年南京的恩格尔系数已达以下，。
10、接地拉动房价。投资拉动价格支撑面之二投资拉动效应主要体现三个方面投资型物业形成投资型购房比例的增长投资心理的形成。投资型物业形成南京市年上市的投资型物业超过前几年的总量，例如小户型物业特别是小户型酒店式公寓成为热点，小户型回收比较稳定风险较小，市场对小户型住宅商住两用型商品房的需求越来越大。商铺商住两用楼小户型酒店式公寓是年投资型物业的市场重点，产权式固定回报率返租模式成为年推广较为广泛的模式，而旅游型房产也有升温迹象。由于有各类特色产品的供给，年是南京市房地产市场投资型物业形成气候的年。投资型购房比例的增长统计数据表明，年全市个人购房贷款量大幅度上升，共办理个人购房按揭登记万件，担保债务价值亿元，分别比上年增长和。其中个人住房贷款余额与年初相比增幅为。
11、，将增加市场需求。随着居民消费观念的变化，换购住房的需求逐年增长且增幅较大第三，城市发展带来的需求，拆迁安置城市危旧住房改造城市基础设施建设产生的购房需求量将保持稳定的增长第四，政府在年对房地产市场的发展将起推动作用，同时为了控制房产泡沫的出现，将会出台系列政策，如抑制炒房的相关政策等。房地产产品品质化与多元化趋势由于上个发展时期南京市如全国许多城市样涌现大批了同质化很严重的楼盘，而在未来真正有独特优势的楼盘才能适应新形势，避免被市场所淘汰，良性竞争提升楼盘品质才是未来的发展之路，地产商将不可避免地出现分化，未来的区域市场带动效应将不复存在，具有独特卖点的个盘发展将成为市场亮点，对潜在需求的开发与引导，通过产品差异化和理念创新来满足，成为开发商占领市场。
12、固，中心城市地位拉动房价上涨随着京沪高速铁路的修成，上海南京杭州形成的三小时的经济圈，是世界制造业的中心。长江经济圈的地理位置决定了南京市未来城市发展的速度将会更快。近期沿江大开发战略已直接拉动南京市河西江北城北等片区房价上涨。年后，南京市城市化战略与房价水平已成为密切相关因素。开发商保利因素楼盘品质化倾向随着房地产的金融政策的变化，对开发商运作项目的实力要求有提升趋势，为了保持较高的利润，开发商在提升楼盘品质的同时提升房价已成为普遍做法。拆迁新法等政策影响拆迁新法的直接效应在于地级的跃升，导致年四季度直接拉动了南京市二手房均价元左右平米，可以预见在年，这政策对新建商品房开盘价的影响将超过对二手房价格的影响。以上对影响近期南京市房价的相关因素分析，是从。
参考资料：
1、该文档不包含其他附件(如表格、图纸)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
（2003南京市房地产市场研究报告）（最终版）