费按交易额计算印花税按交易额的计算其它按交易额的计算。上述合计为万元以项目总销售收入万元乘以。本项目销售税费览表销售税万元营业税金按营业额计算万元防洪费按营业额计算万元房地产交易管理费按交易额计算万元印花税按交易额的计算万元其它按交易额的计算万元销售费用万元按发展商自行销售本项目物业的原则，包括项目推广宣传费用等按销售收入的计算。所得税项目的总收入在扣除了总投资及销售税费财务费用等成本费用后，得出销售利润，由此计得本项目的所得税为万元所得税率为利润的。开发资金运作的设定以及资金筹措原则第阶段的开发作为本项目整个开发的开端，起到启动整个小区开发的重要作用，因此，第阶段的财务效益核算将采用动态分期的方式进行。在开发资金筹措的原则上，确定通过以下三个途径来完成，是充分使用第二阶段的物业预售楼款，二是在本核算期间内可供使用的预售楼款和自有资金不足以全部满足开发投资的情况下，其缺口部分将主要通过银行贷款的形式进行筹措，贷款利息为年息初步定为。首期第阶段开发中以第二阶段预售楼款抵偿开发投资的原则首期第阶段开发的主要作用在于启动整个小区开发，因此，在第阶段物业销售的方法上，采用了低价销售的策略。作为低价销售的个补偿，设定预售楼款可以在筹建期和建设期内回收全部或大部分，也就是说，大部分第阶段的预售楼款可以被利用作为第阶段的开发投资。并对预售楼款的使用原则进行设定。预售楼款回收方案平缓回收方案平缓回收方案指在首期开发的建设初期开始进行预售楼款的回收，此时，首期开发已经取得了施工许可证，开始进行主体工程的建设，是种较为保守的回收方式。采用这种回收方式，将有部分的预售楼款被用于开发建设。预售楼款的使用原则设定筹建期内获得的预售楼款可全部用于筹建期的开发建设，包括缴纳各类土地成本和支付有关的开发费用。本项目在建设开发期内获得预售楼款的使用原则设定是本核算期内的预售楼款只有的数量能够在本核算期作为开发资金使用，所余下的款项可留待以后各期使用。本核算期开发所需资金不能由预售楼款抵偿的部分，将首先通过自有资金解决，不足部分再由银行贷款的途径解决，但银行贷款则须支付年利率为的贷款利息。贷款利率的支付方式为本核算期内支付以往各期累计的贷款总额半年的利息以及本核算期内均匀投入的原则计算的本核算期内投资资金的半年利息。上述的平缓回收方案，是个相对较为保守的财务费用占了近六成，由于土地成本较为固定，因此，能否在投资开发的全过程控制好本项目建筑工程安装造价将成为影响本项目总成本的主要因素。由市场调查的结果来看，惠州市楼盘基本以多层为主，如果本项目建筑工程安装造价能够控制在元平方米以内实际测算的建安工程造价为元，则具有较强的竞争优势。物业销售测价较为保守本报告所进行的物业市场测价，是基于对项目所在区域住宅类楼盘的详细调查以及结合了惠州市同类型楼盘的市场实际成交数据得出的，也是基于目前的现金水平。没有考虑本项目物业向市场推出时的物价水平等因素的影响，从这个角度看，本次销售测价显得较保守。但在财务效益育中心等，是惠州新城区的核心地带，集政治经济文化贸易于体，各种氛围都较好。发展前景区位优势本区位于城市规划区核心地带，兼具城乡优势是广州汕头发展轴线上的处重要空间节点。良好的交通网络从西侧通过规划区边缘的广汕公路，为级国道，区内东侧北侧分别又有城市主干道路通过，使得本规划区与周边地区都有方便快捷的交通联系。市场的需求近年来低迷的房地产市场，使得大量资金处于沉淀或等待状态，大亚湾石化项目上马，大大刺激了惠州房地产市场的兴旺。本区由于兼顾多重优势，有机会成为房地产投资资金聚集的热点地区。财务效益初步估算本项目可供销售的物业类型主要有高尚住宅及机动车室内泊车位。由于本项目目前处于筹建开发的前期阶段，因此，在计算可售面积时，只对电梯间楼道等公用面积进行了分摊计算，而在对如幼儿园运动场垃圾房等公建面积时则不进行分摊。考虑到本项目是个大规模和高档次的综合性住宅小区，建设跨期较长，配套设施种类较多，针对本项目今后各阶段的开发，将会存在许多不确定因素，因此，在进行本项目开发的前期可行性研究的财务效益分析时，需要设定定的条件。现将有关的计算过程表述如下计算设定价格水平的假定依照本项目财务评价的惯例，本报告以进行项目租售的价格测定时的建议价格作为计算依据，在进行项目投资估算，租售收入计算，经营成本假设等均采用现时的价格水平，并且在整个计算期内保持不变，即不考虑通货膨胀因素对项目评价指标的影响。本项目各类功能物业的市场测价结果详见如下所示商业写字楼万元元商业住宅万元元商业商场万元元地下室车库万元元分阶段进行财务效益分析的原则由于本项目小区具有较大的占地规模，基于对本项目周边区域市场开发前景的慎重考虑，决定采取分三阶段滚动开发的形式进行本次开发。各个阶段的开发独立负担各自的支出与收入，并且，进行独立的财务效益测算。依据目前的实际情况，我们设定首期建十层综合商住楼四栋，标准幼儿园座，中心花园座二期建二十九层写字楼座，二十八层商业楼座，国际标准网球场座三期建二十八层商业楼座，高层综合楼座。第阶段开发运作期限的设定对本项目进行开发的运作期限，首先设定为第阶段开发本项目首期，筹建期为半年和建筑期半年，如果以个季度为个核算期，则该阶段的整个开发期共分为四期。在筹建阶段内将进行第阶段开发的前期准备工作，发展商需支付第阶段开发的土地成本前期费用和开发期税费等，基本是反映到该期期末进行计算同样地在建设期内将开始进行第阶段开发的各项工程建设，各项工程费用将按拟定的工程进度反映在各个核算期期末。第二及第三阶段的开发按照不受物业市场环境变化的影响，以连贯和正常开发的建设进度安排施工计划。暂定本项目首期工程完工的开发期为年，则该阶段的整个开发期共分为四期，各项工程费用将按发展商拟定的正常工程开始进度，反映在各个核算期的期末。进行物业销售时预计发生的税项及费用按照本地区房地产开发企业进行物业项目开发的习惯，在进行物业销售时预计须支付的税项主要有营业税金及附加按营业额计算防洪费按营业额计算房地产交易管理分析好场地。按中国地震烈度区划图，镇江地区地震基本烈度为度。总平面布置整个厂区总平面规划如下厂址中部穿越厂区的高压线，应搬迁出厂范围内，以利厂区总体布局。由于厂址位于大港经济开发区东部边缘，故考虑主要人流由西侧进入厂区较为适宜，现将厂前区布置在厂区西南角，以方便职工上下班。考虑该厂交通运输吞吐量大，故从镇大铁路货运站引入厂区铁路专用线。现拟从生产区北侧引入铁路专用线，并沿专用线布置运输量大的浆板仓库成品仓库化学品仓库综合仓库等。主要生产车间尽量集中，布置在厂区中部，铁路专用线以南。给水处理工程区维修中心备品备件包装材料仓库均靠近主要生产车间布置。废纸堆场集中布置在厂区东侧，并另设东边门，专供陆路废纸运输。沿江地带拟作为厂区专用码头用地，并在码头区附近设保税仓库。热电站考虑到燃煤运输量大，主要靠水路运输，故热电站靠长江边自成区独立布置。碳酸钙制备车间布置在保税仓库以东，热电站以南。降压站，根据负荷中心而分设在厂区各处。生产废水经废水处理站处理达标后排往长江，故将废水处理站布置在厂区北侧，尽量靠近长江，以利排放。取水泵房视长江沿岸水文地质状况，拟设在厂区以西约的沿江处。主要原材料燃料及公用工程本项目年需漂白针叶木硫酸盐浆，吨，漂白阔叶木硫酸盐浆，吨，针叶木本色硫酸盐浆，吨，化学热磨机械浆，吨，废纸，吨，混合废纸，吨。所需及均从国外进口，混合废纸主要为欧洲废纸香港废纸与少量国内废纸。本项目所用化工原料共，吨年，主要为造纸机湿部化学添加剂及涂布纸车间的涂料。湿部化学添加剂除中性胶外均考虑用国产产品，其中用作填料及配制涂料的重质碳酸钙由企业自行制备。制作涂料所用的其余化学品在生产初期将主要考虑进口，并逐步以国产品替代进口产品，以节约外汇。本项目建成后每年需用原煤吨。根据煤炭工业部技术咨询委员会所作关于本项目所需煤炭的咨询报告及铁道部计划司计长号文关于本项目铁路运输问题的复函，本项目所用原煤为蒙西动力煤，经铁路由内蒙运至秦皇岛，再由秦皇岛经海运到达厂区自备煤码头。拟在长江大港黄港区域建岸边固定式取水泵房，给水工程规模按万吨日考虑。取水泵房位于厂区上游公里处。由输水管将长江水送至厂内净水处理厂。净水处理厂规模为万吨日，采用先澄清，部分用水再经过滤的工艺。处理后的清水由清水泵房送至各生产车间用水点及热电站作化学用水。本项目建成投入正常运转后，年总运输量为万吨，其中运入量为万吨，运出量为万吨，煤的运输量为万吨年，项目中约的运输量通过水运途径。为保证项目建成后生产所需的原料燃料和成品进出，节约基建投资，在充分利用大港现有码头吞吐能力的基础上建设自备码头。本工程拟建两个万吨级自用码头。其中个煤炭专用码头按年运量万吨考虑。另个多用途码头按年进出集装箱万标箱万吨和件杂质万吨考虑，自备码头运输能力占项目中所需的左右。其余的运量由大港码头及铁路公路运输解决。本工程装机容量为，最大用电负荷为。全厂用汽负荷为吨时。本项目拟建自备热电站。选用台蒸发量为低位发热值总运输量其中运进运出万吨年万费按交易额计算印花税按交易额的计算其它按交易额的计算。上述合计为万元以项目总销售收入万元乘以。本项目销售税费览表销售税万元营业税金按营业额计算万元防洪费按营业额计算万元房地产交易管理费按交易额计算万元印花税按交易额的计算万元其它按交易额的计算万元销售费用万元按发展商自行销售本项目物业的原则，包括项目推广宣传费用等按销售收入的计算。所得税项目的总收入在扣除了总投资及销售税费财务费用等成本费用后，得出销售利润，由此计得本项目的所得税为万元所得税率为利润的。开发资金运作的设定以及资金筹措原则第阶段的开发作为本项目整个开发的开端，起到启动整个小区开发的重要作用，因此，第阶段的财务效益核算将采用动态分期的方式进行。在开发资金筹措的原则上，确定通过以下三个途径来完成，是充分使用第二阶段的物业预售楼款，二是在本核算期间内可供使用的预售楼款和自有资金不足以全部满足开发投资的情况下，其缺口部分将主要通过银行贷款的形式进行筹措，贷款利息为年息初步定为。首期第阶段开发中以第二阶段预售楼款抵偿开发投资的原则首期第阶段开发的主要作用在于启动整个小区开发，因此，在第阶段物业销售的方法上，采用了低价销售的策略。作为低价销售的个补偿，设定预售楼款可以在筹建期和建设期内回收全部或大部分，也就是说，大部分第阶段的预售楼款可以被利用作为第阶段的开发投资。并对预售楼款的使用原则进行设定。预售楼款回收方案平缓回收方案平缓回收方案指在首期开发的建设初期开始进行预售楼款的回收，此时，首期开发已经取得了施工许可证，开始进行主体工程的建设，是种较为保守的回收方式。采用这种回收方式，将有部分的预售楼款被用于开发建设。预售楼款的使用原则设定筹建期内获得的预售楼款可全部用于筹建期的开发建设，包括缴纳各类土地成本和支付有关的开发费用。本项目在建设开发期内获得预售楼款的使用原则设定是本核算期内的预售楼款只有的数量能够在本核算期作为开发资金使用，所余下的款项可留待以后各期使用。本核算期开发所需资金不能由预售楼款抵偿的部分，将首先通过自有资金解决，不足部分再由银行贷款的途径解决，但银行贷款则须支付年利率为的贷款利息。贷款利率的支付方式为本核算期内支付以往各期累计的贷款总额半年的利息以及本核算期内均匀投入的原则计算的本核算期内投资资金的半年利息。上述的平缓回收方案，是个相对较为保守的财务费用占了近六成，由于土地成本较为固定，因此，能否在投资开发的全过程控制好本项目建筑工程安装造价将成为影响本项目总成本的主要因素。由市场调查的结果来看，惠州市楼盘基本以多层为主，如果本项目建筑工程安装造价能够控制在元平方米以内实际测算的建安工程造价为元，则具有较强的竞争优势。物业销售测价较为保守本报告所进行的物业市场测价，是基于对项目所在区域住宅类楼盘的详细调查以及结合了惠州市同类型楼盘的市场实际成交数据得出的，也是基于目前的现金水平。没有考虑本项目物业向市场推出时的物价水平等因素的影响，从这个角度看，本次销售测价显得较保守。但在财务效益