产品研判，通过不同物业形态组合方式，综合分析项目拿地合理价格区间。

编制依据荥阳市关于房地产开发公司项目经营有关政策法规规定国家郑州市相关设计技术规程规范及规定本项目有关文件资料技术经济指标投资估算标准根据建设部房地产开发项目经济评价方法城市居住区规划设计规划住宅设计规范住宅建筑设计标准四可行性研究报告研究范围本项目研究报告主要是依据荥阳市房地产宏观市场调查研究郑州西环以西项目调查研究区域及项目所在地市政生活配套状况调查分析从市场及财务两个层面对项目进行可行性研究。

旨在对项目可实现价值分析基础上，进行项目总投资和收入模拟，评判项目投资回报和投资风险，确定地块拿地合理价格。

五研究方法假设开发法目前房地产投资分析最为科学方法是假设开发法假设开发法原理开发商最终目是为了得到可销售房屋而非土地。

因此，决定宗土地价格高低最根本因素是该地块上房屋建成后市场销售价格。

也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。

地价开发完成以后总房价开发费用利息利润销售税费购买土地需要缴纳税费等开发期间费用假设开发法适用性分析运用假设开发法适用于在未取得土地前，土地开发条件以及未来规划设计等均是未知数情况下，对地块将来规划建筑预期售价利润率要求等进行假设，从而分析拿地合理价格区间。

假设开发法需要确定参数定量参数物业建成后销售价格，物业开发期间成本等变量参数利润率浮动，售价浮动对地价影响。

参数建安成本。

房地产开发建安成本变化不大，取经验总结和定额平均价目前荥阳市开发成本情况与开发单位和建设单位实力等加权平均值参数二销售价格。

根据市场调查根据项目具体特征，运用比较法进行价格定位，根据价格定位结果计算销售收入，并推算价格浮动对地价影响。

安置部分按照职工能够承受心理价位推算土地价格。

参数三利润率。

按照目前房地产开发总体利润率平均水平之间浮动，按照房地产开发平均水平，计算项目开发所能够承受地价，并计算利润率变化对地价承受范围影响。

参数四安置面积。

目前按照户，每户计算安置面积，总安置面积计算。

研究思路框架六用地概述项目定位项目产品组合项目设计建议项目投资分析土地价格确定土地取得策略项目市场分析项目性质界定项目位于郑上路与绕城高速交汇处东北角米左右，周边配套设施匮乏，荥政储号亩国营荥阳农牧场地块已经收回到荥政储荥政储，拿地现周边景观周围为农田和花木园艺种植基地，无规划公园游园等，也没有良好自然景观，但南水北调工程距离本项目不远。

规划情况近期两三年内，郑州与荥阳体化建设影响不到本项目，豫龙镇规划建设重点在绕城高速西侧。

大市政配套道路现状及规划发展现有道路郑上路，项目出入主要道路，双向六车道。

规划改造道路由郑上路到达项目地乡村道路，项目主要出入道路，约米，还有项目四周规划道路，建设时间和建设单位未定。

燃气西气东输郑州天然气门站距离本项目约米，天然气接入便利另外中石化燃气管道从项目东侧通过，如果留置接入口，本项目天然气接入将比较便利。

二项目分析分析项目优劣势，是对于制定项目定位和开发战略基础，通过分析项目优劣势和机会威胁，寻找市场机会，利用优势，规避威胁和风险，全面减少项目劣势影响。

项目分析优势地块距离郑煤集团总部新办公地址较近，便于职工上下班距离郑州荥阳均比较近，沿郑上路进入郑州市区荥阳市区均比较方便方便劣势周边医疗教育商业欠缺，周边几乎没有相关日常生活配套设施位于城市偏远区域，绕城高速路东北角，位于农村耕地周围，位置非常偏僻，生活十分不便地块四周没有正规道路，仅有已经损坏乡间道路，目前出入不便，道路条件需要改善。

机会周附近没有房地产开发项目，不存在市场竞争郑煤集团下属员工多随着荥阳东扩，地块位于郑州荥阳之间，从未来远期规划来看，项目地有定发展前景，但具体时间尚难判断。

威胁周围相关配套设施和道路条件，地块具象显示不适合中高档房地产项目开发周围目标客户人群有限，吸引客户购买难度非常大，投资潜力非常有限目前房地产形势严峻，购房者持币待购，观望气氛浓厚，降价呼声高，房地产投资信心严重不足。

三项目价值第部分总述项目建设背景郑煤集团已有年的开采历史，随着煤矿的开采和发展，关于沉陷治理的工作将更加紧迫。

为了做好沉陷治理工作，体现就业和安置相结合的原则，郑煤集团依据关于河南省郑州矿区采煤沉陷区综合治理方案的评估报告，分别选择在郑州市新密市登封市荥阳市城区内集中建设住宅小区。

本次规划建设选址在河南省荥阳市境内，计划占地总用地面积亩。

万亩，单位建设成本为元。

亩用地综合地价承受能力安置部分销售价格按照元，对外销售部分按照市场价即价格定位计算出市场价销售，销售部分利润率按照常规要求之间中间值计算。

编号项目项目费用销售收入安置部分收入对外销售部分收入二开发期间投入除土地费用外前期费用基础设施建设费用建筑安装工程费用环境绿化费用销售费用不可预见费用开发间接费用管理费用财务费用等开发期税费对外销售部分利润按计算三承受总土地款包含契税四承受土地单价不含契税，万元亩万亩五单位建设成本元小结按照容积率计算，总建筑面积，其中安置部分，剩余部分对外销售。

对外销售部分按照价格定位推算价格，多层售价元计算销售收入，安置部分按照销售价格为元考虑职工心理承受能力，低于市场价元计算销售收入，则亩综合用地最高地价承受能力是万亩总体单位建设成本元。

敏感性分析郑上路项目敏感性分析是在开发上述建议产品情况下，计算利润率售价参数上下浮动对项目所能承受地价影响，从而判断合理土地价格区间。

销售部分利润率要求售价变化增减元总地价单位地价万元亩楼地面价元从上述利润率售价变化对地价承受能力变化表来看，本地块对外销售部分在利润率要求为正常利润率最低值情况下，最高能够承受地价是万元亩，考虑目前房地产地迷形势，项目售价可能降低，保守估计在利润率要求下，地价不能高于万元亩。

通过投资分析和投资敏感性分析可知，项目在稳妥开发策略下，亩用地综合地价最高承受能力是万元亩。

第九部分可行性研究结论与建议拟建方案结论项目位于郑上路与绕城高速交汇处东北角米左右，周边配套设施匮乏，荥政储号亩国营荥阳农牧场地块已经收回到荥政储荥政储，拿地现实性较强。

受地块地段和配套限制，项目适合开发中档房地产项目，主要用于郑煤集团户职工安置，剩余部分作为商品房对周边产业带相关工作管理经营人员以及周边乡村居民销售。

安置部分按照安置户心理最高承受价位元低于市场价元计算，对外销售部分按照市场推算价格元计算销售收入，对外销售部分利润率要求按照常规房地产开发利润率要求计算利润。

安置部分地价承受能力按照容积率计算，总建筑面积，其中安置部分，剩余部分对外销售。

按照价格定位推算价格，多层售价元，安置部分销售价格为元考虑职工心理承受能力，低于市场价元情况下，安置部分能够承受最高地价是万亩，单位建设成本为元。

亩用地综合地价承受能力按照容积率计算，总建筑面积，其中安置部分，剩余部分对外销售。

对外销售部分按照价格定位推算价格，多层售价元计算销售收入，安置部后后期建设相关配套设施投入较大。

四项目总体评价地块位于郑上路与绕城高速交汇处东北角米位置，四周为农用地，配套设施严重缺乏，在目前经济形势恶化房地产形势严峻背景下，开发房地产项目实现快速回本套现有定难度。

第三部分法律及政策性风险分析土地法律性质评估现状土地所有权归属已收回到土地储备中心，属于国有用地，编号荥政储荥政储荥政储，共亩用地。

土地使用权归属已收回到荥阳土地储备中心，取得郑上路项目土地使用权难度相对较小，风险相对较低，实现拿地现实性更强。

土地用途目前荥阳国营农牧场用地将来住宅用地项目用地现状文件土地储备中心挂牌出让规划规划用途住宅用地规划批文用地红线图建筑密度要求容积率要求绿化率要求建筑限高多层米已取得政府文件目前尚未办理土地任何手续。

二取得土地使用权程序评估取得土地使用权程序通过政府招拍挂流程，取得土地使用权，去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。

取得土地使用权需要工作日般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。

取得土地使用权风险及控制取得土地使用权存在不确定因素及解决两地块内基本均不涉及拆迁安置，取得土地使用权总体风险较小。

三政策性风险评估政府对项目周围市政设施建设力度存在定风险。

四政策性风险总体评价该项目总体来讲，土地出让变更等法律手续比较简单，郑煤集团与土地出让方荥阳市土地储备中心直接签订土地开发协议，然后在市土地局办理出让手续，总体拿地风险相对较低，宗地土地使用性质明确。

第四部分荥阳市场分析荥阳市概况城市概况地理概况荥阳位于郑州西公里，荥阳地处中原腹地，西通古都洛阳，南眺中岳嵩山，北濒九曲黄河，东接省会郑州，荥阳自古有两京襟带三秦咽喉之称，为历代兵家夺取天下必争之地，是河南省距省会最近县级市，下辖镇乡个街道办事处和个风景区管委，人口万，面积平方公里，其中城镇建成区面积平方公里，城区人口约万人。

荥阳是象棋故里郑氏祖地阀门之乡和建筑机械之乡。

交通条件荥阳交通发达，路网密集，有着其他地区难以比拟优势。

境内构筑起三横三纵公路主骨架，形成了分钟荥阳生活圈。

陇海铁路国道郑州西南绕城高速连霍高速贯穿荥阳，而荥阳境内郑州绕城高速公路将连霍高速京港澳高速郑少洛高速国道相互联通。

而国家正在建设以郑州为中心高速铁路客运线，郑州至上海北京武汉西安设计运行时间不超过小时，而改线路郑州西客站就设在荥阳。

目前荥阳至郑州国际机场仅分钟车程。

通过建设相关配套设施投入较大。

四项目总体评价地块位于郑上路与绕城高速交汇处东北角米位置，四周为农用地，配套设施严重缺乏，在目前经济形势恶化房地产形势严峻背景下，开